最近樓市表現(xiàn)不太理想，新盤去化低迷，二手特價(jià)不少，外圍板塊大有崩盤的趨勢(shì)，加上部分安商二手面市，整個(gè)樓市信心太差。

今天就來(lái)舉幾個(gè)利好的例子，恢復(fù)一下信心。

融僑外灘壹號(hào)

項(xiàng)目二手平臺(tái)公示成交三套：

其中最典型的一套來(lái)自，369平的中層，單價(jià)11萬(wàn)/平，總價(jià)4068萬(wàn)。

成交周期僅9天，對(duì)比掛牌價(jià)下調(diào)32萬(wàn)。

另外兩套成交房源，單價(jià)也達(dá)到8.6W-9.6W，總價(jià)2500W左右。

成交周期以及掛牌價(jià)下調(diào)幅度，都比上面那套來(lái)的差一些。

對(duì)于這個(gè)福州近年供應(yīng)最典型的江景豪宅，從開盤至今，沒有過(guò)多對(duì)外，保持一定神秘的色彩。

伴隨兩江四岸，沿江地塊原則上不新建住宅，這個(gè)條約出臺(tái)后，項(xiàng)目的稀缺性更上了一層，加上融僑暴雷，更是稱得上房企遺作。

回到項(xiàng)目本身，三棟超高層住宅，其中2號(hào)樓是樓王。

豪宅產(chǎn)品在價(jià)格上一直都有比較明顯的差異，比如江景資源等。

對(duì)于上面那套11萬(wàn)的房源，在不考慮因?yàn)槠渌麄鶆?wù)問(wèn)題和數(shù)據(jù)出錯(cuò)的情況下，簡(jiǎn)單分析一下溢價(jià)原因。

從房源面積369平，可以直接定位樓棟，位于2號(hào)樓的樓王西端。

另外2套位于旁邊兩棟，目前二手掛牌的房源，也都是旁邊兩棟。

樓王僅有的一套331平高層，掛牌單價(jià)也達(dá)到12.8萬(wàn)/平。

從項(xiàng)目掛牌，就可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)豪宅樓王在二手也是斷供，所以稀缺屬性不低。

除了外灘壹號(hào)外，從融僑外灘ABCD區(qū)，近幾年的成交走勢(shì)來(lái)看，雖然目前樓市低迷，不過(guò)二手成交的表現(xiàn)來(lái)看，并沒有出現(xiàn)太明顯的波動(dòng)。

近期成交的房源，單價(jià)對(duì)比歷史也沒有明顯降低，部分甚至還有所上漲。

除此之外，項(xiàng)目隔壁的水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅，近期成交一套，單價(jià)高達(dá)14萬(wàn)/平。

如果僅從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，這套案例，對(duì)比之前成交，上漲5-9萬(wàn)。

當(dāng)然對(duì)于豪宅別墅，這里面牽涉的溢價(jià)因素過(guò)多，就不做實(shí)際參考了。

土拍預(yù)期

聊完外灘等二手表現(xiàn)后，順便聊聊土拍情況，福州近期發(fā)布第四次土拍公告。

與上一場(chǎng)土拍情況差不多，住宅用地較少，也不亮眼。

一幅位于三遠(yuǎn)純商，一幅是東大100%安商房。

分析：從土拍公告來(lái)看，集中供地消失，近期土拍每個(gè)月一次，預(yù)計(jì)剩余2個(gè)月，還有2次土拍。

后續(xù)的供應(yīng)基本是采取頻率高，單場(chǎng)供應(yīng)少的模式。

三遠(yuǎn)在短時(shí)間內(nèi)全部供應(yīng)，從這次土拍來(lái)看，商住用地面積109.32畝，容積率2.8，起拍樓面價(jià)約11486元/㎡。

對(duì)比上一場(chǎng)榕發(fā)底價(jià)拿下的兩幅，容積率3.1，樓面價(jià)1.3W左右。

可以說(shuō)最后這幅，價(jià)格最低。

這樣的節(jié)奏與當(dāng)初南二環(huán)四大金剛非常類似，最早土拍1.7W，隨后1.5W，1.3W。

至于這樣一幅百畝純商，最終是否由國(guó)企繼續(xù)拿下，也算是一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。

對(duì)于這幅地塊，特別說(shuō)明：規(guī)劃地鐵8號(hào)線下穿該地塊，競(jìng)得人施工前按規(guī)定辦理地鐵保護(hù)審查意見。

目前福州地鐵第三輪，傳言四起，大概率的線路：3號(hào)線、8號(hào)線、4號(hào)線2期，6號(hào)線西延、S1線。

至于最終如何，可以等定案了再說(shuō)。

除了三遠(yuǎn)外，本次鼓樓舊改的東大新村，也正式上架，面積46畝，容積率3.97。

地塊全部配建安商房，從近期舊改來(lái)看，除了安置東大舊改外，高工舊改也安置這里。

伴隨著官方對(duì)拆遷安置的切割，東大的100%安商房，容積率高達(dá)3.97，高工成為最受關(guān)注的純商地塊。

對(duì)于高工在舊改后，又多了擴(kuò)征地塊，最終地塊面積合計(jì)達(dá)到37畝，容積率也給出相對(duì)優(yōu)質(zhì)的2.5。

按群友分享的截圖，高工預(yù)計(jì)土拍起始樓面價(jià)3.5W。

對(duì)于這幅鼓樓的純商地塊，預(yù)計(jì)后續(xù)2場(chǎng)土拍就會(huì)上架。

此前天琴灣樓面價(jià)3W，上海西樓面價(jià)2.68W，屆時(shí)成交樓面價(jià)會(huì)達(dá)到多少？

土拍近年都存在地塊限價(jià)，近期關(guān)于限價(jià)解除的傳言很多，從這次土拍也可以看到影子。

對(duì)于這次的兩幅住宅用地，都給出特別說(shuō)明，若報(bào)名超過(guò)3家，按價(jià)高者得。

對(duì)比以前限價(jià)+競(jìng)配建，到限價(jià)+競(jìng)首付比例，再到目前超過(guò)3家直接價(jià)高者得。

換言之，熱門地塊已經(jīng)全面解除限價(jià)。

對(duì)于目前土拍市場(chǎng)，雖然解除，不過(guò)大部分地塊都是低價(jià)成交，限價(jià)意義也不大。

目前真正的效果，可能會(huì)在高工地塊體現(xiàn)。

屆時(shí)會(huì)拍出多高的樓面價(jià)，是否會(huì)提振信心，值得期待。

對(duì)于這幅地塊，最容易的聯(lián)想，就是周邊同樣定位大平層，價(jià)格堅(jiān)挺的陽(yáng)光白金瀚宮。

依靠一附小+大平層的混合搭配，這個(gè)豪宅盤成交單價(jià)在7-8W。

至于高工地塊，按目前看大概率劃片華僑小，學(xué)區(qū)溢價(jià)低不少，唯一優(yōu)勢(shì)就是新盤，房企可以打造更優(yōu)的產(chǎn)品。

除此之外，近期市中心其他舊改里面，還有一幅關(guān)注度較高，即臺(tái)江的汽車南站地塊。

地塊規(guī)劃：面積36畝，容積率2.5。

從舊改安置方案來(lái)看，給出的就地期房選項(xiàng)是狀元小區(qū)地塊。

很明顯這幅地塊，跟高工地塊一樣，容積率不錯(cuò)，純商定位。

綜上，高工+汽車南站，這兩幅市中心的優(yōu)質(zhì)純商地塊，按照目前市場(chǎng)，豪宅盤依然堅(jiān)挺，部分溢價(jià)也極高，也給優(yōu)質(zhì)供地帶來(lái)一定的信心。

此時(shí)配合目前土拍限價(jià)解除，屆時(shí)會(huì)拍出多少樓面價(jià)，以及拿地房企，會(huì)給出什么樣的產(chǎn)品定位，會(huì)是一大關(guān)注。

按目前預(yù)期來(lái)看，近期的上海西改善盤，門檻預(yù)計(jì)跟這兩幅還是有差異。

對(duì)于目前在售的國(guó)貿(mào)天琴樾，相對(duì)來(lái)說(shuō)也算短期壓力有所緩解。

至于后續(xù)舊改是否持續(xù)推進(jìn)，比如鳳凰新村、河南新村等，是否會(huì)給出同質(zhì)化的改善項(xiàng)目，也依舊難說(shuō)。

盤點(diǎn)總結(jié)

從近期樓市發(fā)展來(lái)看，在交易市場(chǎng)上，已經(jīng)對(duì)限購(gòu)、首付比例、房貸利率等，都做出了放松。

目前開始對(duì)供應(yīng)端，取消商品房指導(dǎo)價(jià)，解除土拍限價(jià)等。

可以說(shuō)政策已經(jīng)在全面解綁。

后續(xù)能否通過(guò)個(gè)別地塊，或者個(gè)別城市，“帶出”樓市信心，值得關(guān)注。

福州在持續(xù)低迷的新盤去化，以及外圍特價(jià)不斷的氛圍下，也急需一場(chǎng)土拍盛宴來(lái)恢復(fù)信心。

屆時(shí)能否如愿，一起拭目以待。