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▲曾經(jīng)“恒大天府半島”，已更名為“天府半島”

聽說“天府半島”不搖號時，不少人和我一樣還是有些沖動。

先說下，為什么不搖號。

去年成都出臺新規(guī)，200平米以上房源開發(fā)商“自行銷售”！

所以，“天府半島”有好幾棟大戶型，都不用搖號，包括著名的“三葉草”。

除了“三葉草”，2T2的235平米戶型樓棟，還有3棟未售。

這次取證的就是其中一棟。

單價2萬，帶裝修+2車位

對比之下，難言“剪刀差”

不少人和我一樣，第一時間關(guān)心的還是價格。

那就先回答下價格，帶裝修（含三大件）均價1.6萬，這個價格應(yīng)該是很香了。不過，附加條件是每戶捆綁兩個車位，每個40萬，一共80萬。

▲ 圖源網(wǎng)絡(luò)

算下來，“235平米住宅+2個車位”，總價470萬，單價2萬左右（不同樓層價格各異）。

看上去很劃算，畢竟城南的大平層單價從2.5-6萬都有。

但是“天府半島”有些特殊。

一是，因為恒大前期折騰，加上爛尾等問題，整個樓盤品質(zhì)和形象有所折扣，在賣的過程中，會有所掉價的。

小區(qū)目前在售的二手房2萬左右。

二是，整個樣板間看完，感覺產(chǎn)品停留在10年前，放在現(xiàn)在有些過時。

前面說了，城南200平米以上大平層2.5-6萬都有，但“天府半島”因為歷史特殊原因，其價值，有必要拿出來單獨“估一估”。

也就是說，很難用“城南大平層”或“天新大平層”的價值去衡量它。

▲ 本次開盤的33棟，2T2全部235平米戶型

有兩個價值維度，值得參考。

第一個維度：這次所開的33號樓，位于“天府半島”三期，看下三期二手房，大多數(shù)掛牌價在2萬左右。

還可以找到不少掛牌價在1.8萬的裝修房。

▲ 圖源貝殼

這個二手房價格，顯然會讓看235大平層的買家，心里“打鼓”。

第二個維度：對比“天府半島”200平米以上的類似房源。

查了下，200平米以上大平層，二期居多，清水價掛牌在2萬左右。

看價格，還不算低的離譜，不過掛牌時間短則3個月，長則1年、2年，說明“天府半島”大戶型找人接盤很難。

將來急用錢想要出手，接盤的人少，馬上能拿到錢的可能性不大。

所以，無論從同一組團地塊對比，還是整個大盤同類戶型對比，2萬精裝價，都很難看到“剪刀差”。

這也是很多人，難以下決心的原因。

要是捆綁80萬的車位心里不好受，也可以理解成，精裝單價2萬，贈送2個車位。

道理一樣，但換個方式安慰自己，可能好受一點。

國企入主，承諾6月交房

定位不清，同一組團剛需到聯(lián)排

由于是現(xiàn)房，現(xiàn)在可以看“實體樣板間”，加上國企百分百控股“天府半島”開發(fā)商，交付方面應(yīng)該不會出岔子。

從企業(yè)查，可以看到，成都心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)被中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司接盤，百分百控股。

▲ 圖源網(wǎng)絡(luò)

樓棟已經(jīng)封頂，按照售樓部消息，裝修在去年已經(jīng)完成，現(xiàn)在主要是在做清潔，交付就可以入住，甚至都不用敞甲醛。

這次所售33號樓，6月底就能交房，前提是款項已經(jīng)付清。

重點看下產(chǎn)品。

“天府半島”的住宅，每個組團基本都是沿“錦江”以C字型排開布局。

這樣可以讓所有樓棟最大程度享受到“江景”視野。

2棟235平米大戶型位于C字型兩端，可以視為“擁有一線江景”。

▲ C形布局的兩端為235平米大戶型2T2樓棟

這樣排布，讓所有組團都能“景觀”、“視野”最大化。

并且，C字型，可以形成巨大中庭，對比現(xiàn)在的樓盤，“實屬難得”。

走在小區(qū)中庭，覺得十分寬闊，空氣對流感強。

面對江景，有心曠神怡的感受。

▲ C形布局，營造出的大中庭

最主要的缺點在于，產(chǎn)品定位不清晰。

三期組團以高層為主，特別是113平米起步的戶型較多，整個小區(qū)總體偏剛需。

兩端卻布局235平米大戶型，加上C字型臨江部分，還布局了一排“聯(lián)排別墅”，總價預(yù)計1千萬起。

不同類型產(chǎn)品雜糅在同一個組團內(nèi)，一千萬的業(yè)主，也很難說是住在“高檔小區(qū)”。

▲ 高層樓下為聯(lián)排別墅

類似這樣“高低配”樓盤，也有過不少“教訓(xùn)”。

比如，南湖國際社區(qū)，剛需配400平米以上的超級大戶型，結(jié)果是豪宅品質(zhì)上不去，價格也只能向剛需看齊。

▲ 圖源貝殼

遺憾的就是，“天府半島”大平層處在一個定位不清晰的組團。

這樣的“豪宅”，想要走出獨立行情，難。

產(chǎn)品停留在10年前

一線江景，視野加分

單看33號樓，還是有一些優(yōu)點。

33號樓為2T2設(shè)計，一樓為架空層，高度大約5米，門廳較為老式傳統(tǒng)，呈現(xiàn)樸素。

進入大堂后，兩部電梯在左右兩邊“背靠背”開門。

這樣的好處，設(shè)計師考慮的是“私密性”，做到一梯一戶。

但問題是，兩部沒有串聯(lián)的電梯，等待時間會更長。畢竟，整棟樓高42層。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

除了兩層避難層，以及一樓架空，其余39戶共用一部電梯。

外立面，采用的10年前的瓷磚鋪貼，和小區(qū)其它樓棟一樣，未做公建化特殊處理。

這一點，在房源內(nèi)部的陽臺等部位，也同樣如此處理。

電梯上樓后，在入戶設(shè)計上，由于是一梯一戶，私密性較好，可以在門口制作私家鞋柜、儲物柜，都沒有問題。

入戶采用的是“雙入戶”，這是豪宅常用的入戶設(shè)計方式，不同的歸家動線。如果有保姆，可以從廚房進入，主人有更好的居家體驗。

從正門進入，是整個客廳玄關(guān)處，2.4米的進深，放置入戶收納柜足夠。

▲戶型圖

整個房型為套四三衛(wèi)，雙套房設(shè)計。

客廳是豎廳，應(yīng)該是想要讓出一定的面寬，讓更多臥室有看江的機會。

整個戶型，客廳+3個臥室，正對錦江，4開間看江，總面寬16.2米，江景盡收眼底。

雖然不是大橫廳，但有失有得，江景也是“雨露均沾”了。

需要注意的是，整個戶型朝向為東北向，幾乎曬不到太陽。好在，樓棟為2T2板式，采光倒是沒有問題。

后期還有兩棟同樣的樓棟，朝向為西北向，也曬不到太陽。

▲ 剩余兩棟235平米待售樓棟，西北朝向

設(shè)計思路上，也是“權(quán)衡利弊”，為了把“看江”放在首位，采光做了一定犧牲。

雖然調(diào)侃這是10年前的產(chǎn)品。

但老產(chǎn)品也有它的好：贈送大。

大家都知道，以前的產(chǎn)品規(guī)劃，贈送上卡得不是那么死。

3個陽臺，計為半面積，還有5個飄窗和設(shè)備陽臺為全贈送。

在當(dāng)前，部分別墅地下室算全面積，大平層沒有任何贈送面積，天府半島算十分慷慨了。

埋單之前，先明白

它并不是豪宅

看完了，我們總結(jié)下，天府半島的優(yōu)缺點。

第一，面積夠大，從面積來看夠得上豪宅這一檔。

這類產(chǎn)品的問題往往是，看得上的買不起，買得起的看不上，高不成低不就的尷尬。

第二，加80萬車位后，難言“剪刀差”。

天府半島關(guān)注度高，主要在于“剪刀差”大，但是沒有“剪刀差”，要用產(chǎn)品打動各位看官，恐怕有難度。

第三，現(xiàn)房，買了就住，今年拿產(chǎn)權(quán)證。

樓棟封頂很久了，6月份就可入住，交付后3個月下產(chǎn)權(quán)證，這可能是買房領(lǐng)證最快的樓盤。

最后，什么樣的人適合買它？

事實證明，空有豪宅段的面積，但缺少豪宅的設(shè)計、服務(wù)、維護、圈層、甚至外立面……最后都會失敗。

順便提一下，陽臺是可以封窗的，未來統(tǒng)一的外立面，顯然是不存在的。

所以，即便是235平米面積段，加上贈送超過250平米。

但我們?nèi)匀话阉暈?strong>“這只是一個更大面積的改善產(chǎn)品”。

▲ 待售 的 “三葉草”樓棟

如果買它，也請把它在心中定位為“改善樓盤”，而不是“豪宅”。只有搞清這一定位，才不會因為“期望太高而失望太大”。

如果想清楚了這一點，加上“買它不是沖著”剪刀差，只是出于改善提升居住面積的初衷，也可以下手。

比如，喜歡三代同堂居住的家庭，想清楚前面這些問題，也可以為一個選擇。

最后，特別提醒，這類超高層江景房，核心賣點是江景，樓層越高越值錢，如果選房時剩下低樓層，則需要三思。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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