樓盤報告 | 熱點分析 | 區(qū)域板塊 | 土地市場

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板塊決定下限，產(chǎn)品決定上限。

選對板塊有多重要不言而喻。

早在2017年，視高某樓盤和高新區(qū)盛和林語都賣1.2萬時，某君選擇了視高，當初相同的房價如今拉開了5倍差距。

某君終于明白：今天流下的淚都是當年腦子進的水……

這兩年來，挨過“社會毒打”的人都知道了一個秘密：房價不僅可以漲，甚至還可以跌！

但是，縱觀這兩年的跌宕起伏，主城價值仍然最為穩(wěn)定，人口、教育、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、交通的密集程度決定其價值不可低估。

既然地塊重要，那就梳理下主城（5+2）板塊選擇邏輯，建議2023年有打算買房的朋友重點關(guān)注。

盯緊“城市核心”

廢話，有時候也很重要

板塊選擇最重要的邏輯，就是選擇城市核心。

這是一句正確的廢話，但廢話有時候很重要。

那么，哪里是城市核心？

我們可以把城市核心分為兩種：

第一種，最高能級的是“城市核心”。

就好比北上深，是全國核心，全國人民都想去，所以貴！

成都哪些板塊具備這樣的價值，攀成鋼、金融城、大源就是城市核心，至于天西、白鷺灣、新川能否成為這樣的存在，需要時間證明。

▲金融城，圖源網(wǎng)絡(luò)

第二種，區(qū)域核心。

不可能所有人都住金融城，也不是人人都喜歡金融城，更不是人人都買得起金融城。

有人就覺得西門挺好，所以金沙、青羊新城、國賓價值也不錯，但由于是區(qū)域核心，體現(xiàn)在價格上更便宜。

選核心區(qū)域的策略很正確，但是預算不夠怎么辦？

還是以住西門為例，如果金沙、青羊新城夠不上，那么再往外走，溫江的珠江新城也是可選的區(qū)域核心，選好樓盤，用于自住也是可行的選擇。

▲ 珠江新城，圖源網(wǎng)絡(luò)

主城13大必看板塊

從城市級到區(qū)域級，全涵蓋

今天，我們暫不討論二三圈層，把目光鎖定在成都主城（5+2）。

一共選擇了13個板塊，可能你會問13個是不是太多，哪有那么多“優(yōu)質(zhì)板塊”？

這里先說下選板塊的原則：

第一，主城范圍限定在5+2，指錦江、青羊、武侯、成華、金牛5個主城區(qū)+高新、天新。

第二，13個板塊數(shù)量的確多，不是所有板塊都適合每個人，也不可能每個板塊都去買一套。

所以，有些板塊只適合某些特定人群，比如金牛的國賓，適合在金�；蛭鏖T置業(yè)的群體，是區(qū)域核心型板塊。

▲ 金牛賓館，圖源網(wǎng)絡(luò)

如果你決定在南門置業(yè)，可以重點關(guān)注高新、天新即可，這兩個區(qū)域的客群輻射全城，是城市核心類板塊。

第三，13個板塊，是今年供貨量比較大的板塊，比如金融城、人民公園一些有好項目并沒有涵蓋，也可以多多家關(guān)注。

回歸主城

城市核心即資源核心

具體來拆分每個區(qū)域的板塊，直接上干貨。

先看5城區(qū)：

錦江區(qū)：白鷺灣和三圣鄉(xiāng)

無論教育資源還是經(jīng)濟商貿(mào)等資源，錦江區(qū)要數(shù)5城區(qū)老大，攀成鋼、東大街供應(yīng)接近尾聲，三圣鄉(xiāng)和白鷺灣很自然接力錦江區(qū)的主城外溢客群。

▲ 白鷺灣、三圣鄉(xiāng)板塊劃分，圖源網(wǎng)絡(luò)

特別是以改善為主的外溢客群，以錦江大院為代表的三圣鄉(xiāng)的板塊，以錦江金茂府和建發(fā)天府養(yǎng)云為代表的白鷺灣，去年艱難市場下，高端產(chǎn)品還賣得不錯。

相比三圣鄉(xiāng)，白鷺灣的優(yōu)勢是有機會和金融城連片發(fā)展，享受國際城南的價值增長。

▲白鷺灣未來社區(qū)效果圖

武侯區(qū)：武侯新城

從2017年起，武侯新城豪宅第三極的宣傳已經(jīng)鋪天蓋地，金茂、龍湖、中鐵建等武侯新城1.0時代的產(chǎn)品已經(jīng)呈現(xiàn)交付。

如今的武侯新城在教育資源、商業(yè)配套、軌道交通上更加成熟。

▲武侯新城城市配套，圖源網(wǎng)絡(luò)

重點關(guān)注保利錦城和頌、中鐵建、華潤錦官首著、中國鐵建西派城、復地昆玉錦城組成的“武侯北二外”周邊樓盤。

▲武侯北二外，圖源網(wǎng)絡(luò)

學區(qū)帶來的價值，在二手房中體現(xiàn)的最為重要。

另外，太平園機場的搬遷，以及太平園家私等整體搬遷，將為區(qū)域帶來后續(xù)的發(fā)展空間。

青羊區(qū)：青羊新城

青羊區(qū)絕不止青羊新城有價值，只不過金沙、浣花等板塊已經(jīng)沒有新房，供應(yīng)量還得看“青羊新城”。

▲青羊新城范圍，圖源網(wǎng)絡(luò)

2022年集中供地，9宗在青羊新城，中鐵建、華潤、國貿(mào)先后在此拿地，不僅成交數(shù)量多，也是5城區(qū)中唯一無流拍的。

可見，青羊新城還是十分令人看好。

作為青羊區(qū)“親兒子”，青羊新城教育資源令人羨慕，建成和規(guī)劃幼兒園40所，小學20余所，中學超15所，大多是傳統(tǒng)名校直屬分校。

五朵金花之一的實驗小學尚雅小學、實驗小學蘊雅校區(qū)，尚雅校區(qū)由實小本部校長統(tǒng)一管理。

草堂小學子美校區(qū)、泡桐樹小學綠洲分校、金沙小學清波分校、勝西小學高坎校區(qū)等。

金牛區(qū)：國賓板塊

教育是青羊區(qū)的長處，正是金牛區(qū)的短板。

要到國賓板塊，早在四年前，德商國賓錦麟已經(jīng)賣到3.5萬/平米。區(qū)域內(nèi)也有龍湖西宸天街，天府藝術(shù)公園等大型商業(yè)配套，以及公共文化場所等。

▲天府藝術(shù)公園，圖源網(wǎng)絡(luò)

但是，區(qū)域內(nèi)除了茶店子小學，其他都差點意思。

最近兩年，在引入萬科、城投等實力房企后，國賓在教育方面有了大幅提升。

石筍街小學盛達校區(qū)，代表了金牛區(qū)最優(yōu)質(zhì)的教育資源；茶店子小學國賓校區(qū)、金禧校區(qū)、金樽小區(qū)陸續(xù)開校，人民北路小學華僑城校區(qū)、七中萬達等都將提升區(qū)域競爭力。

成華區(qū)：二八板塊

作為市中心的老工業(yè)區(qū)，二仙橋和八里莊，共同組成現(xiàn)在“二八板塊”。

▲ 二八板塊范圍，圖源網(wǎng)絡(luò)

板塊定位為CCD，即中央文創(chuàng)商務(wù)休閑區(qū)。核心功能是文化、創(chuàng)意、商務(wù)、休閑。

城市騰龍換鳥戰(zhàn)略下，這幾年“二八板塊”幾乎延續(xù)了當年“攀成鋼”的發(fā)展軌跡，迎來了區(qū)域的大爆發(fā)，新盤多供應(yīng)大，自然成為市場關(guān)注焦點。

成華區(qū)的教育資源仍然較為薄弱，板塊內(nèi)有嘉祥外國語學校成華小區(qū)、成都七中英才學校、理工大附屬小學等學校。不過，由于成都七中英才全區(qū)招生，板塊內(nèi)的優(yōu)勢就在于就讀更近。

總體來看，二八適合有強烈留在主城愿望的客群，在三環(huán)內(nèi)，成片開發(fā)的區(qū)域并不多。

一路向南

高新緊缺，天新放量

跳出主城，再看城南的高新和天新。

高新區(qū)雖然大，但板塊價值判斷上很簡單，金融城第一，大源第二，新川第三。

金融城今年也有會一些供應(yīng)，比如高投去年也在金融城拿地，但普通資格買入幾率不大。

這里重點說下大源和新川，2023年供貨量比較大。

高新區(qū)：大源組團

大源從當年抱金融城大腿，到如今“獨當一面”，已經(jīng)是全城價值最高的板塊之一。

▲大源中央公園，圖源網(wǎng)絡(luò)

大源的優(yōu)勢：

教育 ：大源從十年前的鳥不拉屎，到現(xiàn)在成為教育最為均衡的區(qū)域，片區(qū)目前小學單獨劃片，初中對應(yīng)石室中學錦城湖小區(qū)、教科院東區(qū)、教科院中學以及霍森斯。

大源的價值，優(yōu)質(zhì)學區(qū)是最大保障。

產(chǎn)業(yè)：從天府一街到五街的互聯(lián)網(wǎng)大廠，為大源保駕護航，提供了強大購買力，大源算是全城產(chǎn)業(yè)的制高點了。

除了傳統(tǒng)的BAT，抖音的母公司字節(jié)跳動也在天府四街自建辦公大樓，大源的故事仍在繼續(xù)。

▲大源高新企業(yè)， 圖源網(wǎng)絡(luò)

區(qū)位： 上接金融城，下連天府新區(qū)，左邊華府，右邊世紀城，大源已經(jīng)從當年的村姑變身“國際CBD”。

板塊內(nèi)二手房，這幾年也是肉眼可見的上升。在去年的弱市之下，也穩(wěn)得起。

大源最貴的二手，中鐵建西派瀾岸、萬科公園五號、朗詩熙華府次新房已經(jīng)來到4.5萬/平米，并且有成交。

第二梯隊的華潤鳳凰城、建發(fā)鷺洲里、天投天悅府、保利心語花園、中州錦城湖二手房在3.8萬/平米左右。

第三梯隊的雅頌居、華府西苑、峰度天下基本在3萬-3.5萬/平米左右。

第四梯隊清鳳時代城、時代晶座、仁美大源等3萬以內(nèi)有望淘到。

要入場大源，享受這里的優(yōu)質(zhì)教育資源，二手房層次還是很豐富，不同價位都有選擇。

2023年大源，老盤推新所剩不多，遠達天薈云庭、中洲錦城湖岸、嘉悅匯、以及中鐵建西派瀾岸都還有貨。

遠達天薈云庭今年主推別墅，800萬-1000萬左右。

西派瀾岸由于限高問題，是否今年推售不確定。

中州推新可能較大，700萬往上的別墅，中簽率還超低（最近批次1%中簽率），買入難度不小。

嘉悅匯需要看爛尾解決的進度，據(jù)說進度條已到99%……

去年大源有幾宗土地成交，交投51畝和23畝兩個項目、城投54畝，以及高投39畝100%人才房地塊。

這幾塊新地產(chǎn)品、時間都還未確定。

高新區(qū)：新川板塊

2023年新川，優(yōu)勢是板塊新，地多，在售樓盤多。

產(chǎn)業(yè)方面，也是新川最大的亮點，主要發(fā)展5G、人工智能、無人駕駛、前沿醫(yī)學等高科技新興領(lǐng)域。

▲新川創(chuàng)新科技園，圖源網(wǎng)絡(luò)

規(guī)劃每個區(qū)域都有，但背靠高新區(qū)，讓新川的兌現(xiàn)度有了跟高保障。

新川板塊以新盤為主，在售產(chǎn)品涵蓋高層、洋房、疊拼，主力戶型在120-300平米之間。

老盤推新的有金隅金成府、中旅千川閱、中鐵建新川樾、天恒傲云天府、人居沁川林語、中建錦瀾壹號、中海新川華府等。

在去年的土拍市場，新川也是比價必爭之地。

招商去年拿下新川42畝地塊；蜀道75畝地塊將打造小高+洋房；金泰恒業(yè)49畝；高投28畝人才用地。

天府新區(qū)

天府新區(qū)板塊跨度較大，每個板塊樓盤較少，比如天東天西其實也沒有什么純新盤，因此放在一起講。

麓湖：

麓湖板塊供應(yīng)最大的當然是麓湖生態(tài)城，今年是麓湖的供應(yīng)大年，隨著限價有所松動，麓湖更多的尖貨，包括上億的別墅產(chǎn)品也將擺上貨架。

▲ 麓湖生態(tài)城 ，圖源網(wǎng)絡(luò)

可以關(guān)注的是，麓湖周邊的樓盤，遠達拿下的119畝地塊，或許有驚喜。

天東：

▲ 天府中央公園 ，圖源網(wǎng)絡(luò)

天東今年重點關(guān)注天投天府公園未來城以及中海天府里新組團

天府公園未來城一共七期，后期還有多期地塊將會推出，目前房價已經(jīng)來到2.5萬/平米，剪刀差已經(jīng)在減小，不過依然搶手。

中海天府里此批次產(chǎn)品和上批次差不多，大約在143-200平米之間，天府里位于天府新區(qū)的核心CBD區(qū)域，周邊還有677成都第一高樓。

▲ 中海天府里意境圖 ，圖源網(wǎng)絡(luò)

天西：

最大的供應(yīng)仍然來源于“招商時代公園”，未來今年都將是天西的供應(yīng)擔當。

▲ 招商時代公園意境圖 ，圖源網(wǎng)絡(luò)

最近兩批次推盤來看，150平米左右的北組團，銷售很好，中簽率低。南組團因為面積在200平米左右，總價較高，還有剩余房源可以淘。

麓山：

和新川打通之后，麓山的價值會有所放大。

▲麓山國際社區(qū) ，圖源網(wǎng)絡(luò)

現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)主要有103畝的龍湖天府晴川，以及中海麓之山等項目。

麓山大道以南，不少樓盤把自己劃入“天府前灣”，實際上也可以算作是“麓山板塊”。

比如成都產(chǎn)投萬安街道65.8畝地塊，中海天府合印等。

從產(chǎn)品和價格上來看，麓山比較適合剛需和初改，總價200萬買100平米左右初改盤，也是不錯的選擇。

主筆： 蔣升濤

編輯： 小甜甜

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