8月25日，寶中瑞樾府開(kāi)盤(pán)；業(yè)內(nèi)多家媒體猜測(cè)：可能深圳再次迎來(lái)一個(gè)日光盤(pán)，為何這么樂(lè)觀呢？

　　因?yàn)閹啄陼r(shí)間，寶中都沒(méi)有推出新盤(pán)，我們甚至看到項(xiàng)目廣告，號(hào)稱(chēng)把寶中房?jī)r(jià)打回到了7年前的宣傳。

　　開(kāi)完盤(pán)，甲方海報(bào)官宣賣(mài)了21.5億，按照套均1026萬(wàn)，也就等于209套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。雖然沒(méi)有日光，在艱難的8月，能賣(mài)209套左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，園長(zhǎng)認(rèn)為也實(shí)屬不易。

　　沒(méi)曾想，開(kāi)完盤(pán)后，園長(zhǎng)還能經(jīng)常刷到，項(xiàng)目的把寶中房?jī)r(jià)打回7年前的廣告，于是，園長(zhǎng)就懷疑甲方宣稱(chēng)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)作假。既然開(kāi)盤(pán)都賣(mài)了70%左右，何苦還這么打廣告呢？

　　經(jīng)過(guò)半個(gè)多月的數(shù)據(jù)跟蹤，園長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，住建局備案系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)，停留在37%左右，總房源為302套，實(shí)際成交套數(shù)在112套左右。（以備案系統(tǒng)實(shí)際備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）

　　雖然在近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，數(shù)據(jù)算已經(jīng)不錯(cuò)了，可對(duì)于寶中的瑞樾府而言，明顯算得上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)翻車(chē)了？

　　這么優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，這么核心的地段。很明顯，問(wèn)題出現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)，營(yíng)銷(xiāo)策略出現(xiàn)了重大失誤，園長(zhǎng)來(lái)扒一扒項(xiàng)目哪些營(yíng)銷(xiāo)失誤？

　　01

　　明明是政府限價(jià)銷(xiāo)售

　　何來(lái)把房?jī)r(jià)打回7年前？

　　瑞樾府，限價(jià)8.86萬(wàn)每平，這是政府限價(jià)，跟當(dāng)初土地出讓政策相配套。并不是瑞樾府主動(dòng)不想把房?jī)r(jià)賣(mài)得更高，只不過(guò)是政府限價(jià)而已。

　　園長(zhǎng)查了下周邊樓盤(pán)的在售價(jià)格問(wèn)題，也發(fā)現(xiàn)了所謂的價(jià)格倒掛，也并沒(méi)有宣傳的那么夸張。

　　從地圖中看，瑞樾府周邊離得近的二手房有：深業(yè)新岸線、萬(wàn)科蘭喬圣菲、鴻榮源西城雅筑、御景灣。那么這幾個(gè)樓盤(pán)目前在售價(jià)格如何呢？

　　深業(yè)新岸線，7月份成交一套151平米的四居，成交單價(jià)為8.48萬(wàn)元每平米；

　　萬(wàn)科蘭喬圣菲，沒(méi)有近三個(gè)月成交、掛牌數(shù)據(jù)沒(méi)有成交案例查證；

　　西城雅筑，今年6月成交一套97平四居，成交單價(jià)為8.97萬(wàn)元每平米；

　　御景灣，今年6月，成交一套97平米的三居，成交單價(jià)為7.84萬(wàn)每平米；

　　市場(chǎng)對(duì)于寶中的印象，大部分人都停留在壹方中心、熙龍灣幾個(gè)高價(jià)樓盤(pán)。殊不知，瑞樾府離這幾個(gè)樓盤(pán)，還有一定的距離，價(jià)格當(dāng)然不能同日而語(yǔ)。這么看，市場(chǎng)宣傳的嚴(yán)重倒掛，只是一種錯(cuò)覺(jué)。

　　像深業(yè)新岸線，最高點(diǎn)成交價(jià)格在2021年4月，成交單價(jià)在12.86萬(wàn)元單價(jià)，但現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)掉頭向下；

　　西城雅筑最高成交價(jià)，也在2021年1月，成交單價(jià)最高為14.9萬(wàn)元單價(jià)，而當(dāng)下的成交價(jià)格，還不到9萬(wàn)元。

　　所以，項(xiàng)目對(duì)外宣傳的價(jià)格嚴(yán)重倒掛的情況，不符合事實(shí)。對(duì)外宣傳口徑出現(xiàn)重大失誤，宣傳策略出現(xiàn)了可以避免的營(yíng)銷(xiāo)失誤。

　　02

　　為了防止業(yè)主維權(quán)

　　先簽代收樓協(xié)議是什么騷操作？

　　為了防止業(yè)主后期維權(quán)，在成交之時(shí)，先簽代收樓協(xié)議，是什么騷操作呢？

　　是否可以理解成越秀瑞樾府甲方，對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量都沒(méi)有信心。預(yù)測(cè)業(yè)主在收房時(shí)，可能會(huì)爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)，為了預(yù)防此類(lèi)事情的發(fā)生，提前做好應(yīng)對(duì)之策呢？

　　限價(jià)是政府土地出讓的附加條款，我們不能因?yàn)檎迌r(jià)，把這個(gè)作為降低房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的借口。畢竟深圳一套房，有的人一輩子也難得買(mǎi)得起一套。

　　也許正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的這個(gè)騷操作，讓市場(chǎng)察覺(jué)到了房屋質(zhì)量可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，所以這么好的地段位置，市場(chǎng)選擇用腳投票，房子依然出現(xiàn)了滯銷(xiāo)。

　　業(yè)主還沒(méi)有見(jiàn)樓，就需要先收樓，那到時(shí)房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不就可以推脫一切責(zé)任問(wèn)題嗎？這大概就是是置業(yè)者的擔(dān)憂(yōu)。

　　越秀瑞樾府的硬傷很多：

　　首先、是占地面積很小，不到一萬(wàn)平米，典型的單體建筑特征。小區(qū)容積率高達(dá)5.43，規(guī)劃兩棟32層的高層建筑，外加一棟31層的保障房，幾乎沒(méi)有花園，與改善性產(chǎn)品的品質(zhì)嚴(yán)重不符；

　　其次、是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)很落后。戶(hù)型設(shè)計(jì)Bug嚴(yán)重。兩戶(hù)門(mén)挨門(mén)，兩家人需在同一個(gè)入戶(hù)門(mén)口，開(kāi)門(mén)進(jìn)出房間。這種設(shè)計(jì)省掉了一家大戶(hù)入門(mén)的門(mén)前位置，節(jié)約了開(kāi)發(fā)商的報(bào)建成本，兩戶(hù)之間的私密性極差。

　　最后、是產(chǎn)品配套欠缺。明明是改善型產(chǎn)品的價(jià)格，卻做成了剛需性產(chǎn)品的品質(zhì)，改善客與保障性住房業(yè)主混居在一個(gè)樓盤(pán)。

　　越秀地產(chǎn)初來(lái)深圳市場(chǎng)，還是有點(diǎn)水土不服。作為國(guó)企，更多應(yīng)該體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任，而不是一味追求商業(yè)利益。

　　03

　　作假的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

　　饑餓式營(yíng)銷(xiāo)欺騙市場(chǎng)

　　開(kāi)盤(pán)半個(gè)多月后，住建局備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)，已經(jīng)好幾天停止了更新，越秀瑞樾府開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)基本上敲定為112套，而官宣海報(bào)說(shuō)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)了21.5億，套均1026萬(wàn)，也就是官宣賣(mài)了209套才對(duì)。

　　相信銷(xiāo)售案場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天宣布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，會(huì)做現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控，也就是把好一點(diǎn)的樓層、好賣(mài)一點(diǎn)的戶(hù)型，收藏起來(lái)，后期再拿出來(lái)賣(mài)；

　　先賣(mài)那些難賣(mài)的樓層，難賣(mài)的戶(hù)型；然后逐步根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度，一步步釋放出銷(xiāo)控的產(chǎn)品，這既是當(dāng)前很多銷(xiāo)售案場(chǎng)的一貫思路，也是一種欺騙消費(fèi)者的普遍存在。

　　政府既然讓甲方一次性拿預(yù)售證，一次性推出市場(chǎng)，可你卻弄虛作假，明明才賣(mài)100多套，硬說(shuō)成賣(mài)了200多套。

　　本來(lái)是一次性推出的產(chǎn)品，無(wú)異于分多批次推出，明顯與政府要求的一次性推出市場(chǎng)嚴(yán)重不符。

　　04

　　越秀地產(chǎn)——維權(quán)大戶(hù)

　　維權(quán)大戶(hù)的房子能不能買(mǎi)？

　　出于對(duì)越秀地產(chǎn)的陌生，百度了一下越秀地產(chǎn)的口碑，簡(jiǎn)直稱(chēng)得上維權(quán)大戶(hù)的存在。輸入越秀地產(chǎn)維權(quán)，百度上顯示1700000條，真稱(chēng)得上是維權(quán)大戶(hù)的存在。

　　目前越秀地產(chǎn)在深圳開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一共有三個(gè)：越秀和樾府、越秀瑞樾府、越秀潮樾府。深圳的樓盤(pán)會(huì)不會(huì)有潛在的質(zhì)量問(wèn)題呢？對(duì)照其他城市出現(xiàn)的質(zhì)量情況，先了解下維權(quán)的內(nèi)容有哪些？

　　從其他城市維權(quán)的內(nèi)容看，越秀地產(chǎn)項(xiàng)目維權(quán)主要在這幾方面：入戶(hù)門(mén)、公區(qū)裝修、樓棟外立面、樓梯間、風(fēng)雨連廊等不符合交房標(biāo)準(zhǔn)；車(chē)位價(jià)格不合理等問(wèn)題。

　　很多其他城市開(kāi)發(fā)的豪宅項(xiàng)目里，出現(xiàn)入戶(hù)門(mén)尺寸不符、陽(yáng)臺(tái)缺角、消防通道樓梯破損、屋頂修補(bǔ)、風(fēng)雨連廊被拆、衛(wèi)生間馬桶與門(mén)打架等問(wèn)題。

　　越秀地產(chǎn)全國(guó)維權(quán)，國(guó)企品質(zhì)擔(dān)當(dāng)?shù)某跣娜チ四睦铮?/strong>

　　縱觀越秀項(xiàng)目，越秀在廣州、杭州、武漢、蘇州等幾個(gè)城市，因?yàn)樘摷傩麄?、房屋質(zhì)量低劣的一些例子。

　　比如：廣州越秀星匯云城樓盤(pán)涉嫌虛假宣傳，被廣東電視臺(tái)曝光；蘇州越秀江南悅府樓盤(pán)質(zhì)量相當(dāng)?shù)土樱瑝w滲水、鼓包、裂縫，地板空鼓，窗戶(hù)多處破損，電梯墜降，水管質(zhì)量問(wèn)題，被蘇州電視臺(tái)曝光。

　　杭州越秀景瑞悅見(jiàn)山樓盤(pán)，房屋質(zhì)量低劣，有房子的客廳墻體貫穿裂縫，還有梁體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題等等。

　　深圳雖然目前三個(gè)盤(pán)還沒(méi)交房入伙，但對(duì)于維權(quán)大戶(hù)而言，維權(quán)只是遲早的問(wèn)題，至于你問(wèn)維權(quán)大戶(hù)的房子能不能買(mǎi)？園長(zhǎng)的意見(jiàn)是，能避開(kāi)最好避開(kāi)。這種開(kāi)發(fā)商惹不起，一輩子的心血，沒(méi)必要賭它的國(guó)企責(zé)任擔(dān)當(dāng)。