日前，傳說金碧花園五期在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)查冊(cè)發(fā)現(xiàn)自家房屋被查封，此事立即在業(yè)主當(dāng)中引起軒然大波。

很多經(jīng)歷了金碧花園五期停工再?gòu)?fù)工，收樓后又發(fā)現(xiàn)自家房屋被查封的業(yè)主直呼心臟受不了。

好在事情很快有了大反轉(zhuǎn)，金碧花園五期房屋迅速解封了。7月6日，金碧花園五期門口業(yè)主們表現(xiàn)氣定悠閑，一派祥和的景象。

這次金碧花園業(yè)主們能夠這么快完成大反轉(zhuǎn)，應(yīng)該是巧妙應(yīng)用了最高院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的一次合理應(yīng)用，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣說。

01 入住后還被查封？

位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道的金碧花園系列，無論在廣州房地產(chǎn)界，還是恒大集團(tuán)內(nèi)部來說，都是一個(gè)知名項(xiàng)目，已持續(xù)開發(fā)多年。

1997年，許家印打造的恒大集團(tuán)第一個(gè)樓盤金碧花園入市，開盤不久即售罄。公開資料顯示，金碧花園還創(chuàng)造了當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動(dòng)、當(dāng)年入住、當(dāng)年收益的“8個(gè)當(dāng)年”紀(jì)錄。

恒大金碧花園占地面積52萬平方米，建筑面積200萬平方米，綠化率35%，分為三個(gè)大組團(tuán)，分別為第一金碧花園（包括都市廣場(chǎng)）、第二金碧花園（包括閑水碧庭），第三金碧花園。

本次被查封的房源為第三金碧花園五期項(xiàng)目，也是該系列的最后一批房源。據(jù)了解，金碧花園第五期（自編68-70號(hào)樓）只有68、69、70這三個(gè)樓棟，均為單體樓，樓高32-41層，均為兩梯四戶，住宅已售套數(shù)為417套，未售套數(shù)為7套。

金碧花園五期是金碧花園的最新組團(tuán)，2020年開售均價(jià)4.5萬-5.5萬/平方米，性價(jià)比突擊，非常受買家歡迎，一經(jīng)推出就很快賣完了。

然而后期恒大暴雷后，該項(xiàng)目在2021年7月起曾陷入停工狀態(tài)，預(yù)售合同中約定的交房時(shí)間為2022年3月31日。隨后在政府的保交樓政策之下，恒大金碧花園經(jīng)歷停工、復(fù)工，項(xiàng)目最終在2022年8月底、9月初時(shí)陸續(xù)交房。當(dāng)時(shí)，恒大金碧花園五期的業(yè)主真的是百感交集，終于能夠收樓了。雖然裝修方面、園林方向有很多地方需要修補(bǔ)完善，但是好歹房子能夠如期交付了，終于可以松一口氣了。

可就在業(yè)主們其樂融融地住進(jìn)小區(qū)，以為可以從此過上愉快生活的時(shí)候，卻被一次偶然間的查冊(cè)結(jié)果給驚到了。有業(yè)主要去辦房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)整個(gè)五期424多戶業(yè)主的房屋都被查封了。

在陽光家緣網(wǎng)站上，一開始查到的結(jié)果是這樣的：424戶每一戶都有一個(gè)小圓點(diǎn)?，這小圓點(diǎn)代表房屋被查封。有人猜測(cè)，原因是恒大欠的錢太多，比如項(xiàng)目稅費(fèi)這些，恒大在保交樓之后，根本無力再出錢了。最近業(yè)主要辦房產(chǎn)證了，在確權(quán)的時(shí)候，被相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了恒大旗下這筆資產(chǎn)，一被發(fā)現(xiàn)，就被查封了。

02 全款購(gòu)房可行使優(yōu)先受償權(quán)

于是，金碧花園五期的業(yè)主立即連同開發(fā)商、政府相關(guān)部門展開協(xié)商，事情很快有了反轉(zhuǎn)。

7月6日，再查陽光家緣網(wǎng)站，424戶房屋背后的小圓點(diǎn)沒有了。

金碧花園業(yè)主們?cè)诮?jīng)歷一次有驚無險(xiǎn)的查封后，問題得到解決了，終于可以長(zhǎng)舒一口氣。

在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來，金碧花園業(yè)主們能夠快速解決問題，但益于4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“批復(fù)”）正式施行。最高院在這個(gè)批復(fù)中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，給出了三點(diǎn)原則。

王玉臣認(rèn)為，其中第二點(diǎn)對(duì)于已經(jīng)交付樓房的業(yè)主保護(hù)自己的權(quán)益非常重要。

最高院的解釋是，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

因此，王玉臣說，其他業(yè)主再次碰到房屋被查封的問題，購(gòu)房人應(yīng)該這樣維權(quán)。

首先，立即核實(shí)被查封是基于財(cái)產(chǎn)保全，還是基于法院的強(qiáng)制執(zhí)行。如果是法院的強(qiáng)制執(zhí)行，尤其需要特別注意，務(wù)必及時(shí)提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求停止執(zhí)行。對(duì)于財(cái)產(chǎn)保全的，也可以視情況提起相關(guān)的異議。無論屬于哪種情形，都要積極主動(dòng)聯(lián)系法院。一旦將來法院完成了司法拍賣，再想叫?？峙戮蛠聿患傲?。

其次，視情況行使交付請(qǐng)求權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)。如果房屋已經(jīng)建成，但尚未交房的情況，購(gòu)房人在一審法庭辯論之前實(shí)際支付全部房屋全部?jī)r(jià)款的，可以主張房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)，人民法院也應(yīng)當(dāng)予以支持。

（大家買房過程還有什么心酸事和麻煩事，可以在文后留言，地產(chǎn)大咖薈可以邀請(qǐng)相應(yīng)的律師可予解答。）

THE END

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