【案例九】：原告江某榮與被告徐某等共有及法定繼承糾紛一案

—— 一幢沒有產(chǎn)權(quán)證的“祖產(chǎn)”拆遷引發(fā)的數(shù)十名家族成員紛爭(zhēng)法院如何處理？

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]：

只有土地證沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋如何確定房屋權(quán)屬？

[審理法院]：上海市虹口區(qū)人民法院

[房屋性質(zhì)]：私房

[律師代理]：被告徐某等四人

[案情簡(jiǎn)述]：

系爭(zhēng)房屋為私房，唯一的一份權(quán)屬材料是一張形成于1951年土改時(shí)期的土地使用證，記載使用權(quán)人是徐某生，徐某生上世紀(jì)50年代末早已過世，其所育四名子女徐某娟、徐某更、徐某弟、徐某雪也已死亡。系爭(zhēng)房屋是徐某弟其中一名子女徐某國(guó)于上世紀(jì)80年代開始陸續(xù)搭建而成，最終于2020年列入征收范圍，獲得征收補(bǔ)償款人民幣近1000萬元。征收協(xié)議簽訂后，徐某國(guó)也于2021年過世，徐某國(guó)與兩任妻子均已離婚，共育有6名子女，其中2名子女系與前妻所生，4名小兒子系與后妻所生。

徐某國(guó)過世后，有其他家族成員提出，系爭(zhēng)房屋土地使用證記載是徐某生，即使后續(xù)由徐某國(guó)出資搭建，也應(yīng)認(rèn)定為“祖產(chǎn)”，征收補(bǔ)償利益1000萬應(yīng)按徐某生的遺產(chǎn)進(jìn)行分配。據(jù)此，徐某雪的其中一個(gè)子女江某榮作為原告，把徐某生的全部法定繼承人都告上了法院。法院第一次開庭審理后，陸續(xù)把相關(guān)繼承人及戶籍在冊(cè)人員將近30人作為被告或第三人追加進(jìn)來參加訴訟。

委托人徐某等四人，作為徐某國(guó)與第二任妻子所生的子女，也被作為被告起訴。如原告的說法成立，即使房屋征收補(bǔ)償利益有1000萬之多，但因參與繼承的人員眾多，且經(jīng)過多次代位繼承后，委托人作為第四代每人僅能分得大概20萬左右的財(cái)產(chǎn)，這對(duì)委托人來說是無法接受的，也無法解決居住問題。據(jù)此，被告徐某等四人迫切需要專業(yè)的律師幫助，盡最大限度維護(hù)他們的合法權(quán)益。

“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)介入后，經(jīng)過全面梳理本案案情，發(fā)現(xiàn)本案雖涉及人員眾多，關(guān)系復(fù)雜，但主要是要處理好兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是共有法律關(guān)系，要確認(rèn)是否存在“祖產(chǎn)”和徐某國(guó)的產(chǎn)權(quán)份額；另外一個(gè)是繼承法律關(guān)系，牽涉到代位繼承、遺囑繼承等問題。

要使得委托人的利益最大化，必需在共有法律關(guān)系中爭(zhēng)取產(chǎn)權(quán)全部或大部分歸屬徐某國(guó)所有，同時(shí)在繼承法律關(guān)系中，要否定徐某國(guó)與前妻所生2名子女提供的遺囑，要按法定繼承分配。

為此，律師團(tuán)隊(duì)對(duì)案情進(jìn)行了多次論證研討，做足了充分的準(zhǔn)備工作。

[法院判決]：

虹口法院審理后認(rèn)為，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被征收房屋是否屬于徐某生的遺產(chǎn)。綜合當(dāng)事人的陳述和在案證據(jù)，以及被征收房屋的居住使用情況，被征收房屋應(yīng)是由徐某國(guó)在原屬于徐某生的房屋以外另行搭建。

關(guān)于搭建出資一節(jié)，被征收房屋歷經(jīng)多年，陸續(xù)建至征收時(shí)的規(guī)模，并由徐某國(guó)家庭實(shí)際居住和使用，其他繼承人主張被征收房屋由其出資建造，缺乏依據(jù)，本院不予采信。徐某國(guó)經(jīng)歷兩次婚姻，其中，與前妻1991年離婚，離婚判決書確認(rèn)雙方財(cái)產(chǎn)已自行分割完畢，現(xiàn)前妻認(rèn)為被征收房屋中其與徐某國(guó)共同搭建部分屬于共同財(cái)產(chǎn)，本院不予支持。

鑒于徐某國(guó)搭建的房屋仍位于原土地之上，房屋主體結(jié)構(gòu)基本形成于徐某生死亡之后，由徐某國(guó)歷時(shí)多年逐漸搭建至征收時(shí)的規(guī)模，且由徐某國(guó)家庭實(shí)際居住使用，本院綜合被征收房屋的歷史沿革和貢獻(xiàn)度，以及保障實(shí)際使用人的居住利益，酌情確定被征收房屋的產(chǎn)權(quán)份額，進(jìn)而確定本案各方當(dāng)事人的征收補(bǔ)償利益。關(guān)于徐某國(guó)的遺囑，對(duì)于遺產(chǎn)范圍并未明確，遺囑持有人對(duì)于遺囑中的“新建房子”亦不能明確界定，且遺囑表述前后矛盾，故徐某國(guó)與前妻所生2名子女要求按照遺囑分配徐某國(guó)的征收補(bǔ)償利益，本院不予支持。

法院最終確認(rèn)房屋征收補(bǔ)償利益中約200萬為徐某生的遺產(chǎn)，約800萬為徐某國(guó)的遺產(chǎn)并按法定繼承分配，6名子女每人各分得130余萬元，我方委托人四人總共分得530多萬元。

至此，經(jīng)過公縱號(hào)“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)的努力，判決結(jié)果遠(yuǎn)超預(yù)期，我方委托人合法權(quán)益得到了充分的保障。

[律師分析]：

（1） 關(guān)于未有產(chǎn)權(quán)登記材料的房屋如何確定權(quán)屬。

根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)登記的私有居住房屋，無批準(zhǔn)文件的不予認(rèn)定建筑面積，但有相關(guān)材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)；1981年以后改擴(kuò)建增加的部位不予認(rèn)定建筑面積。相關(guān)材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，根據(jù)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)，每層認(rèn)定的建筑面積最多不超過土地使用權(quán)證記載的占地面積，實(shí)際層數(shù)超過3層的，認(rèn)定到3層，3層以上部位，不予認(rèn)定建筑面積。

本案中，徐某國(guó)的部分房屋建造于1981年之前，部分房屋建造于1981年之后，征收部門依法認(rèn)定了部分合法面積和部分不予認(rèn)定面積。基于房屋建造于徐某生的土地之上，法院根據(jù)歷史和事實(shí)情況酌情確定了房屋的產(chǎn)權(quán)份額，合情合理。

（2） 關(guān)于遺囑繼承和法定繼承。

本案中，徐某國(guó)生前曾自書有一份遺囑，按照“有遺囑按遺囑繼承，無遺囑按法定繼承”的法律規(guī)定，如果法院采信遺囑將對(duì)我方不利。因遺囑形成時(shí)間較早，已經(jīng)不能反映徐某國(guó)生前真實(shí)意思表示。于是，我方對(duì)遺囑的多處瑕疵進(jìn)行抗辯，并提供徐某國(guó)生前最近的一封信件所表達(dá)的財(cái)產(chǎn)分配意見作為反證，最終得到了法院的采信。