2023年4月10日，北京住建委在官方網(wǎng)站網(wǎng)站掛出了《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單及實事事項一季度工作進展情況》，在這個“情況”中，明確提出了北京兩個樓市重磅政策：

第一，“全齡友好購房支持政策相關(guān)部門正在會簽，已有3個部門簽回，還有1個部門未簽回，經(jīng)與人行營管部溝通，同意在正式發(fā)文前就3個試點項目窗口指導(dǎo)銀行辦理全齡友好購房信貸業(yè)務(wù)”。

這意味著“北京全齡有好購房支持政策”即將正式亮相。

什么是“全齡友好購房支持政策”？

其實就是對北京城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購房，并把戶口遷至項目所在地的，給予一定的支持政策：

其中：

老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普住房首付比例40%，并享受相應(yīng)貸款優(yōu)惠利率。

購買140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行。

其子女可作為共同借款人申請貸款。

這就相當(dāng)于北京樓市其實放開了三大限制：

其一是認貸款紀(jì)錄已經(jīng)接近取消，因為老年家庭只要無房+無在還貸款就可以按照首套貸款；

其二是二套首付可以從80%降低到60%，老年家庭就算是二套房貸，也可以從80%降低到60%。

其三是正式支持“接力貸”，子女可以作為共同借款人一起貸款。

這樣一來，北京老人的“購房資格”就非常重要了。

這個政策北京其實已經(jīng)“試點過”，主要的試點項目在昌平，這一次如果正式公布的話，可以會普及北京五大新城的所有項目。

其中會包括房山、昌平、順義、亦莊和大興，這五個區(qū)域是北京未來主要人口的承載地。

這一次通過全齡友好購房支持政策，可以有效的推動北京城區(qū)人口的疏解，尤其是向北京五大新城疏解，大大緩解主城區(qū)的人口密度。

尤其是北京主城區(qū)的老年家庭，是非常需要改善居住環(huán)境的，畢竟之前居住的房子過于破舊了，這一次的全齡友好購房支持對于他們來說，是一次住房改善的最好機會。

最關(guān)鍵的是，這一次還明確提出了支持“接力貸”，這其實也相當(dāng)于給與了北京戶口家庭一次“降低二套首付”的最好改善時機。

很多北京戶口家庭可以借此機會實施“改善”，北京改善需求必定大爆發(fā)，尤其是北京五大新城的樓市迎來超級重大利好。

第二，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點，相關(guān)內(nèi)容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

這個信息的公開，意味著房山試點“多子女家庭+職住平衡家庭購房支持政策”已經(jīng)基本確定。

房山樓市在本輪樓市政策中，已經(jīng)率先搶跑了。

其實在年初北京市政府印發(fā)的“2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單”，里面的“第232條”就明確提出：完善‘一區(qū)一策’調(diào)控措施”的說法。

什么叫做“一區(qū)一策”？

意思就是北京不會進行樓市政策的總體放松，而是根據(jù)各區(qū)的樓市情況，各區(qū)各自實施不同的“限購限貸政策”。

北京目前一共有16個行政區(qū)+1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，分成三個“檔次”：

第一是“中心城區(qū)”，包括東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，還有未來的通州北京城市副中心。

第二是“近郊新城區(qū)”，包括昌平、亦莊、順義、房山、大興。

第三是“遠郊生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，包括懷柔、密云、延慶、平谷、門頭溝等偏遠郊區(qū)。

如果按照北京要實施“完善一區(qū)一策的調(diào)控措施”的說法，那就是“各區(qū)都可以實施不同的樓市政策”，肯定是“有松有緊”。

再結(jié)合目前北京即將啟動“新一輪人口疏解”的基本背景，我們基本可以判斷：

北京中心城區(qū)的樓市政策幾乎不可能放松。

也就是說，對于目前的東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山和通州來說，樓市政策應(yīng)該不會有太大變化，基本保持不變。

而作為北京的“生態(tài)保護區(qū)”的“遠郊涵養(yǎng)區(qū)”也不會放松樓市政策：包括平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝等也不會實施“一區(qū)一策”。

因為這些“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”也不允許常住人口聚集和大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

因此最有可能實施“一區(qū)一策松綁政策”的區(qū)域一定是在“近郊新城區(qū)”：房山、亦莊、大興、順義、豐臺。

因為在北京新版城市規(guī)劃中，只有“近郊新城區(qū)”才允許常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城區(qū)人口疏解的核心板塊。

未來北京各大近郊新城都至少要承接主城區(qū)常住人口轉(zhuǎn)移規(guī)模在10-20萬以上，因此近郊新城才是北京樓市發(fā)力的重點。

那么，哪個“近郊新城”會第一個試點“一區(qū)一策的樓市松綁政策”呢？

目前看，房山區(qū)首先“搶跑”已經(jīng)基本確定了。

原因非常簡單：房山區(qū)的經(jīng)濟水平和房價水平，目前在整個“近郊新城”中都是墊底的。

目前房山區(qū)的“住宅可售存量”已經(jīng)超過1萬套，按照2022年房山的去量化大概是4000套來估算，房山區(qū)的去化周期已經(jīng)達到了2-3年。

而且從過去一年的樓市走勢來看，房山樓市隱隱有持續(xù)“走低”的趨勢：市場成交量和成交價格都在持續(xù)“走低”。

因此房山樓市盡快實施“一區(qū)一策”，首先對樓市進行松綁，對于支持房山樓市，吸引城區(qū)人口加大規(guī)模流入房山，是有明顯利好的。

那么什么是“ “多子女家庭+職住平衡家庭購房支持政策”？

我們判斷大概率就是兩點：

第一，多孩子家庭應(yīng)該可以取消認房不認貸，降低二套首付，這是給多生孩子家庭的一個支持。

第二，所謂的職住平衡，應(yīng)該就是如果把城里的房子賣掉，在房山地區(qū)買房，屬于北京唯一住房，也可以認房不認貸，降低二套首付。

這是疏解城區(qū)人口的“重要手段”。

如果房山實施“樓市新政”，房價會怎么變？

我們認為一旦實施“樓市新政”，房山房價有望上漲20%以上。

原因主要有三點：

第一點，房山的發(fā)展基本面是在不斷提升的，尤其是隨著“樂高樂園”，“宣武醫(yī)院”，“清華附中”，“人大附中”等項目的逐漸清晰落地，房山的配套短板已經(jīng)逐漸被填平。

第二點，隨著麗金線的建設(shè)，房山地鐵將直通麗澤商務(wù)區(qū)和西城金融街，房山未來的房價妥妥向石景山看齊。

第三點，一旦樓市新政實施，城區(qū)剛需和改善人群將首先涌向房山購房，畢竟取消了認房不認貸，購房門檻忽然就降低了。

這對于大量的城區(qū)改善客戶來說，是最好的改善機會。

綜上所述，我們認為在北京即將啟動“新一輪人口疏解”的關(guān)鍵時間節(jié)點，在北京“近郊新城”完善“一區(qū)一策”是完全應(yīng)該的。

這不僅可以推動北京主城區(qū)常住人口加快向近郊疏解，同時還可以幫助北京近郊樓市“去庫存”，最關(guān)鍵還有可以讓北京“賣地更順暢”。

這是“一箭三雕”的政策趨勢。

最關(guān)鍵的是，北京這一次的政策松綁，非常具有“樓市風(fēng)向標(biāo)”的意義，這說明中國樓市再次重啟的機會已經(jīng)基本確定了。

連北京都松了，還有什么可以考慮的呢？說明房地產(chǎn)的大力支持已經(jīng)成為新一輪經(jīng)濟的核心發(fā)動機。

【直播預(yù)告4月16日下午3點】

【主題：首付5萬買進國家級新區(qū)】

【加大山老師微信群，微信號：ycim08】