樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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一線城市要是搶人，那就沒三四線城市事了。

一線城市“開閘救市”，那最慌的就是“三四線”城市，購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移，甚至將波及到縣城。

這兩天，廣州首套房貸利率突破LPR下限的消息“沖上熱搜”，最終得到官方媒體證實(shí)。

在一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，利率也開始“競(jìng)相走低”。

更重磅的是，如果首套結(jié)清貸款，二套也參考首套執(zhí)行，也就是首付30%，利率只需要4.1%。

很顯然，在這輪“救市”浪潮中，誰最先降，誰先給出優(yōu)惠政策，誰就更有機(jī)會(huì)搶占市場(chǎng)先機(jī)。

01

上周，我們寫過一篇文章分析“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這項(xiàng)政策信號(hào)釋放的“寬松”信號(hào)很明確，但是惠及的人群很有限（）。

但是，廣州打響一線城市利率下調(diào)“第一槍”。

意義就非常大了，因?yàn)檫@一政策將惠及到大多數(shù)人，凡是首次購(gòu)房的群體都將得到實(shí)惠。

這一新政，也得到了官方媒體證實(shí)。

從發(fā)布內(nèi)容來看，主要內(nèi)容可以概括為兩點(diǎn)：

第一，廣州首套房首付比例為30% （維持不變） ，利率下調(diào)為L(zhǎng)PR-10個(gè)基點(diǎn)。

第二，二套房無未結(jié)清貸款的首付比例下調(diào)為30% （之前為50%或70%） ，利率大幅下調(diào)為L(zhǎng)PR-10個(gè)基點(diǎn) （之前為L(zhǎng)PR+60個(gè)基點(diǎn)） 。有未結(jié)清貸款的，首付比例為40%，利率為L(zhǎng)PR+30個(gè)基點(diǎn)。

重點(diǎn)看二套房。

如果有兩套房，首套已經(jīng)結(jié)清貸款，那么二套可以首付低至30%，利率也是“LPR-10個(gè)基點(diǎn)”。

可以這樣理解，首套結(jié)清貸款的，二套可以視為“首套”。

這一招，可以說是有點(diǎn)“王炸”的意味了。

這樣一來，很多人買二套時(shí)，將盡力還清首套，二套就可以享受到首套的優(yōu)惠利率。

按照新政，廣州利率就變成：

1、首套（購(gòu)買二套時(shí)首套貸款結(jié)清的也視為“首套”）首付30%，利率4.1%。

2、二套，首付40%，利率4.5%。

這一新政下，原來二套的客戶利率可以從4.8%直接降到4.1%，下降70個(gè)基點(diǎn)。

以貸款500萬來計(jì)算，一年可以節(jié)省3.5萬利息支出。

02

廣州率先打響“一線城市”二套房貸利率“第一槍”，可以說是重大利好，相信后續(xù)也還有更多城市，以及更多優(yōu)惠措施跟進(jìn)。

我們重點(diǎn)說下大家關(guān)心的成都市場(chǎng)。

成都一直以來利率較高，兩三年前，好多業(yè)主貸款利率在6%以上，但今年以來，市場(chǎng)早已反轉(zhuǎn)。

根據(jù)當(dāng)前的政策，成都首套利率最低可以做到4.0%，要拿到4.0%要看具體銀行和個(gè)人收入、征信等綜合因素。

同時(shí)，成都二套房貸，如果在首套貸款償清的基礎(chǔ)上，也可以做到首付30%，最低4.0%的利率。

也就是說， 廣州剛出臺(tái)的“二套新政”，成都其實(shí)一直都在實(shí)施。

對(duì)于成都來說，最近出臺(tái)的密集新政，收益最大的是“此前限制最嚴(yán)的區(qū)域”。

比如高新南區(qū)和天府新區(qū)，按照此前的標(biāo)準(zhǔn)，二套房需要首付70%。而在新政之后，首套房結(jié)清的情況下，二套房可以“視為首套”，首付僅需30%，利率低至4.0%。

以高新南區(qū)一套800萬的房產(chǎn)計(jì)算，減少40%首付，首付可以少支出320萬。

貸款部分，以4.0%利率計(jì)算，總價(jià)800萬貸款570萬，每年將減少4.48萬利息支出，每月月供將減少3730元，購(gòu)房成本將明顯降低。

03

從7月份高層定調(diào)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向”，到近期 利好政策不斷出臺(tái)。

可以預(yù)判，房地產(chǎn)一定會(huì)企穩(wěn)，甚至回暖。

因?yàn)?，這些政策如果達(dá)不到企穩(wěn)或者回暖的作用，相信還會(huì)有更多政策，直到目的達(dá)到。

此前大家關(guān)注的存量房貸問題，從四大行開始，率先拿出解決方案。每個(gè)城市雖然略有不同，但大致思路一致。

成都方面，我們直接說結(jié)論，過去一年（2022年5月15日至今）產(chǎn)生的存量房貸，利率可以下探至4.0%，本月25日自動(dòng)調(diào)整。

本月初，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行等陸續(xù)發(fā)布有關(guān)存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項(xiàng)的公告。

9月25日起，存量房貸將調(diào)整（）。

符合條件的存量首套住房貸款客戶無需申請(qǐng)，銀行將于當(dāng)日統(tǒng)一批量調(diào)整，且調(diào)整后的利率當(dāng)日生效。

成都一共分為三檔，分檔原則以房貸發(fā)放時(shí)間為準(zhǔn)：

1.2019年10月7日 （含） 前發(fā)放的：調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限 （原貸款合同期限） LPR利率執(zhí)行。

2.2019年10月8日 （含） -2022年5月14日 （含） 發(fā)放的：調(diào)整后的利率按當(dāng)時(shí)全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限 （原貸款合同期限） LPR利率執(zhí)行。

3.2022年5月15日 （含） -2023年8月31日 （含） 已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的：調(diào)整后的利率按當(dāng)時(shí)全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限 （原貸款合同期限） LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。

按照最后一檔來計(jì)算，最新LPR-20個(gè)基點(diǎn)，將統(tǒng)一調(diào)整為4.0%的利率。

這樣，存量房貸將會(huì)和正在執(zhí)行的“最低房貸”利率持平。

04

隨著房地產(chǎn)政策進(jìn)入“寬松通道”，未來市場(chǎng)將會(huì)迎來什么變化？

一個(gè)常識(shí)是，在人均住房面積達(dá)到40平米以后，房地產(chǎn)不可能回到過去二十年的“大開發(fā)時(shí)代”。

雖然有歷史最低利率 （甚至可能進(jìn)一步走低） ，但也不會(huì)再回到從前17萬億平米的年銷量。

未來的競(jìng)爭(zhēng)，將是存量之間的博弈，有三點(diǎn)變化值得注意：

第一，存量時(shí)代的博弈，也將是城市之間的博弈。一二線城市一旦放開，三四線將承受更大壓力。

第二，城市內(nèi)部，仍然在向核心板塊聚集。特別是我國(guó)的城市按照行政區(qū)劃來看，都非常大，農(nóng)村占比較高，城市的聚集會(huì)更加明顯。

比 如，成都高新區(qū)一旦放開，將吸引更多其它區(qū)域的購(gòu)買力。

第三，郁亮在萬科中企業(yè)報(bào)時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)存在超跌。這種超跌并非指價(jià)格，而是供給。市場(chǎng)放開之后，并非所有城市都能“回血”，真正有價(jià)值的一二線城市，將迎來利好。

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