一封寫給“華潤(rùn)置地投資者關(guān)系部領(lǐng)導(dǎo)”的舉報(bào)信，控訴華潤(rùn)置地（01109.HK）的審計(jì)師安永大中華區(qū)至少7位領(lǐng)導(dǎo)層，2019年末以平價(jià)購(gòu)得該公司位于海南的限購(gòu)限價(jià)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

舉報(bào)人核心想說(shuō)的是，華潤(rùn)置地涉嫌向安永領(lǐng)導(dǎo)層輸送商業(yè)利益，以換取后者支持對(duì)其2019年財(cái)報(bào)關(guān)鍵審核事項(xiàng)投資物業(yè)提高估值。

這個(gè)自稱“關(guān)心公司的市場(chǎng)人士”，看起來(lái)不像是專業(yè)人士，其對(duì)兩項(xiàng)核心指控的商業(yè)本質(zhì)，沒(méi)有透徹認(rèn)識(shí)，使得整個(gè)舉報(bào)行為顯得有點(diǎn)魯莽。

房企的投資物業(yè)估值，會(huì)計(jì)上存在多個(gè)主觀評(píng)價(jià)因素影響，本質(zhì)上就是存在騰挪空間，就算是監(jiān)管部門細(xì)究，想必也有解釋的角度。

房企銷售更是一個(gè)市場(chǎng)商業(yè)行為，自始至終都有合同支持，且房企作為甲方存在諸多優(yōu)勢(shì)地位，控訴安永領(lǐng)導(dǎo)層不當(dāng)?shù)美y取得甲方的認(rèn)同。

這個(gè)“市場(chǎng)人士”不是安永核心管理層，應(yīng)該也不是華潤(rùn)置地核心管理層，因?yàn)樗麤](méi)有展示出任何核心證據(jù)。

舉報(bào)信只是簡(jiǎn)單說(shuō)明，華潤(rùn)置地2019年投資物業(yè)增值以及整體估值數(shù)字異常，卻沒(méi)有點(diǎn)明問(wèn)題到底出在哪里，是哪些物業(yè)估值異常，說(shuō)明其無(wú)法接觸到審計(jì)原稿。

舉報(bào)信也沒(méi)有給出安永領(lǐng)導(dǎo)層購(gòu)房的確鑿證據(jù)，比如購(gòu)房合同、單據(jù)、網(wǎng)簽資料、支付記錄等，說(shuō)明其無(wú)法接觸到華潤(rùn)置地內(nèi)部資料。

沒(méi)有核心證據(jù)，讓安永和華潤(rùn)置地的回應(yīng)都簡(jiǎn)單多了，直接否認(rèn)就行，再無(wú)其他贅述。

從整體行文來(lái)看，這個(gè)“市場(chǎng)人士”可能是安永的內(nèi)部非核心員工，或者是該員工的委托人士。

舉報(bào)信內(nèi)容顯示，其很熟悉安永大中華區(qū)內(nèi)部層級(jí)關(guān)系、業(yè)務(wù)流程，文中也特別點(diǎn)出了諸多領(lǐng)導(dǎo)層名字，以及他們的郵箱地址。

舉報(bào)信還將控訴的領(lǐng)導(dǎo)人，與前段時(shí)間涉嫌性騷擾的安永合伙人相比，“職級(jí)差別堪比大老虎與小蒼蠅”，言外之意是其想要打“大老虎”。

無(wú)論是正義還是邪惡，整封舉報(bào)信透露著對(duì)安永大中華區(qū)管理層的不滿。

回過(guò)頭想想，2019年確實(shí)是華潤(rùn)置地不尋常的一年。

單是原首席執(zhí)行官吳向東離職，沸沸揚(yáng)揚(yáng)就鬧了大半年，吳向東的接任者唐勇，后來(lái)也身陷囹圄。

單從數(shù)字上看，2019年華潤(rùn)置地投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益107.3億元，確實(shí)是前后六年里最高，占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的37.4%。

投資物業(yè)評(píng)估價(jià)值影響因素，除了建筑品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力、品牌效應(yīng)等之外，最核心的就是租金收入水平以及評(píng)估模型。

安永2018年才開(kāi)始接手華潤(rùn)置地，將2017年與2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比才更公允，租金收入漲幅，與投資物業(yè)估值漲幅基本一致，租金收入占投資物業(yè)估值比例基本一致。

也就是說(shuō)，從華潤(rùn)置地內(nèi)部維度來(lái)看，投資物業(yè)的增值沒(méi)有可指摘之處，但如果要與其他房企相比，則涉及更多影響因素，復(fù)雜到無(wú)法類比。

如果非要說(shuō)華潤(rùn)置地到底出了什么問(wèn)題，那就是其確實(shí)倚重沒(méi)有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。

投資物業(yè)估值變動(dòng)收入無(wú)法帶來(lái)真正的現(xiàn)金，只是紙面利潤(rùn)，真正的收入還是要靠租金收入的提高。

反映在資產(chǎn)負(fù)債表中，華潤(rùn)置地創(chuàng)造利潤(rùn)的能力被高估了；反映在二級(jí)市場(chǎng)，那就是股價(jià)估值可能虛高；如果反映到管理層能力上。

那可能就是這屆管理層不行。