樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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成都這輪回暖，率先從二手房開始。

大家都知道，去年成都二手房成交15.1萬套，和上海并列第一梯隊。

如此多購房者在買賣二手房，面對高昂的“掛牌價”，知道怎么“砍價”嗎？

日前，成都房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會（下稱“房經(jīng)協(xié)”）年報顯示，掛牌價和成交價之間的差，單月最高達到16.7%，也被稱為議價空間。

中介人員告訴我們，某些房源掛牌價，勇敢砍掉20%，也有成交的。

01

平均溢價空間8%

砍價20%，也有成交！

關于二手房，大家最關心的恐怕就是“價格”。

這份報告統(tǒng)計，成都2022年二手房成交均價1.6萬/平米，每月波動不大，均差只有3.5%，說明這一價格有十分堅實的基礎。

▲ 來源：成都房經(jīng)協(xié)

這個數(shù)據(jù)還告訴我們很有意思的一個事情。

二手房掛牌價和成交之間的議價空間，全年算下來，有高有低，但總體在8%以上的高位。

也就是說，成交價普遍要比掛牌價低8%。

其中，最夸張的2月和5年，成交價整體比掛牌價要低16.7%和16.5%。

也就是說，某些房源，面對掛牌價，勇敢的砍20%，也不是不可能成交。

成都一位中介負責人私下給我講，的確有部分房源，砍掉20%最終成交的。

當然，一些熱點優(yōu)質板塊，議價空間十分有限。

▲來源：網(wǎng)絡

金融城最近成交的這套招商大魔方房源，掛牌價896萬，成交價875萬，議價空間只有2.3%。

▲來源：網(wǎng)絡

文儒德最近成交的這套222平米戶型，掛牌價1680萬，成交價1547萬，議價空間7.9%。

不同地段不同房源，會有不一樣的議價空間。

買二手房一定多看、多問、多觀察，貨比三家不夠就貨比十家、二十家。

02

一二手房，全面回歸“主城”

成交量來看，去年一共成交7.5萬套。

你可能會說，不對啊，成都去年不是15.1萬套二手房成交量嗎？

別急，7.5萬套，是來自房經(jīng)協(xié)會員單位的匯總。

畢竟，不是每家二手房中介，都加入了房經(jīng)協(xié)，個體店、夫妻店，還有很多在協(xié)會之外。

我們可以把這7.5萬套，當成大型抽樣調查，一半的調查樣本，相信還是很有說服力。

▲來源：成都房經(jīng)協(xié)

先來看，成交的區(qū)域，“5+2”主城占比達到了53%，新6區(qū)（指二圈層6區(qū)+青白江），占據(jù)了42.3%，三圈層只有4.7%。

去年成都提出回歸“中心城區(qū)”，這一趨勢再次得到驗證。

一二圈層（含青白江）所在中心城區(qū)總占比達到95.3%，全城成交看一二圈層基本上就可以了。

報告里面，還有新房的數(shù)據(jù)。

為什么有新房數(shù)據(jù)？

這里需要解釋下，房經(jīng)協(xié)會員單位有新盤代理營銷公司，比如正合地產(chǎn)就是這類機構。

▲來源：成都房經(jīng)協(xié)

在房經(jīng)協(xié)的這組數(shù)據(jù)里面，2022年“5+2”區(qū)域的成交套數(shù)占比達到了42%，相比往年，有明顯提升。

請注意，這是成交套數(shù)。

主城的價格和面積往往更高，所以可以推斷，主城的成交額占比，還要更大。

過往，常常有種論調認為，主城沒有地，向四環(huán)五環(huán)外更廣闊的天地發(fā)展是大勢所趨。

其實，攤大餅的方式，只能讓城市“大而不強”，未來更注重內(nèi)在質量提升的城市發(fā)展，主城仍然大有可為。

03

小戶型，絕對主力

改善，也在跑步進場

哪些戶型，在二手市場最受歡迎？

都知道，去年二手房成交的平均戶型面積是94平米。

但具體面積段分布，并不清楚。

這份報告，讓我們看到了顆粒更為細致的產(chǎn)品分布。

▲來源：成都房經(jīng)協(xié)

從上圖可以看出，90平米以下戶型占據(jù)了絕對多數(shù)，達到58%，近6成。

其次是90-144平米，占據(jù)了35.6%。

144平米以上占比6.3%。

90平米以下小戶型，是去年二手房交易絕對主力。

原因有幾個：

一是，新房市場小戶型太少了，除了人才房，很難在主城看到90平米以下戶型。

二是，小戶型總價低，對掛戶口、上學來說，小一點也能接受。

三是，二手房沒有價差，面積夠用就行，一般不會貪大。

這里面有一點特別注意。

從趨勢來看，大面積房源的成交在逐漸增加，小面積在逐漸減少。

這說明什么呢？

改善開始下場了，改善才是最終刺激市場回暖的客群，改善客群正在跑步入場。

“小換大”也是二手房市場的特征，大戶型開始走俏。

改善放量，這個趨勢，極有可能在2023年延續(xù)。

04

銷售渠道仍在洗牌

線上線下融合，還無數(shù)可能

去年二手房成交放量，可能會覺得中介賺得盆滿缽滿，個別有可能，但整體而言，其實并沒有。

報告顯示，2022年底中介門店數(shù)量比年初減少了4.2%。

這一點，此前我們做過分析，由于不少中介也把新房作為重要業(yè)務，因此2022年新房市場的不振，對中介的影響很大。

疫情也是其中一個原因，中介也是要靠線下帶看成交的行業(yè)，不能出門影響也很大。

但令人意外的是，在新房行業(yè)集中度提升的情況下，中介卻越來越分散。

▲來源：成都房經(jīng)協(xié)

上圖顯示，單店和個體形式存在的中介，占據(jù)了95%，而規(guī)模化的中介只有5%。當然，一個貝殼系就可以抵得上無數(shù)的個體。

總體來看，報告也認為，經(jīng)紀人獨立開店的趨勢仍然在增強。

另外，去年成都持牌經(jīng)紀人5.7萬人，減少了11%；新增從業(yè)人員更是同比減少了 44%。

持牌經(jīng)紀人包含了新房銷售人員，新房市場的不振，是從業(yè)人員減少的重要原因。

銷售的演變說明什么？

經(jīng)紀行業(yè)的進入門檻仍然不高，大品牌中介的護城河仍然不夠深，渠道越來越分散是事實……

抖音、快手、58同城等線上平臺向線下不斷滲透。

以58同城為代表的諾家發(fā)展較快，全城已有96個門店，而快手已經(jīng)在地產(chǎn)領域拿下了百億銷售成績，抖音在幸福里之后，繼續(xù)孵化麥田……

線上線下的融合，在未來仍然有無數(shù)演化可能。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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