廣州舊村改造，出現(xiàn)了一個(gè)很不樂觀的信號。

荔灣區(qū)沙洛經(jīng)濟(jì)聯(lián)社前幾天發(fā)布公告稱，沙洛舊村改造項(xiàng)目合作意向書已到期，村委與珠光集團(tuán)協(xié)商后，將終止合作。

沙洛村股東代表全票通過表決了《合同到期終止協(xié)議書》。根據(jù)協(xié)議，珠光將收回繳納的5億元履約金，以及舊村改造前期費(fèi)用5000萬元；但是，前期投入成本需要等新的合作方出現(xiàn)之后再協(xié)議退還。

協(xié)議書這句話值得玩味，可能透露了兩個(gè)很重要的信息：沙洛舊村還會繼續(xù)推進(jìn)舊改，以及

珠光或是主動退出項(xiàng)目

簡單說個(gè)歷史，當(dāng)時(shí)為了拿下沙洛舊村改造項(xiàng)目，珠光曾不舍遺力。

2020年9月，沙洛村公開引入舊村更新改造合作意向企業(yè)，并明確提出一項(xiàng)要求：不引入正在實(shí)施荔灣區(qū)舊村莊更新改造且尚未完成整村補(bǔ)償安置工作的企業(yè)。萬科、佳兆業(yè)、奧園等被拒之門外。

雅居樂、世紀(jì)金源仍入場與珠光爭搶。也發(fā)生了戲劇性一幕，雅居樂沒有通過資格評審，珠光以不足80%同意率成功奪標(biāo)。

上一篇：廣州舊改找來湖南國企救場

我們已經(jīng)說到，海珠瀝滘村作為廣州重要推進(jìn)的舊村改造項(xiàng)目，珠光集團(tuán)把施工建設(shè)讓了出來，湖南大型建筑國企湖南建工首次進(jìn)入廣州市場

7個(gè)地塊工程建設(shè)，需要投入30億元資金。現(xiàn)時(shí)市場，珠光同樣面臨著流動性難題，2023年中期，有息負(fù)債總額147.83億港元，一年內(nèi)到期占比為54.1%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅6.5億港元。

舊改，是合生創(chuàng)展、珠光集團(tuán)、珠江投資等“合生系”熱衷的囤地模式。

在廣州，番禺新基村、黃埔火村村、海珠前進(jìn)路、TIT科貿(mào)園等項(xiàng)目，開發(fā)時(shí)間或持有時(shí)間基本超過了10年。

2023年中期，在廣州，合生創(chuàng)展持有發(fā)展中物業(yè)、待發(fā)展物業(yè)合計(jì)612萬㎡，以26.47%位居第二，第一為惠州；珠光控股則擁有65.32萬㎡，12個(gè)項(xiàng)目中9個(gè)位于廣州。

即便在市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)初現(xiàn)時(shí)，合生系依然敢接手升龍退出的黃埔區(qū)夏園村、茅崗東2個(gè)舊改項(xiàng)目。

當(dāng)一家敢于逆風(fēng)而行的企業(yè)，突然選擇了放棄，這意味著什么？

瀝滘、沙洛之外，合生系在黃埔舊改市場呈現(xiàn)出復(fù)雜處境，比如因“九佛五村七片”片區(qū)改為融合改造，合生介入的蓮塘村舊改需轉(zhuǎn)手黃埔區(qū)屬國企。珠光也承認(rèn)退出了一些外郊舊改項(xiàng)目。

另一要素，2022年上半年，合生悄悄成為黃埔開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金的二股東。這種布局，對于后來舊改開始側(cè)重產(chǎn)業(yè)、非住宅規(guī)劃結(jié)構(gòu)來說，是具有前瞻意義的。

但，現(xiàn)在卻開始不受用了

不斷變化的變化，或打亂了合生系當(dāng)時(shí)布下的決策，比如境外債務(wù)需要延期兌付，高估了廣州核心城區(qū)樓盤項(xiàng)目去化速度等。

克而瑞研究數(shù)據(jù)，2023年10月，廣州商品住宅去化周期區(qū)間為18.3至20.8個(gè)月。

合生系顧慮的關(guān)鍵顯然不是去化問題

更加重要的變化是，去年至今廣州舊改模式出現(xiàn)新形勢：做地模式、房票安置。

目前，做地模式主要由廣州市級七大主體參與，包括越秀地產(chǎn)、廣州建筑、廣州城投、廣州地鐵、珠實(shí)集團(tuán)等。

做地模式讓舊改項(xiàng)目進(jìn)行了一二級分離，一級土地整理由認(rèn)定的做地主體承接，也就是常說的舊改前期工作。

雖然現(xiàn)在還沒聽到，民營房企之前拿下的舊改項(xiàng)目需要拱手讓出一級土地整理工作，但對于合生系來說，一級土地整理正是一頭豬的“護(hù)心肉”，拿地成本低、操作過程“可控”。

這是合生系穿越行業(yè)下行周期的核心。

房票安置政策機(jī)制在廣州開始探索，目的是想降低前期資金投入壓力和征拆難度，而這兩個(gè)環(huán)節(jié)恰是民營企業(yè)的能力體現(xiàn)，因?yàn)槭袌龌哂袃?yōu)勢。

本質(zhì)則是減少舊改/城市更新項(xiàng)目對于民營企業(yè)的依賴。

房票安置可以加快整個(gè)城市的商品房去庫存，不能原址回遷則加大去化壓力和周期，也幫人做嫁衣。

一場游戲中，核心技能被限制使用，還會有人平A繼續(xù)堅(jiān)持取勝嗎？這自身要有多強(qiáng)的承受和自愈能力呢？