【導(dǎo)語(yǔ)】實(shí)務(wù)中，賣方通常都喜歡在房屋買賣合同中約定“到手價(jià)”。看似簡(jiǎn)單的約定，如果約定不明，其實(shí)也很容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)將常見的爭(zhēng)議總結(jié)為5個(gè)方面并提出了應(yīng)對(duì)之策。

一、稅收政策一旦調(diào)整，則“到手價(jià)”就容易產(chǎn)生爭(zhēng)議

“到手價(jià)”一般上下家的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，而稅收政策一旦調(diào)整，如果導(dǎo)致買方購(gòu)房成本大幅漲價(jià)，超出其預(yù)期，則糾紛就會(huì)產(chǎn)生。

應(yīng)對(duì)之策：“到手價(jià)”并不是一個(gè)固定的法律概念，是允許雙方自由約定的，因此可將“到手價(jià)”的范圍在合同中進(jìn)行明確列舉。

二、沒有約定涉及退稅該如何處理

根據(jù)退稅政策，符合一定條件個(gè)人所得稅可以退給賣方的。退稅本身需由賣方申請(qǐng)，錢款也是直接退至賣方的賬號(hào)。如無(wú)約定，賣方通常不會(huì)同意將到手的稅費(fèi)再還給買方。

應(yīng)對(duì)之策：最好明確約定，稅費(fèi)退至賣方賬號(hào)后全額或按一定的比例退還給買方，同時(shí)納稅憑證原件由買方保管。

三、稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤，購(gòu)房總費(fèi)用超過買方預(yù)算

對(duì)稅費(fèi)的計(jì)算，通常要依靠中介。由于中介專業(yè)水平或者其他原因，可能導(dǎo)致稅費(fèi)與實(shí)際相差很大，有時(shí)個(gè)別中介為了盡快成交，故意少算稅費(fèi)。

如果上述情況發(fā)生，導(dǎo)致稅費(fèi)相差較大，大幅度超出買方預(yù)算的情況下，買方可能將無(wú)法正常履行買賣合同，進(jìn)而導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議。

應(yīng)對(duì)之策：不能只聽中介怎么說，自己還應(yīng)親自查詢一下相關(guān)規(guī)定，最好去交易中心咨詢窗口確認(rèn)一下。

四、居間協(xié)議與示范文本交易價(jià)款約定不一致而產(chǎn)生爭(zhēng)議

買賣雙方在居間協(xié)議中約定的是“到手價(jià)”，而上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本約定的是“轉(zhuǎn)讓價(jià)”，且示范文本對(duì)此措辭是無(wú)法修改的。而“轉(zhuǎn)讓價(jià)”一般指房屋的“成交價(jià)”，是高于“到手價(jià)”的。

應(yīng)對(duì)之策：為避免上述爭(zhēng)議，要么請(qǐng)中介將“到手價(jià)”轉(zhuǎn)換為“成交價(jià)”，要么在示范文本中特別約定，或者買賣雙方就此簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

五、避免中介吃差價(jià)

賣方關(guān)注的是自己實(shí)際支出，實(shí)際上就是在賣方到手價(jià)的基礎(chǔ)上再加上各種稅費(fèi)，這通常都依賴于中介幫忙計(jì)算。有的賣方為了圖省事，請(qǐng)中介幫忙代交各種費(fèi)用，其$APPEND這就給中介吃差價(jià)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

應(yīng)對(duì)之策：不要委托中介代交任何費(fèi)用，如果自己實(shí)在不便，也要讓中介提供支付憑證，以便核對(duì)。

【結(jié)語(yǔ)】如果買賣雙方都秉持誠(chéng)意，則遇到糾紛也能順利協(xié)商，但是很多事情并不是都能按照理想的情形發(fā)展。對(duì)于買房而言，少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)，怎么小心都不為過。

文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）