對于國人來說，擁有一間屬于自己的房子，一定是人生最重要的事情之一。

一間房子，并不只是一個(gè)可以居住的棲身之所。而是一個(gè)在一天的忙碌后，可以與自己對話的休憩之地；是一個(gè)你能夠看得到的身價(jià)資產(chǎn)；房子的背后掛鉤的更是教育、醫(yī)療，以及商業(yè)交通配套。

《資治通鑒》中也記載“富者有彌望之田，貧者無立錐之地”，從古至今，有無田地房產(chǎn)直接代表一個(gè)人的財(cái)富情況以及所屬階級，象征著一個(gè)人的社會地位。

而與我們隔海相望的鄰居韓國，也同樣有著對于住房瘋狂般的追求。

只要押金，不要租金的全租房

相比于國人，韓國年輕人對買房的興趣并不大，對于他們來說，租房比買房更劃算。

為什么會有這種特殊的情況？首先我們先看一下韓國人的租房模式。韓國的租房模式和國內(nèi)不大一樣，分為三種：月租（??）, 全租（??）, 半全租（???)。

月租：和我國常見的租房形式基本相同，先交保證金，然后根據(jù)協(xié)定每隔一段時(shí)間交房租給房東。

但是兩國租房模式不同之處在于，同一套房子，如果你交的保證金金額越多，房租越便宜。

比如這套房子房租一個(gè)月40萬韓幣（2400元人民幣），保證金300萬韓幣（人民幣18000元），那么如果你有多余的積蓄，可以拿出來500萬韓幣，房租就能降到一個(gè)月35萬韓幣；如果你可以拿出來1000萬韓幣保證金，那么每個(gè)月的房租可能只交30萬韓幣就可以。

為什么交的保證金越多，房租反而越便宜？這個(gè)問題我們放到后面再講。

全租：“全租房”（又稱傳貰房）算是韓國特有的租房形式了。租房前，租客需要給房東交一筆高昂的押金——通常是要租房子的總價(jià)的50%，最高可達(dá)房子總價(jià)的60%-80%。

交完這一筆押金后，租客就能“免費(fèi)”地租住在房子中，除了需要負(fù)擔(dān)每月的水電、物業(yè)等雜項(xiàng)支出外，不用支付任何租金。等到租期結(jié)束后（通常是2年），押金會被全額退還給租客。

聽上去是不是很優(yōu)惠？對于全租房客來說，押金更像是一筆存在房東那里的定期存款（只不過是沒有利息），相比于要定期支付房租的月租房來說，這種模式自然大受韓國人的歡迎。

半全租：當(dāng)你的積蓄不夠支付全租的押金時(shí)，就可以選擇半全租。

半全租其實(shí)就相當(dāng)于一種“升級版”的月租房，這種方式的押金比全租便宜不少，租金也比月租房低很多。還能避免一次性支付高額的全租押金。

但是因?yàn)轫n國房價(jià)上漲的很快，很多房東不愿意提供半全租的租房形式。而且如果房價(jià)下跌或房東違約，可能會損失部分或全部押金。

寧可租房，也不買房

為什么全租房能夠在韓國快速普及？其中背后有著不為人知的原因。

當(dāng)房東們提出“全租房”的租房模式時(shí)，他們的初衷肯定不是為了免費(fèi)租房做慈善。

房東拿到租客們租房的高昂押金后，他們不會將這些巨款白白放著，而是會將這些錢拿去投資——比如再去買套房子，然后再將新房子繼續(xù)租出去，如此循環(huán)往復(fù)。如果操作得好，靠著一套房子就能掙到多套房子。

這樣你也就能理解為什么租房時(shí)交的押金越多，房租就能越便宜了：房東們可以拿著更多押金去投資，自然也會將租客們的房租降低一些。

曾經(jīng)有韓國媒體報(bào)道，一位房東就靠著“出租舊房買新房”的套路，貸來貸去一共買下了280套房子。

“全租房”模式的盛行，也與韓國的高房價(jià)和年輕人的低購房意愿有關(guān)。

近些年韓國的房價(jià)一直處于快速增長階段：2021年，在全球522個(gè)城市中，首爾市中心房價(jià)僅次于中國香港和紐約，全球第三，甚至超過了東京、倫敦等國際大都市的房價(jià)。

首爾市中心平均房價(jià)達(dá)到了14萬人民幣一平米。地價(jià)最熱的江南區(qū)，一套130平米的公寓，最高售價(jià)合人民幣2300萬。

房價(jià)高，年輕人自然不愿意購買。即使他們的積蓄，已經(jīng)足夠支付一套房子的首付，但他們還是更愿意拿這些錢當(dāng)作押金去租全租房。

畢竟貸款買房不僅花錢多還要按月還貸款，年輕人嫌棄壓力太大，不愿意承受，他們當(dāng)然更加傾向相對便宜且經(jīng)濟(jì)自由的全租房。

更加現(xiàn)實(shí)的是，即使掏空了三個(gè)家庭六個(gè)錢包，很多韓國人還是湊不齊買首爾一套房子的錢。

那怎么辦？為了買房去銀行貸款嗎？

為了推動全租房的普及，韓國銀行的購房貸款數(shù)量很少，并且極難申請。反而倒是有關(guān)全租房的押金貸款業(yè)務(wù)十分火熱，數(shù)量多而且好申請。這也進(jìn)一步使得全租房在韓國更加流行，年輕人“寧可租房，也不買房”。

這也導(dǎo)致很多韓國父母在孩子結(jié)婚時(shí)不是給孩子準(zhǔn)備房子，而是給孩子準(zhǔn)備租金。因?yàn)榉孔犹F，給孩子買房對于雙方父母實(shí)在是負(fù)擔(dān)太重，年輕人也已都接受了這種安排。

刀尖上跳舞

表面上看，全租房是一種兩全其美的租房模式：租客們只需要交一筆押金，就能解決迫在眉睫的居住問題，省下的錢也能攢起來買房；房東們有了錢去投資，讓自己的財(cái)富進(jìn)一步增值。

但現(xiàn)實(shí)卻沒有想象中那般美好：“全租房”的本質(zhì)其實(shí)就是一種貸款，房東以房子為抵押向租客借錢，貸款的利息就是給租客免去的租金。

假設(shè)一個(gè)人有一座價(jià)值4億韓元的房子，他將這座房子全租給租客，收了50%也就是2億韓元的押金。他就能將這2億韓元作為首付（20%）買一套價(jià)值10億韓元的房子，然后接著將新房租出去繼續(xù)收押金，然后繼續(xù)買房，繼續(xù)將新房租出去……

表面上看，他擁有了很多房子和巨額現(xiàn)金，實(shí)際上他的實(shí)際資產(chǎn)只有那一套兩億韓元的房子，其它資產(chǎn)只不過是泡沫罷了。而為了維持這表面上的泡沫，他就必須買新房然后租出去，用新房的押金還舊房租客的押金和買房的貸款。

這個(gè)泡沫得以維持的前提：就是房價(jià)必須是不斷上漲的，如果房價(jià)下跌，新房的押金不足以彌補(bǔ)舊房的押金，那么就會徹底崩盤。

在這場大泡沫中，租客們毫無疑問處在最底層：平常無事時(shí)，他們的押金全部用在為房東還房貸上；一旦崩盤，房東可以拍拍屁股卷款走人之后，而租客們面臨房屋拍賣，房財(cái)兩失的悲慘境地，更讓人無法接受的是，損失的這些押金還可能是從銀行借來的。

這么看來，全租房還真是一場“雙贏”的好戲，只不過不是房客和房東都贏，而是房東贏兩場。

其實(shí)，韓國政府也針對全租房押金提供了相應(yīng)的保險(xiǎn)，如果出現(xiàn)房東卷款跑路的情況，可以賠付一定的押金。但是不是所有人都會記得去投保的，總有人盲目自信，以為自己不會被騙。

28歲的Yoo Ha-jin在2021年3月簽約全租房的時(shí)候就沒有為押金購買保險(xiǎn)。等到同年12月她房東破產(chǎn)，房產(chǎn)將被拍賣的時(shí)候，她被告知只能收回45%的押金。這也意味著她將欠下至少17萬人民幣的貸款。

自己只是租了一個(gè)房子的工夫，就背上了一輩子都可能還不完的債務(wù)，而且還沒房住。房東的投資失誤，卻讓打工人承受重創(chuàng)。如此荒誕離譜的故事，正在韓國真實(shí)上演。