繼續(xù)樓市二手貶值話題，福州的板塊不少，其中有兩個(gè)比較特別，一個(gè)是奧體，一個(gè)就是會(huì)展。

這兩個(gè)板塊都是圍繞公建而開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)，如今從發(fā)展來(lái)看，都不算理想，房?jī)r(jià)都經(jīng)歷過(guò)巔峰，目前對(duì)比巔峰下滑不少。

今天就來(lái)聊聊會(huì)展中心，板塊很簡(jiǎn)單，就兩個(gè)次新盤(pán)，短期內(nèi)都出現(xiàn)了較大幅度的價(jià)格下跌。

板塊項(xiàng)目

海峽國(guó)際會(huì)展中心于2010年5月竣工投入使用，占地2000多畝。

同年底福州土拍舉行，一次性供應(yīng)了周邊三幅地塊。

世紀(jì)金源：以17.45億競(jìng)得宗地2010-53號(hào)林浦二期地塊，面積289.21畝，溢價(jià)率20%，樓面價(jià)3636元/平

世紀(jì)金源：以17.95億競(jìng)得宗地2010-52號(hào)林浦一期地塊，面積297.52畝，溢價(jià)率20%，樓面價(jià)3629元/平

個(gè)人買(mǎi)家：以14.5億競(jìng)得宗地2010-51號(hào)潘墩一期地塊，面積177.68畝，溢價(jià)率63%，樓面價(jià)5028元/平

土拍備注：宗地2010-51、52、53號(hào)地塊，商品住宅戶型建筑面積120平方米以下的建筑面積須占商品住宅總建筑面積的70%以上。公共租賃房戶型套內(nèi)面積分別為40平方米、平方米兩種，50所占比例各為50%，由市政府指定單位按3300元/平方米回購(gòu)。

分析：一天時(shí)間，會(huì)展就成功出讓764畝地塊，看到這樣一場(chǎng)拍出巨型地塊的場(chǎng)景，很容易聯(lián)想。

比如近期的城南、五四北專(zhuān)場(chǎng)，亦或前幾年帝封江的一次性出讓。

從當(dāng)時(shí)土拍來(lái)看，地塊還有面積段的限制，最終熱度不算太差。

拿地的買(mǎi)家也是個(gè)話題，世紀(jì)金源拿下近600畝地塊開(kāi)始造城，后續(xù)還拿下了羅源、貴安，開(kāi)發(fā)了兩個(gè)巨型大盤(pán)。

當(dāng)時(shí)房企在福州還看上了東二環(huán)2800畝的巨型地塊，最終面對(duì)爭(zhēng)議，未能如愿，當(dāng)年地塊被拆分，首幅被保利拿下，即保利香檳國(guó)際。

相比于世紀(jì)金源，個(gè)人買(mǎi)家更加神秘。

按消息來(lái)看，個(gè)人買(mǎi)家：吳華德、劉建忠。

劉建忠在當(dāng)年，作為個(gè)人買(mǎi)家，在那一年也是非常出彩。

以個(gè)人名義在城區(qū)拿了三塊地，分別是金融街D6地塊(即華浦·華爾街)、江廈小區(qū)東側(cè)地塊(即愛(ài)琴海)、城南潘墩小區(qū)一期地塊（即中發(fā)印象外灘），總價(jià)超28億元。

后來(lái)的發(fā)展，華浦·華爾街上架法拍，金山地塊在依靠萬(wàn)達(dá)拿地后賣(mài)給了紅星美凱龍，至于最后的住宅地塊，從股權(quán)來(lái)看，中發(fā)置業(yè)背后的控股德興集團(tuán)-實(shí)際控制人即吳華德，這是一家龍巖的房企。

對(duì)于世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)的閩江世紀(jì)城，在2014年入市，按網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)都很火爆，蟬聯(lián)2014年度、2015年度福州銷(xiāo)冠王。

項(xiàng)目合計(jì)9073戶，分成三區(qū)：A區(qū)臨江苑：39棟、5696戶，B區(qū)臨湖苑：27棟、2577戶，E區(qū)克拉公寓：2棟、800戶。

項(xiàng)目的房?jī)r(jià)也從當(dāng)初1.39W，一路走高在2016年突破2W，2020年項(xiàng)目二手部分房源突破3W，可以說(shuō)這個(gè)超級(jí)大盤(pán)，貫穿上一輪的整個(gè)樓市周期。

對(duì)于中發(fā)印象外灘，項(xiàng)目2015年入市，分成多期開(kāi)盤(pán)，截止到2020年，才全部分批領(lǐng)證上市，領(lǐng)證周期長(zhǎng)達(dá)5年，比隔壁的超級(jí)大盤(pán)還多2年。

項(xiàng)目分成AB地塊，其中A地塊502套，B地塊共2045套，其中配建500套政府回購(gòu)公共租賃房。

房?jī)r(jià)也從15年的1.6W，一路走高到2016年底2.5W，巔峰期逼近3W，還搞出捆綁2個(gè)車(chē)位的做法。

二手情況

時(shí)間來(lái)到2023年，兩個(gè)項(xiàng)目的二手成交，都出現(xiàn)了較大幅度下滑，下面看看詳情。

閩江世紀(jì)城A區(qū)-75平米：

2023年10月，中層簡(jiǎn)裝，單價(jià)2.2W，總價(jià)167W
2022年1月，中層精裝，單價(jià)2.89W，總價(jià)219W

閩江世紀(jì)城B區(qū)-75平米：

2023年6月，高層精裝，單價(jià)2.49W，總價(jià)189W
2021年12月，高層精裝，單價(jià)3.03W，總價(jià)230W

從這個(gè)小戶型來(lái)看，對(duì)比前兩年的成交，都下跌6K左右，下跌20%。

對(duì)于這個(gè)超級(jí)大盤(pán)，房源成交也較多，從成交明細(xì)來(lái)看：

項(xiàng)目二手在2018-2021年，基本中高層房源成交均價(jià)在2.7-3W，2022年開(kāi)始二手出現(xiàn)下跌，均價(jià)來(lái)到2.4W-2.6W，2023年A區(qū)成交來(lái)到2.2W，B區(qū)來(lái)到2.4W。

從走勢(shì)來(lái)說(shuō)，下跌5-6K，雖然時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年，但是真正集中下跌的周期在近2年。

對(duì)于中發(fā)印象外灘，近期中層毛坯，直接跌破2W，雖然戶型朝向比較特殊，不過(guò)對(duì)比2年前的成交，跌幅也到6K。

相比于閩江世紀(jì)城，印象外灘交房偏晚，二手成交也偏少，從均價(jià)來(lái)看，2021年2.4W左右，目前個(gè)別房源2W左右。

相比于當(dāng)初開(kāi)盤(pán)高峰期均價(jià)2.5W+，甚至出現(xiàn)捆綁車(chē)位等。

目前的二手成交，跌幅對(duì)比起來(lái)，可謂更大。

走勢(shì)分析

對(duì)于會(huì)展中心兩個(gè)新盤(pán)，從高位到目前二手下跌嚴(yán)重的走勢(shì)來(lái)看，涉及的因素也較多。

首先從區(qū)位來(lái)說(shuō)，會(huì)展位于南二環(huán)東南側(cè)，按常規(guī)的劃分，屬于三環(huán)內(nèi)，不過(guò)南二環(huán)自身距離市中心就算較遠(yuǎn)，會(huì)展的區(qū)位相對(duì)來(lái)說(shuō)，也相對(duì)靠外。

對(duì)于整個(gè)城南而言，最大的優(yōu)勢(shì)就是地鐵。

目前來(lái)看，4、6號(hào)線在此交匯，對(duì)于印象外灘而言，距離交匯站600米左右，還算不錯(cuò)。

對(duì)于閩江世紀(jì)城，雖然4號(hào)線近在咫尺，不過(guò)被河隔斷，也出現(xiàn)過(guò)維權(quán)，依然無(wú)解。

特別A區(qū)，最近的6號(hào)線都達(dá)到1.2公里，目前6號(hào)線并沒(méi)有進(jìn)入市區(qū)，所以便利度也很一般。

至于劃片，雖然給出麥頂分校，但是這幾年的成績(jī)表現(xiàn)也一般。

除此之外就是，兩個(gè)項(xiàng)目體量都不小，超級(jí)大盤(pán)在福州樓市里面，就沒(méi)有過(guò)于堅(jiān)挺的表現(xiàn)，一旦遇冷，拋壓過(guò)大。

當(dāng)然除了這些硬性因素外，整個(gè)南二環(huán)的樓市才是最大的影響。

會(huì)展中心，當(dāng)初的熱銷(xiāo)，以及2016年開(kāi)始沖到2.6W-3W的價(jià)格，在當(dāng)時(shí)已經(jīng)對(duì)標(biāo)東二環(huán)、奧體等。

這里面，除了房企的營(yíng)銷(xiāo)外，更大的原因在于，當(dāng)初整個(gè)南二環(huán)都沒(méi)有過(guò)多供應(yīng)，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的部分拆遷戶或者地緣客，可選項(xiàng)并不多。

這幾年隨著，三叉街、郭宅、后坂、江邊村等舊改啟動(dòng)，整個(gè)南二環(huán)供應(yīng)了大量房源。

江南CBD等板塊也應(yīng)運(yùn)而生，當(dāng)初祥浦苑2.4W開(kāi)盤(pán)，做到盛況搖號(hào)，最好的承托就是區(qū)位更外圍的閩江世紀(jì)城。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目二手高達(dá)2.8W-3W，直接倒掛4-6K。

后來(lái)2021年，南二環(huán)的郭宅、后坂的海納新潮、福州府等，都做到精裝2.7-2.9W的售價(jià)。

整個(gè)南二環(huán)板塊，都走向巔峰。

隨后的發(fā)展大家也很清楚，二環(huán)內(nèi)的北園東升，供應(yīng)了四大金剛，精裝2.7W在售，去化低迷。

當(dāng)初郭宅、后坂，交房的次新，目前基本都是虧本出售，加上部分二手安商，以極低的價(jià)格打壓周邊。

整個(gè)南二環(huán)的樓市看上去都很慘淡。

此時(shí)的購(gòu)房者，面對(duì)區(qū)位更優(yōu)的二環(huán)內(nèi)，很明顯當(dāng)初因?yàn)楣┬璩型械臅?huì)展板塊，顯得吸引力更是偏低。

如今即便出現(xiàn)價(jià)格下跌，但是整個(gè)大板塊的樓市依然一蹶不振，可以說(shuō)前景依然不佳。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于會(huì)展板塊的發(fā)展，其實(shí)算是目前南二環(huán)的先例，板塊也給出了商圈+學(xué)區(qū)+地鐵的配套。

最終的發(fā)展，世紀(jì)金源+美凱龍等，沒(méi)有過(guò)多記憶點(diǎn)，所謂的麥頂分校只有牌子沒(méi)有成績(jī)，地鐵又出現(xiàn)隔河相望。

每年的峰會(huì)等節(jié)日，板塊反而成了最火熱的時(shí)候，只不過(guò)那時(shí)候又要封路，不知道算利好還是利空。

綜上，會(huì)展板塊雖然規(guī)模不大，但是也有一定代表性，看上去配套齊全，實(shí)際的體驗(yàn)并不算理想。

目前南二環(huán)，依靠在建SM+萬(wàn)達(dá)，近期引入麥頂分校，背靠地鐵1號(hào)線，看上去配套非常相似，不知道未來(lái)的表現(xiàn)，能否兌現(xiàn)預(yù)期。