近期，險(xiǎn)企“掃貨”不動(dòng)產(chǎn)熱情不減。海保人壽以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)斥資20億元“掃貨”6項(xiàng)物流資產(chǎn)。

12月4日，海保人壽發(fā)布重大關(guān)聯(lián)交易信息披露公告，公司以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價(jià)款2.03億元。在此之前，海保人壽并沒有披露大額不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)信息。

無(wú)獨(dú)有偶，港股上市公司ESR(01821.HK)11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予蘇州易榮股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“蘇州易榮”）。其中，附屬公司的6項(xiàng)穩(wěn)定資產(chǎn)為位于多個(gè)城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)園等，實(shí)際購(gòu)買人為泰康保險(xiǎn)集團(tuán)。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)記者分析稱，經(jīng)過(guò)近兩年的深度調(diào)整，很多不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的估值已經(jīng)跌入低谷，當(dāng)下出手投資的性價(jià)比很高，符合盤活存量資產(chǎn)的政策導(dǎo)向，也與保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期資金配置需求相適應(yīng)，可謂風(fēng)險(xiǎn)較低的抄底窗口期。

在地產(chǎn)股頻遭險(xiǎn)資減持的當(dāng)下，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目成為險(xiǎn)企的“心頭好”。低利率時(shí)代，險(xiǎn)企加大不動(dòng)產(chǎn)的研究與配置，慧眼識(shí)珠賺取市場(chǎng)中的阿爾法收益，是它們謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要。今年以來(lái)，中國(guó)人壽、中郵人壽、大家保險(xiǎn)、中國(guó)平安等險(xiǎn)企都在積極布局不動(dòng)產(chǎn)投資。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

海保人壽今年前三季度仍虧損

根據(jù)海保人壽公告，本次交易的對(duì)手方為國(guó)采（武漢）會(huì)展投資建設(shè)有限公司，交易標(biāo)的位于湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道 789號(hào)，產(chǎn)權(quán)建筑面積為17236.79㎡，商務(wù)用途。

據(jù)武漢國(guó)采中心官方微信公眾號(hào)介紹，國(guó)采中心為光谷中心城重要地標(biāo)建筑之一，聚集總部辦公、科技會(huì)展、酒店、商業(yè)及生態(tài)居住等功能，目前已匯聚OPPO、CPP中采、海蘭信等為代表的高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的頭部企業(yè)入駐。

國(guó)采中心相關(guān)人士告訴記者，國(guó)采中心T4棟一共有11層，底層為商鋪，其余樓層均為寫字樓。目前，寫字樓已對(duì)外出租，月租金平均約70元/㎡。

如果以17236.79㎡產(chǎn)權(quán)建筑面積粗略估算全部租金收入，海保人壽年租金收入可獲得約1400萬(wàn)元。

海保人壽是成立時(shí)間較短的中小型險(xiǎn)企，目前保費(fèi)規(guī)模較小，且尚未進(jìn)入穩(wěn)定的盈利周期。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，海保人壽實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入分別為2.82億元、11.74億元、14.29億元、8.92億元、8.31億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為-0.57億元、-0.97億元、-1.18億元、0.09億元、-1.8億元。

今年前三季度，海保人壽陷入增收不增利的困境，凈利潤(rùn)虧損繼續(xù)擴(kuò)大。最新償付能力報(bào)告顯示，今年前三季度，海保人壽實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入8.67億元，同比上升53.18%；凈利潤(rùn)虧損1.94億元，虧損同比擴(kuò)大1.23億元。從成立至今年前三季度，海保人壽已累計(jì)虧損約6.37億元。

近期，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資方式悄然生變，一改往常頻繁掃貨二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)股的常態(tài)，轉(zhuǎn)而投資多處不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，持續(xù)跟蹤迭代，完成投資布局。

柏文喜稱，相較于投資地產(chǎn)股，險(xiǎn)企直接投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目可以更好進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，預(yù)期在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)、地產(chǎn)行業(yè)回暖的情況下，有望帶來(lái)較好的長(zhǎng)期投資收益。

就今年下半年而言，多家險(xiǎn)企也布局了一二線城市的商業(yè)體。例如，9月，中郵人壽以42.56億元買下北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，后者主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目；中國(guó)人壽以39.1億元受讓ST世茂旗下公司51%股權(quán)，后者主要物業(yè)為珠海巨無(wú)霸綜合商業(yè)體項(xiàng)目。

此外，大家保險(xiǎn)也于今年9月接手了上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；早些時(shí)候，大家保險(xiǎn)還將萬(wàn)達(dá)商管旗下的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目并入囊中。

泰康20億元“掃貨”物流園區(qū)

柏文喜分析稱，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的選擇，險(xiǎn)資布局的主要是辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，這類資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金屬性匹配度較高。

作為險(xiǎn)資的頭部玩家，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)近期于主要城市群布局了多處物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)。

11月27日，ESR公告稱，向蘇州易榮轉(zhuǎn)讓5家目標(biāo)公司的全部股權(quán)，目標(biāo)公司均為ESR間接附屬公司，目標(biāo)公司的目標(biāo)物業(yè)由6項(xiàng)穩(wěn)定資產(chǎn)組成，戰(zhàn)略性地分布于長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)以及京津冀地區(qū)的主要物流及工業(yè)樞紐，總建筑面積為349649㎡。目前，已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。

蘇州易榮對(duì)上述5家目標(biāo)公司全部股權(quán)的受讓對(duì)價(jià)合計(jì)為20.38億元。據(jù)記者了解，6項(xiàng)穩(wěn)定資產(chǎn)分別為分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉(cāng)儲(chǔ)等運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。

事實(shí)上，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)為上述交易的實(shí)際購(gòu)買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權(quán)益，泰康人壽是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)的全資子公司。

ESR在公告中稱，本次交易有助于公司獲得出售收益，出售完成后公司將通過(guò)在人民幣收益基金的少數(shù)權(quán)益維持其在目標(biāo)物業(yè)中的間接權(quán)益。此外，作為人民幣收益基金管理人，公司將通過(guò)管理該基金收取經(jīng)常性費(fèi)用。

今年年初，國(guó)壽投資不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來(lái)十年，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(zhǎng)期流動(dòng)性趨于寬松，預(yù)計(jì)投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上；永續(xù)來(lái)看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。

按照國(guó)壽投資預(yù)測(cè)，未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資收益確實(shí)可觀。不過(guò)，投資有風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)熱知識(shí)，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)還是有不少“關(guān)燈吃面”的例子。

例如，11月初，華海財(cái)險(xiǎn)披露了一則關(guān)于重大投資損失的信息公告，公司項(xiàng)下長(zhǎng)安寧-大連星海灣集合資金信托計(jì)劃投資金額為1億元，投資期限為2017年3月7日至2020年3月8日，償債主體為大連星海灣金融商務(wù)區(qū)投資管理股份有限公司，資金用于補(bǔ)充其流動(dòng)資金。到期后，償債主體未能按期償付公司本金，構(gòu)成違約。

截至該公告日，華海財(cái)險(xiǎn)對(duì)該投資項(xiàng)目已累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備7500萬(wàn)元，華海財(cái)險(xiǎn)稱，仍在與償債主體溝通，爭(zhēng)取早日完成資產(chǎn)處置工作。