1999年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。這是國家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋。

近日，一則新聞?wù)f的就是農(nóng)村宅基地買賣引發(fā)的糾紛：

2007年8月8日，李越（化名）在北京市房山區(qū)田各莊村有一處祖宅，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處某村村民委員會加蓋了印章，該村委會收取了王樺3000元。

該協(xié)議書約定，王樺購買李越的上述宅院內(nèi)房屋4間，支付價款6萬元，當日支付房價款和其他款項共計8萬元，后即開始在上述宅院內(nèi)居住。

協(xié)議簽訂11年后。李越稱，母親對老房有情結(jié)，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了。”他談到，當時條件稍微好點，便跟王樺協(xié)商，但她一直不同意。

2018年，李越打算把祖宅買回來，對方不同意，李越便向法院提起訴訟。

2019年，法院審理并判決，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

法院認為，王樺并非該案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，不應(yīng)享有該村宅基地的使用權(quán)。其作為城市居民，不得購買農(nóng)村宅基地上房屋。

5年間，王樺并不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后作出17份判決，但其全都不認可，不履行判決。

近日，最終，法官破門強制執(zhí)行，對房屋進行騰退。

時隔16年，位于北京市房山區(qū)的祖宅又回到李越手中。

國家法官學(xué)院教授胡云紅在一篇對“農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)糾紛案例”的研究論文中分析了2006年至2021年間，中國宅基地上房屋買賣合同的7萬余份裁判文書。

其研究提到，宅基地上房屋買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)幾大特點：訂立合同時間與訴訟時間跨距大。從合同訂立到起訴的時間跨度少則10年以上，多則25年以上；大多涉及征收拆遷利益。系爭房屋所在地一般都處于城鎮(zhèn)開發(fā)階段，涉及或?qū)⑸婕胺课莶疬w和征收補償問題；矛盾糾紛多為出賣方不誠信行為引發(fā)。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無效的訴訟原告為出賣方；并且，案件增速與城鎮(zhèn)開發(fā)速度成正比。

合同無效，是基于國家政策層面的硬性規(guī)定，但合同的簽訂，卻是當事人雙方在當時情況下真實意愿的表達，合情合理卻不合法。

為什么這類型的案件訴訟原告大多為出賣方？無非是隨著這些年的城鎮(zhèn)化建設(shè)，各地城鎮(zhèn)開發(fā)的提速，尤其是北上廣深這類一線地區(qū)土地住宅價格的大幅上漲，原村宅基地房屋面臨著征收拆遷補償或當?shù)胤績r急劇上漲所帶來的財富已經(jīng)遠遠大于當初的出售價格，在巨額財富面前，有多少人還能守住誠信和契約精神的道德底線呢？

商業(yè)的本質(zhì)行為是交易，交易雙方的基礎(chǔ)就應(yīng)該是遵守自愿、誠信和契約精神。

上海杉達學(xué)院中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化研究所所長邵龍寶在一篇文章中對誠信和契約精神有過論述，他認為，誠信屬于道德范疇，又是一種文化和精神，指人的品德行為真誠、忠敬；契約是一種法律規(guī)則，它內(nèi)涵著道德，也是一種文化和精神。中國誠信文化與西方契約精神都是來自人性的自然需要，為了追求美好生活的理想目標，殊途而同歸。不同之處在中國的誠信契約主要建立在德性品格立信、守信的基礎(chǔ)上，古希臘羅馬的契約建立在商品交換的理性計算的基礎(chǔ)上。中國誠信文化側(cè)重道德良知、自律的約束，西方契約精神則強調(diào)懲戒的他律管束；中國由“誠”到“信”，西方由“約”到“信”；中國偏向德治，西方側(cè)重法治。

2019年最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》，“在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產(chǎn)返還或者折價補償范圍時，要根據(jù)誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益”。

道德范疇的誠信如果不能得到法治保護，誠信必將會泯于萬眾；契約精神若不能靠法治彰顯，守約會成為行為異類。