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這是一個被迫走向停工的樓盤。

它叫正榮中梁·天著潤宸，位于廈門。

跟大多數(shù)爛尾樓盤有些不同。

一是開發(fā)商居然沒有對樓盤抽血，反而沉淀著近8億股本金；二是只要銷售順暢，回款足夠覆蓋債務(wù)；三是開發(fā)商作為劣后方愿意認(rèn)虧兜底，虧不到金融機(jī)構(gòu)頭上去。

但即便如此，正榮和中梁稱，廈門國際信托依舊要求它們交出項(xiàng)目控制權(quán)和管理權(quán)。廈門國際信托提出了非一般的“旱澇保收”盤活方案，而忽略了項(xiàng)目究竟能不能市場化退出。

這是個悲傷的故事，發(fā)生在轟轟烈烈的保交樓大環(huán)境下。

開發(fā)商著急著保交付止損，但要沖破一層層阻力，跟升級打怪似得。同時，或因項(xiàng)目尚未銷售不涉及業(yè)主層面的保交付，得不到更多的助力。

這也是個博人眼球的故事，主題是：

一家金融機(jī)構(gòu)如何操碎了心，試圖用4.5億元的債權(quán)，去撬動一個貨值達(dá)25億的樓盤。

明股實(shí)債的坑

從廈門地鐵1號線集美大道站出站，往南步行約300米，就是正榮中梁·天著潤宸項(xiàng)目所在地。

它從2022年4月開始，停工至今。

工地現(xiàn)場很安靜，你可以看到塔吊等施工設(shè)施還立著，但聽不到機(jī)器轟鳴聲，也沒有鋼筋水泥土碰撞聲。

總共6棟住宅樓中，有4棟分別建了16、18、19和19層，再蓋幾層就能封頂。售樓處和示范區(qū)也落地，說實(shí)話，現(xiàn)代化的風(fēng)格挺漂亮的。

樓盤早在去年1月就該申請預(yù)售，但就差一步：

廈門國際信托的同意，它是樓盤明股實(shí)債的資方。

等到花開花謝再花開將近一年半時間，開發(fā)商正榮和中梁硬是沒等來廈門國際信托的點(diǎn)頭，而是各種狗血事情。

正榮和中梁從一開始就給自己挖了坑。

按照項(xiàng)目與信托簽的前融協(xié)議，開發(fā)商是劣后方，信托的受償權(quán)在開發(fā)商之前，樓盤的虧損由開發(fā)商投入的近8億股本金兜底。

除非是極端情況，不然信托有足夠的安全墊，同意預(yù)售就能回收債權(quán)；再退一步，信托愿意展期，用時間換取空間，能旱澇保收。

極端情況是什么呢？

答案是要么樓盤低于3.2萬元/㎡均價銷售，會導(dǎo)致資不抵債以及開發(fā)商的股本金虧到渣都不剩。要么一直拖著不開盤，遲早有一天也會資不抵債。

當(dāng)然，換個角度，如果能踢走正榮和中梁，讓它們賤賣項(xiàng)目公司股權(quán)，接盤的新股東能有巨額的利潤空間，代建方也是穩(wěn)賺不賠。

可以不賤賣

就現(xiàn)階段的市場情況看，正榮中梁·天著潤宸犯不著賤賣。

這是個湖景盤+軌交盤+學(xué)區(qū)盤，位于廈門集美區(qū)的集美新城板塊。

板塊內(nèi)在售新房是供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前基本以尾盤為主，售價在3.8-4.3萬元/㎡。數(shù)據(jù)顯示2022年前5個月，板塊內(nèi)新房整體成交均價就在3.6萬元/㎡。

周邊有一圈差不多在同時間內(nèi)拿地的品牌房企樓盤，大家的地價相差不大，過去一年多來月均流速在22-60套不等。

即便是在所謂的市場下行期，周邊有樓盤叫保利聯(lián)發(fā)錦上，實(shí)現(xiàn)了6個月內(nèi)清盤。距離樓盤不到800米，正榮和聯(lián)發(fā)合作的聯(lián)發(fā)臻榮府，以3.87萬/㎡均價實(shí)現(xiàn)約60%的去化。

與樓盤大概1.5km之隔的二手房，成交價穩(wěn)定在5-6萬元/㎡，存在倒掛。

不用為樓盤的配套擔(dān)憂。周邊1-3公里范圍內(nèi)，各種配套正在落地或已經(jīng)成熟。比如，樓盤正對面的三甲醫(yī)院今年年底就開業(yè)；1-2公里半徑內(nèi)有幾大商業(yè)購物中心；學(xué)校資源沒話說，妥妥的學(xué)區(qū)房。

也不用為客戶來源過于擔(dān)心。周邊有同區(qū)安置的幾千戶手拿房票的拆遷戶。就更別提來自集美軟三科技園、集美新城文教區(qū)教職工等的客戶。

正榮和中梁不愿意放棄項(xiàng)目，因?yàn)橹灰毁v賣，投入的8億股本金還能回收一部分。它們希望定價上隨行就市，減損止損。但信托早已經(jīng)臆斷了它們喪失經(jīng)營能力。

正榮和中梁認(rèn)為由自己繼續(xù)操盤最合適。它們了解熟悉項(xiàng)目并制定了低開高走的營銷策略。

這筆賬不難算：

不計(jì)利息，樓盤未來大頭的支出還有約8.7億開發(fā)貸、約4.5億信托前融和3億多工程款三大塊。

樓盤建成后有568套房源，按約3.5萬—3.8萬元/㎡均價賣，算上車庫在內(nèi)，靜態(tài)貨值約22-25億元。足夠支付工程款，開發(fā)貸和信托前融。

項(xiàng)目每個月平均2000萬的成本支出，一旦拿到預(yù)售，最慘情況下每月只需賣6套房子就能維持建設(shè)。

地產(chǎn)新禿鷹

問題來了，面對這塊肥肉，能不能讓原股東答應(yīng)賤賣？可嘗試的方法非常古老：

死磕，讓開發(fā)商還錢。

欠債還錢，本就天經(jīng)地義。

有個漸進(jìn)的過程，可分幾步進(jìn)行：

第一步，借款還沒到期時，先以債權(quán)人身份扮起股東角色介入項(xiàng)目經(jīng)營，卡住預(yù)售許可證的辦理，再以出現(xiàn)“重大風(fēng)險”為由升級風(fēng)控，要求提前還款。

“重大風(fēng)險”的定義在實(shí)踐中可以比較主觀。比如在正榮中梁·天著潤宸上，可以是因正榮一筆永續(xù)債未贖回正發(fā)酵著流動性困局的輿情，不用管開發(fā)商在公開市場是不是正式違約。

風(fēng)控升級后，正榮和中梁就將項(xiàng)目公司剩余的56%股權(quán)再質(zhì)押給信托，求換回預(yù)售證的辦理。

但作為債主，一定不能讓步，還是要強(qiáng)調(diào)還錢！還錢！還錢！到了這份上，開發(fā)商還是不會立馬還錢的。

第二步，跟開發(fā)商就股權(quán)回購方案、代建方案等展開談判。

注意幾點(diǎn)，這時，身份要切換到債權(quán)人，如果開發(fā)商提出要債主同股同權(quán)承擔(dān)風(fēng)險，不答應(yīng)。

最好還能找到一家關(guān)聯(lián)方來代建，同時要求既要剝奪原來兩家的開發(fā)商權(quán)利，又要原開發(fā)商成為項(xiàng)目剩余價值差額的兜底方，還要原開發(fā)商支付高額的代建費(fèi)用。

用合理的招投標(biāo)程序引入代建方和市場化的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不是重點(diǎn)。重點(diǎn)是要像一只禿鷹，盯好自己的獵物，不能被其他人分食。萬一開發(fā)商找來什么資管公司談判，要勸退對方。

至于一些不便于在前臺做的事，轉(zhuǎn)到后院進(jìn)行。

比如，打電話給當(dāng)?shù)刈〗ň置芮嘘P(guān)注預(yù)售證進(jìn)展；可以動用公權(quán)資源召集政府相關(guān)各方開個沒有原開發(fā)商參與的會議，訴求樓盤開發(fā)建設(shè)權(quán)限做移交；更可以用涉及商業(yè)機(jī)密為由，向法庭申請對案件不做公開審理。

這些未必能最終如愿，但足以用時間換空間，拖到開發(fā)商原借款到期，違約，一告一個贏。

最后，故事會不會走向圖窮匕見的精彩時刻，就看作為債主能不能主動抱走項(xiàng)目的保險箱，再發(fā)個聲明控訴了。

保險箱門到蘿卜章門

反正這個樓盤這兩個月來的事端，由廈門國際信托先發(fā)起的。

5月6日，正榮廈門公司在搬家過程中發(fā)現(xiàn)一個保險箱不見，隨即報(bào)警。過了十來天，事情水落石出，是被廈門國際信托派人抱走。

保險箱里裝著公章、財(cái)務(wù)章、法人章、支票等。

其實(shí)5月11日，開發(fā)商向信托告知保險箱丟失，并在5月15日的《廈門日報(bào)》上發(fā)布了遺失聲明。廈門國際信托是在5月18日對外揭曉保險箱的所在地。

所以這個故事5月的劇情：兩方說這是偷，抱的那方反駁不是。

估計(jì)廈門國際信托沒想到開發(fā)商會去掛失。但這次它的反射弧有些長。廈門國際信托是到6月14日才在官微、官網(wǎng)上發(fā)布嚴(yán)正聲明，單方面控訴正榮和中梁違法私刻公章。

這份聲明措辭強(qiáng)烈，字帶憤怒，有未審先判的味道。

但跟常見的“蘿卜章門”不同，正榮和中梁走了相關(guān)程序，即報(bào)案-登報(bào)-工商調(diào)檔-公安備案-章證照合法合規(guī)辦理。

道理很簡單，畢竟遺失在前，能不掛失嗎？既然掛失，肯定得重新辦。

所以這個故事6月的劇情是：一方認(rèn)為辦理過程合法合規(guī)，不是蘿卜章；但另一方不認(rèn)。

反正我們都給不出結(jié)論，這個門那個門的事件會不會沒完沒了。

漫長的等待

這場歷時一年多的博弈中，作為廈門屬地金融機(jī)構(gòu)，廈門國際信托在屬地展業(yè)協(xié)調(diào)屬地一切資源，它已經(jīng)不是一家金融機(jī)構(gòu)的角色了。

正榮和中梁很著急，一年多的拉鋸換來血一般的代價：

因?yàn)檫t遲不能開盤，原先客戶在不斷流失。因?yàn)闆]有銷售回款，項(xiàng)目停工，訴訟四起，信托借款違約，成本增加。并且要不了多久，開發(fā)貸銀行的借款也會逾期。

開發(fā)商不可能再讓集團(tuán)撥錢用于墊付工程款亦或者是還債。

解開正榮中梁·天著潤宸問題的鑰匙，還是在銷售回款，而非繼續(xù)拖著。

正榮和中梁也希望政府能夠進(jìn)一步介入調(diào)節(jié)，至少不至于到下次開協(xié)調(diào)會時候連參會資格都沒有，只有看會議紀(jì)要冰山一角的份。

正榮和中梁在等著項(xiàng)目能按規(guī)定給到預(yù)售許可，它們等了一年多。

樓盤的總包方也在等，等著把這個項(xiàng)目做成標(biāo)桿，完工后申請?jiān)u優(yōu)。

現(xiàn)當(dāng)下，正榮和中梁在絕望中又有了希望，因?yàn)殇N售的窗口期又出現(xiàn)了：

周邊又誕生一批房票客戶；樓盤所在板塊未來半年內(nèi)沒有土地供應(yīng)，加上前期存量新房不斷被消化，市場還會供不應(yīng)求；雙方合作的另外一個項(xiàng)目正在交付中，能提振客戶對出險房企的信心。

但同時，開發(fā)商也更著急，它們不想錯過這次止損的機(jī)會，也是可以盤活這個樓盤唯一的機(jī)會。它們更相信：

廈門的營商環(huán)境肯定是公平、健康、有序的?。?！