7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形式，部署下半年經(jīng)濟工作。

房地產(chǎn)，成為會議關(guān)注的重中之中。

會議明確，當前我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

一石激起千層浪。

頂層會議重新定調(diào)房地產(chǎn)，釋放了什么信號？

樓市新一輪利好政策要來了？

01

中共中央政治局明確

樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化

7月24日，中共中央政治局召開會議。

談及房地產(chǎn)，會議指出：

①要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

②要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

③要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案。

▲來源：財聯(lián)社

會議將房地產(chǎn)內(nèi)容放在了防范化解重點領(lǐng)域風險的范疇，可見防范化解房地產(chǎn)相關(guān)風險依然是首要任務(wù)。

而會議首提：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

▲2022年以來中央政治局會議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理（來源：中指研究院）

說明，中央判斷，當下房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，相關(guān)政策需要適時調(diào)整。

不難看出，此次會議對房地產(chǎn)市場的形式判斷發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。

這意味著，房地產(chǎn)市場政策或?qū)㈦S之發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。

02

樓市政策“工具箱”
有望進一步打開

從本次中央政治局會議的表態(tài)來看，“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”被重點提及，意味著未來地產(chǎn)政策放松的想象空間將有所增大，并且仍以因城施策的方式推進。

比如，會議提出“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，目前來看，各地都已給出了不同程度的優(yōu)惠政策，如合理優(yōu)化購房按揭利率、購房資格等，部分下行壓力較大的城市會適當調(diào)整首付比例。

結(jié)合今年上半年樓市下行的背景，接下來，在按揭利率、購房資格、首付比例等方面，各地有望出臺更加放松調(diào)控的政策或措施。

防范化解地方債務(wù)風險方面，目前，行業(yè)面臨債務(wù)風險主要為開發(fā)商暴雷風險和保交樓風險。

有業(yè)內(nèi)人士認為，“防風險”意味著適時調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進保交樓，房企風險處置等，對沖行業(yè)下行。包括通過降低LPR、熱點城市優(yōu)化行政措施等，繼續(xù)支持剛需和改善型需求，以托底市場，防范過快下行；也包括降低二手房交易成本等，促進良性循環(huán)。

值得一提的是，這一次，近5年來一直堅持的“房住不炒”原則并未提及。但這依然是地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調(diào)。

03

再提城中村改造

主城區(qū)將迎發(fā)展新契機

除了利好政策有望進一步放松，城中村改造也是會議釋放的另一個重要信號。

會議明確指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

可見，城中村改造工作是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式。

值得注意的是，7月21日國務(wù)院常務(wù)會議也提及在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造。并指出“在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

▲7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（來源：CCTV新聞聯(lián)播）

那么，哪些城市屬于超大特大城市？

根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，截至2021年末，全國共有8個超大城市，11個特大城市。這些城市人口人口密集，人口數(shù)量都在500萬以上，住房供需矛盾相對突出。

▲全國超大特大城市名單（來源：財聯(lián)社）

兩大會議接連發(fā)聲支持“城中村改造”，意味著，城中村改造將成為接下來房地產(chǎn)發(fā)展的重點之一。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來房地產(chǎn)政策導向是如何推進供給側(cè)改革來滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕人先租后買的需求；如何盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，解決發(fā)展不配合、不充分的問題。

如果真的開啟大面積的城中村改造，將會為房地產(chǎn)市場帶來大量新增購房需求。

而開啟大面積的城中村改造，對于主城區(qū)來說，無疑是一個新的發(fā)展機遇，主城區(qū)的老舊片區(qū)將迎來“蝶變”，居住環(huán)境和居住品質(zhì)都將大大提升。

▲部分城中村居住環(huán)境差，急需改善（買房參考/攝）

但城中村改造歷來都是一個難題，其工程量龐大，涉及開發(fā)周期長、歷史遺留問題多、拆賠高、資金需求量大等問題，工作開展比較難。

如今，高層再次發(fā)聲支持城中村改造，后續(xù)將有哪些細節(jié)跟進落實？又將會產(chǎn)生多大的效果？我們拭目以待！

寫在結(jié)尾

目前，整體樓市扔處于比較低迷的狀態(tài)，此次中共中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)，宏觀政策有望繼續(xù)發(fā)力，調(diào)控政策存在進一步優(yōu)化放松空間。

可以預見，下半年將會有更多重磅利好政策出臺，進一步加速樓市的回暖，提振市場信心。

■撰文：生椰拿鐵

■編輯：涴來秋

■編審：王芳