樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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樓市消息滿天飛，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都有可能被過(guò)度解讀。

最新的消息是，關(guān)于“城中村改造”。

7月21日，高層審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

有人說(shuō)國(guó)家的棚戶改造又來(lái)了，房?jī)r(jià)又要大漲了，樓市要振興了，趕快抄底吧。

參考的前例是，2014年國(guó)家啟動(dòng)的“棚戶區(qū)改造”，刺激了2014-2021年，長(zhǎng)達(dá)七八年的房?jī)r(jià)上漲。

當(dāng)然，這七八年的上漲，“棚戶區(qū)改造”改造只是因素之一。

那么，新一輪的“城中村改造”，能否復(fù)制上一輪棚改的紅利，樓市能否能依靠“城中村改造”迎來(lái)再次爆發(fā)？

01

首先，搞懂“城中村”改造和“棚改”的區(qū)別。

日前召開的國(guó)常會(huì)指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

這次“城中村改造”和2014年“棚戶區(qū)改造”有本質(zhì)區(qū)別。

▍資金上不同

2014年棚改，有個(gè)重要的內(nèi)容是“貨幣化安置”！

是真金白銀給錢補(bǔ)貼，當(dāng)大量棚改資金拿錢進(jìn)入新房市場(chǎng)，樓市自然容易“火爆”。

那些年還有不少樓盤，營(yíng)銷上專門針對(duì)貨幣化安置小區(qū)，原因是“棚改戶”有錢，效果不錯(cuò)。

棚改“貨幣化安置”錢從央行定向投放，帶來(lái)源源不斷資金。

這次“城中村”具體改造細(xì)節(jié)，特別是資金來(lái)的來(lái)源，并沒(méi)有明確，但普遍認(rèn)為，不會(huì)動(dòng)用2014年棚改如此巨量的資金進(jìn)行改造。

▍范圍上不同

2014年棚改的范圍涵蓋了全國(guó)幾乎所有城市，均不同程度受到“實(shí)惠”。

特別是不少三四線城市，也因?yàn)椤芭锔摹钡玫桨l(fā)展。

但是這次的“城中村改造”，范圍十分明確：超特大城市。

超特大城市，一共21個(gè)，根據(jù)2021年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，超特大城市常住人口共計(jì)2.9億人，占全國(guó)人口比例為20.7%。

因此，這輪“城中村改造”無(wú)論是涉及到的城市，還是人口，相比“棚改”會(huì)小很多。

▍形式上不同

2014年棚改在形式上，是“大拆大建”，徹底推到重建。

客觀上“棚改”推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提升了城市的居住質(zhì)量。

但也帶來(lái)了一系列問(wèn)題，比如破壞了原有的城市歷史風(fēng)貌，比如某些地方因?yàn)椤按蟛稹睂?dǎo)致房租上漲問(wèn)題。

因此，在2021年，住建部就出臺(tái)了“意見”，要求城市更新中防止大拆大建。

2021年，也被認(rèn)為是，棚改浪潮的階段性結(jié)束。

從市場(chǎng)端來(lái)看，2019年棚改力度已經(jīng)顯著下降。

2019 年棚改實(shí)際僅執(zhí)行316萬(wàn)套，同比下降49.5%。2020 — 2021年，棚改執(zhí)行套數(shù)繼續(xù)下降，分別為209和165萬(wàn)套。

棚改已經(jīng)階段性完成了歷史使命。

02

不是“大拆大建”，新一輪的“城中村改造”如何改？

可以看到的是，“城中村改造”重點(diǎn)是在“改造”兩字。

以成都為例，在中央這輪“城中村改造”文件發(fā)下之前，在上月已經(jīng)就《成都市城市更新建設(shè)規(guī)劃（2022-2025）》公開征求意見稿 （以下簡(jiǎn)稱“意見稿”） 。

從成都這份文件，我們可以看到，未來(lái)城市更新的方向，城中村改造也屬于城市更新的范圍之一。

第一，范圍，重點(diǎn)在城區(qū)。

這一點(diǎn)沒(méi)有什么疑問(wèn)，城市更新重點(diǎn)應(yīng)該是城區(qū)，而森林綠地，更多是保護(hù)。

整個(gè)成都行政區(qū)面積1.43萬(wàn)平方公里，意見稿強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)規(guī)劃范圍是中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)界內(nèi)“城市建成區(qū)”，涉及面積約1024平方公里。

城市更新范圍，占整個(gè)成都行政區(qū)劃面積7%左右。相當(dāng)于大約14個(gè)武侯區(qū)的面積。

第二，原則：保護(hù)優(yōu)先，少拆多改。

這一點(diǎn)，也是前面講到的和“棚改貨幣化安置”最大的不同。

在成都“意見稿”中，規(guī)劃原則第一條便提出，“保護(hù)優(yōu)先、少拆多改”。

意味著，在操作層面，除了的確不能使用，非拆不可的“老舊小區(qū)”，能改就改，盡量不拆。

第三，如果要“拆”，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

前面說(shuō)了原則是“保護(hù)為主，拆舊建新為輔”。

那么，什么才能達(dá)到“拆”的標(biāo)準(zhǔn)？

根據(jù)成都“意見稿”，拆舊建新的對(duì)象，主要是危房、存在結(jié)構(gòu)和安全隱患，人居環(huán)境很差的城中村、需要遷的老舊商品市場(chǎng)、不再具備再利用與保留價(jià)值的低效工業(yè)區(qū)。

所以，這里歸納一下，三種情況能達(dá)到“拆”的標(biāo)準(zhǔn)。

一是，安全有隱患，已經(jīng)是危房，這種改造意義不大，成本也很高，只能拆。

二是，人居環(huán)境很差的“城中村”，比如之前的金牛躍進(jìn)村，現(xiàn)在已經(jīng)拆遷，拔地而起的是漂亮的天府藝術(shù)公園。

三是，老舊商品市場(chǎng)、無(wú)利用價(jià)值的工業(yè)區(qū)，好理解，比如川藏立交八一家具城一片，類似的還有紅牌樓汽車城等。

03

既然以改造為主，那么具體怎么改？

按照此前成都住建局的報(bào)道，今年計(jì)劃改造“老舊院落”616個(gè)，加裝電梯1500臺(tái)，涉及居民7萬(wàn)余戶。

根據(jù)成都“意見稿”的內(nèi)容，涉及“城中村改造”部分，主要目標(biāo)是“穩(wěn)步推進(jìn)規(guī)劃范圍內(nèi)已列入計(jì)劃的31片城中村改造”。

具體改什么？

比如20多年房齡的成華區(qū)槐樹苑小區(qū)。

通過(guò)小區(qū)地面的硬化和排污管道的改造，解決了過(guò)去下雨積水的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)建筑外觀的修繕，提升了小區(qū)的整體品質(zhì)。

在中庭規(guī)劃了部分娛樂(lè)設(shè)施，老小區(qū)也有了中庭和休閑娛樂(lè)的地方。

這樣的小區(qū)改造，加上社區(qū)周邊“公園綠地”“景觀工程”的改善，老舊小區(qū)“煥發(fā)新生”。

04

最后，這一輪“城中村改造”影響究竟有多大？

在搞清楚了這輪“改造”和此前“棚改”的區(qū)別后，我們?cè)賮?lái)看，“城中村改造”將會(huì)帶來(lái)的影響。

第一，改造的目的是提升居住品質(zhì)，而不是用“大拆大建”來(lái)刺激房地產(chǎn)。

相反如果老舊小區(qū)居住品質(zhì)得到提升，還有那么急需購(gòu)買新房嗎？

第二，市場(chǎng)形勢(shì)變了，已今非昔比。

為什么政策指定“超特大城市”？大家都知道，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為38平米，可以說(shuō)告別了“短缺”。

現(xiàn)在面臨的是“超特大城市”結(jié)構(gòu)性“不平衡”的問(wèn)題。

也就是說(shuō)，一二線大城市，還存在熱點(diǎn)區(qū)域的“供不應(yīng)求”，而中小城市，基本已經(jīng)飽和。

第三，無(wú)貨幣安置，很難形成刺激。

前面說(shuō)了，上一輪“棚改”，重點(diǎn)是“貨幣化安置”，這樣就產(chǎn)生新的有購(gòu)買力的需求。

但是“城中村改造”，目前來(lái)看并沒(méi)有像“棚改”一樣產(chǎn)生強(qiáng)勁的購(gòu)買力支持。

以前，我們講“老破小”最應(yīng)該被拋棄，但是隨著“城市更新”力度加強(qiáng)，加裝電梯、改善環(huán)境、品質(zhì)提升、公園再造后的市中心老破小，如果還有學(xué)區(qū)等核心資源加持，價(jià)值將有所回升。

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