成都會(huì)是未來(lái)整個(gè)西部城市里，樓市表現(xiàn)最好的城市。

更準(zhǔn)確的說(shuō)，不只是西部，成都大概率會(huì)是未來(lái)全國(guó)為數(shù)不多在樓市上，還可能有不錯(cuò)表現(xiàn)的城市。

對(duì)于購(gòu)房者而言，必須要認(rèn)識(shí)到，如今的大環(huán)境，未來(lái)只有非常少的重點(diǎn)城市在樓市上還可能有機(jī)會(huì)，剩下的絕大多數(shù)城市的樓市只能自求多福。

因?yàn)槟壳叭珖?guó)樓市的三大問(wèn)題：

一、人口已經(jīng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。2022年末全國(guó)人口141175萬(wàn)人，比上年末減少85萬(wàn)人，這是近61年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，并且從目前的趨勢(shì)看，人口總量將長(zhǎng)期減少、生育將持續(xù)低迷。

二、快速城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)結(jié)束。截止到2022年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65.22%，表面上看距離發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率還有一定差距，但考慮老齡化的實(shí)際情況，加之現(xiàn)在鄉(xiāng)村基本都是老人，所以之后城鎮(zhèn)化率的上升主要得依靠鄉(xiāng)村老人去世而提高。

三、住房已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。各大城市的二手房存量逐年上漲，而新房供應(yīng)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的減少，一、二線城市二手房依靠下調(diào)價(jià)格還能保證流動(dòng)性。三四線特別是一些人口嚴(yán)重流出的小縣城，二手房基本上喪失流動(dòng)性，便宜都不好賣。

未來(lái)人口減少的同時(shí)，進(jìn)城的人也在不斷減少，同時(shí)各城市的新房和二手房存量又在不斷增加，整體的購(gòu)房需求在大幅度降低，但房屋的供應(yīng)卻在不斷增多。

這會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最不缺的是房子，最缺的是買房的人。

在供大于求持續(xù)加劇的情況下，絕大多數(shù)房產(chǎn)要么降價(jià)，要么喪失流動(dòng)性。

所以未來(lái)的房地產(chǎn)，降價(jià)是主旋律，但并不是所有城市都沒(méi)有機(jī)會(huì)。

是否有機(jī)會(huì)，主看城市人口與財(cái)富的流動(dòng)情況。

雖然整體的人口在減少，城鎮(zhèn)化也進(jìn)入到拐點(diǎn)，但依然有少部分重點(diǎn)城市人口正流入。

成都、西安、重慶、南寧、昆明、貴陽(yáng)是整個(gè)西部地區(qū)，人口流入表現(xiàn)最好的城市。

人口流入，能確保這些城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于絕大多數(shù)人口流出的城市。

但在現(xiàn)如今整體預(yù)期下行的樓市背景下，光有人口流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要想房?jī)r(jià)不跌，甚至有上漲的可能，還需要強(qiáng)有力的資金流入。

整個(gè)西部地區(qū)，資金流入表現(xiàn)最好的就是成渝，而且成渝在西部的強(qiáng)勢(shì)地位，會(huì)在未來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大。

因?yàn)槲磥?lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)是資源向城市群聚集，而成渝無(wú)疑是西部最強(qiáng)的城市群。

從七普數(shù)據(jù)看，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游五大城市群，2020年末總?cè)丝跒?.95億人，占全國(guó)41.23%，近十年增加了5213萬(wàn)人，占全國(guó)增量的72.34%。

城市群會(huì)成為未來(lái)集聚人口的重要載體，城市群城市和非城市群城市的差距會(huì)逐步擴(kuò)大，這是既定事實(shí)。

因?yàn)閺纳唐方粨Q角度，足夠的規(guī)模才能產(chǎn)生足夠的商品交換，從工業(yè)生產(chǎn)角度，只有足夠的規(guī)模才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效率的提升。

只有足夠的規(guī)模，才能降低成本、提升效率，同一時(shí)間范圍內(nèi)，效率越高，制造的財(cái)富越多。

不斷提高的效率，自然會(huì)催生人口和資金，向城市群和中心城市流動(dòng)。

成渝的強(qiáng)勢(shì)不只是西部，而是全國(guó)。

雖然和京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大城市群還存在較大差距，但不得不承認(rèn)，成渝城市群是繼三大城市群后的第四極。

從未來(lái)綜合立體交通布局看，未來(lái)成渝將與其他三大城市群，形成一個(gè)占全國(guó)人口、經(jīng)濟(jì)大半江山的巨大菱形空間。

在配合上長(zhǎng)江中游城市群，將組成：

“北有京津冀、東有長(zhǎng)三角、南有粵港澳、西有成渝、中有長(zhǎng)江中游”的中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局。

但成渝里面，除了成都還有重慶，同樣是人口和資金流入表現(xiàn)強(qiáng)的城市，為什么我會(huì)說(shuō)成都樓市在未來(lái)的表現(xiàn)更好？

這就要將人口和資金，從樓市的角度進(jìn)一步的細(xì)分成——購(gòu)買力。

成都吸引的購(gòu)房人群，整體的購(gòu)買力要優(yōu)于重慶。

同時(shí)重慶房產(chǎn)供應(yīng)的確是太多了，重慶的購(gòu)房群體根本消化不了，相比之下成都供應(yīng)情況雖然不算好，但比重慶就要好很多。

簡(jiǎn)單講，需求端成都的購(gòu)房群體資金更雄厚，購(gòu)買力更強(qiáng)，供應(yīng)端成都的供應(yīng)相對(duì)重慶又要合理很多。

無(wú)論是從需求還是從供應(yīng)，重慶都要落后于成都。

這導(dǎo)致了成都的房?jī)r(jià)和重慶房?jī)r(jià)的大幅差距，也直接拉開(kāi)了未來(lái)兩個(gè)城市的樓市表現(xiàn)。

成都之所以最有可能是整個(gè)西部，未來(lái)樓市表現(xiàn)最好的城市。

就是因?yàn)槌啥既丝诘牧魅牒蛯?duì)資金的吸引，在西部地區(qū)的綜合表現(xiàn)是最好的。

與此同時(shí)，還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是人都是趨利避害的，購(gòu)房者買房會(huì)考慮到資金安全的問(wèn)題，都希望自己買的房子漲，而不希望跌。

整個(gè)西部，明眼人都能感覺(jué)到成都在樓市上的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于那些想要買房，又想要規(guī)避下跌風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房群體而言，成都就會(huì)是整個(gè)西部最好的買入地點(diǎn)。

這又會(huì)進(jìn)一步加大成都在西部樓市的恒強(qiáng)地位。

可以說(shuō)如果要想在西部的城市里選一個(gè)城市買房，起碼從漲跌的角度看，成都一定是首選。

但必須要提醒一下，即使是成都，目前的樓市也已經(jīng)進(jìn)入到房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的時(shí)代。

大環(huán)境太差了，即使成都的樓市表現(xiàn)在全國(guó)都算是拔尖的城市，但也不會(huì)再有整體的大行情。

要知道成都二手房掛牌已經(jīng)突破22萬(wàn)套。

存量二手房數(shù)量可以說(shuō)相當(dāng)龐大，也意味著即使是在樓市表現(xiàn)較好的成都，未來(lái)買房也不一定是買到就能賺。

在龐大的二手房存量面前，可以說(shuō)成都絕大多數(shù)如近郊，遠(yuǎn)郊區(qū)域以及老破小區(qū)的房產(chǎn)，會(huì)長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)。

未來(lái)成都絕大多數(shù)房產(chǎn)在價(jià)格上也難有起色，甚至是下跌，只有核心城區(qū)的房產(chǎn)，才算是具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和流動(dòng)性。

閉眼買房賺錢的時(shí)代早就過(guò)去了。

所以未來(lái)的購(gòu)房建議，我依舊保持一直以來(lái)的觀點(diǎn)：買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)＞不買房＞買劣質(zhì)房產(chǎn)

最后建議：成都購(gòu)房者可以去微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看看歷史文章，里面有很多對(duì)成都樓市的具體分析，以及規(guī)劃文件，對(duì)購(gòu)房者很有幫助。