全國正在推廣的不動產(chǎn)“押后過戶”制度，使得二手房買賣變得更加便利。

要知道，二手房 “ 帶押過戶 ” 模式的核心就是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

就在8月4日，惠州市首宗跨行二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)在惠城區(qū)不動產(chǎn)登記中心成功辦結(jié)！

買賣二手房，“帶押過戶”可跨越銀行辦，在惠州歷史上還是首次。

據(jù)悉，跨行“帶押過戶”雖然帶來了便利，但跨銀行辦理手續(xù)較為復(fù)雜，且還有個條件就是“純商業(yè)貸款才能辦理”。

在此次業(yè)務(wù)辦理之前，“帶押過戶”主要集中于買賣雙方抵押貸款同屬一家銀行內(nèi)部辦理，而跨行則由于手續(xù)較復(fù)雜，協(xié)同難度較大而難以實(shí)現(xiàn)。

那么如何解決這一難題？銀行采取了“順位抵押”、“二合一”、公證處資金監(jiān)管組合登記服務(wù)模式等措施，用于辦理二手房跨行“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

這第一單跨行“帶押過戶”的業(yè)務(wù)，整個交易過戶流程1個工作日就辦結(jié)了，買賣雙方只跑不動產(chǎn)登記窗口一趟，既不用多跑腿，也不用買方承擔(dān)提前墊資風(fēng)險(xiǎn)，賣方更免去了“過橋”擔(dān)保費(fèi)用成本，從而縮短了整個交易、過戶時間。

“帶押過戶業(yè)務(wù)在惠州市實(shí)現(xiàn)首次成功跨行操作，標(biāo)志著這項(xiàng)業(yè)務(wù)邁入了常規(guī)化的發(fā)展階段?！?/strong>

那么在這之前，惠州的帶押過戶實(shí)施情況如何？讓我們一起來看看！

01

帶押過戶，惠城區(qū)已辦理263宗

自2022年11月起，惠城區(qū)首次實(shí)施了不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)以來，這一新的過戶模式逐漸受到市民的歡迎和支持。

截止目前，惠城區(qū)不動產(chǎn)登記中心共為群眾辦理了263宗二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，2022年11月10日，惠城區(qū)迎來了不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)的首批實(shí)際受益者，他們分別是市民黎偉健和李女士。

這兩位市民成功辦理了二手房的過戶手續(xù)，并順利領(lǐng)取了相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)證書，成為了惠城區(qū)乃至整個惠州市首批享受這一便利業(yè)務(wù)的人士。

據(jù)惠陽區(qū)自然資源局信息披露，在2023年4月18日下午，陳女士作為賣方，龍女士作為買方，在惠陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心的三樓“一窗通辦”窗口工作人員的幫助下，順利完成了以“帶押過戶”方式辦理的二手房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。

這是惠陽區(qū)首次成功辦理這種新型的二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

根據(jù)公開信息披露，2023年5月31日，博羅農(nóng)商銀行成功發(fā)放了首筆采用“帶押過戶”模式的二手房按揭貸款。

其中一位名叫李先生的客戶打算出售一套房產(chǎn)，但由于需要處理各種手續(xù)，他感到非常煩惱。

隨后，在博羅農(nóng)商銀行工作人員的陪同下，李先生僅花了半天的時間就順利完成了房屋過戶和抵押手續(xù)。

而惠東縣、龍門縣、大亞灣區(qū)暫還沒看到實(shí)施“帶押過戶”的案例。

02

惠州有8家銀行支持“帶押過戶”

說到帶押過戶，它跟銀行有很大聯(lián)系，“帶押過戶”業(yè)務(wù)涉及貸款等金融業(yè)務(wù)問題，其開展程度與銀行有直接的關(guān)系。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，惠州有8家銀行可辦理，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、中國光大銀行等可辦理二手房帶押過戶業(yè)務(wù)。

當(dāng)然在這大家也要弄清，并不是所有人都符合“帶押過戶”的情況，從實(shí)際情況來看，“帶押過戶”必須滿足四個條件:

1.房子是個人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行；

2.只能有一次抵押，二抵不行；

3.房子是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，組合貸必須還清公積金部分；

4.買方必須是全款或者純商貸。

如果買賣雙方符合以上4個條件，那就可以辦理帶押過戶。

對于二手房實(shí)施“帶押過戶”操作，主要分為四個步驟。

第一步:買賣雙方去銀行辦理按揭及面簽，填寫“銀行帶押過戶申請表”，全部資料提交給銀行后，銀行安排評估公司上門，評估完可貸款金額后，走審批流程；

第二步:銀行審批通過后，買賣雙方前往不動產(chǎn)登記中心，變更抵押約定，申請轉(zhuǎn)移債權(quán)人，賣方業(yè)主不用贖樓，其欠款直接在買方業(yè)主申請貸款金額的放款中扣除；

第三步:不動產(chǎn)登記中心同意“帶押過戶”后，買賣雙方前往不動產(chǎn)登記中心辦理“過戶”相關(guān)手續(xù)；

第四步：“過戶”完成后，房管局在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)放“新”房產(chǎn)證，銀行安排放款。

03

帶押過戶能省過橋費(fèi)2.4萬元

過去，買賣一套正在還貸的二手房流程相當(dāng)繁瑣，周期也比較長，動輒半年以上，貸款資金也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

我們來算一筆賬單:

以借貸機(jī)構(gòu)“過橋”費(fèi)一般為所借金額的萬分之八/天左右，如果按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時間為30天的話，則會產(chǎn)生2.4萬元的“過橋”費(fèi)，時間越長，所承擔(dān)的“過橋”費(fèi)用還會越多。

現(xiàn)在帶押過戶的實(shí)施，對于很多著急換房的市民來說，意味著交易不動產(chǎn)可以節(jié)省一大筆過橋資金以及大把時間。

之前，如果你想要把一套有貸款的房子賣掉，就需要6個流程：：①賣方借款或買方墊資、②還清銀行貸款、③解除抵押、④辦理交易過戶、⑤買方重新設(shè)立抵押、⑥登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。

而在“帶押過戶”實(shí)施后，“進(jìn)一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買賣雙方無需跑腿，線上申請，1—3個工作日辦結(jié)。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)極大地簡化了繁瑣的手續(xù)辦理過程，為客戶提供了極大的便利，解決了二手房交易資金墊付問題、降低了二手房交易難度、防范了二手房交易風(fēng)險(xiǎn)、有助于釋放二手房交易市場活力。

值得注意的是，帶押過戶仍然分布不均，大部分只在惠城實(shí)施，博羅縣、惠陽區(qū)少數(shù)，大亞灣、惠東縣、龍門縣沒有實(shí)施。

如今，惠州新房市場供應(yīng)量大，即使樓盤進(jìn)行折價促銷，也很難恢復(fù)到過去的正常銷售水平，惠州現(xiàn)在已經(jīng)有大量二手房拋售。

惠州的二手房掛牌量持續(xù)上漲，而成交量卻呈下降趨勢。

據(jù)貝殼找房平臺數(shù)據(jù)顯示，目前大約有7萬多套二手房處于掛牌狀態(tài)。

這種情況導(dǎo)致二手房市場流動性降低，困擾著許多人，同時也對新房市場造成了影響。

而新房的情況也需要一定時間消化，截至2023年8月6日，惠州市住宅可售庫存量為1681萬平方米。根據(jù)目前的購買速度，市場需要大約33.2個月才能完全消化這些可售房源。

為了改善這一局面，需要采取“帶押過戶”措施促進(jìn)二手房交易活躍，增加市場流動性，并推動新房銷售。

這樣可以實(shí)現(xiàn)二手房市場與新房市場的互相促進(jìn)，加快住房需求的滿足，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。