近期三江口的梁厝兩個(gè)項(xiàng)目，不約而同打出16666任選的標(biāo)語(yǔ)，以往這種口號(hào)常見(jiàn)于遠(yuǎn)郊盤(pán)，比如此前的南通、瑯岐等。

對(duì)于三江口而言，一直以來(lái)的政策不少，官方也給予了不少的公建配套，只不過(guò)一年時(shí)間過(guò)去，板塊的房?jī)r(jià)又一次下探。

對(duì)于一個(gè)新區(qū)，這樣遠(yuǎn)郊化的表現(xiàn)，可以說(shuō)是非常不妙。

項(xiàng)目情況

龍湖景粼天著：2020年龍湖以樓面價(jià)11230元/平拿地，面積175畝，純商定位，規(guī)劃1467套。

2021年3月，項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)上市，精裝折后均價(jià)約22500元/㎡。

網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)：截止開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，去化140套，去化率76%。

回顧項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)：

2021年上旬2.2W左右，下半年所謂的工抵房，依然在2.1W左右。

2022年下旬給出送車位，單價(jià)也在2.15W左右，扣除車位實(shí)際也要2.05W。

2023年下旬，時(shí)間來(lái)到近期，項(xiàng)目直接打出16666任選。

綜上，對(duì)于這個(gè)三江口的地鐵純商盤(pán)，在2021年上半年樓市回暖期上市，做到了不錯(cuò)的首開(kāi)表現(xiàn)。

即便2022年樓市遇冷，項(xiàng)目的價(jià)格依然還算堅(jiān)挺，不過(guò)時(shí)間來(lái)到近期，項(xiàng)目二期接近交房之際，對(duì)靠近高速的樓棟，直接打出特價(jià)。

如果不考慮樓棟因素，降價(jià)幅度，對(duì)比開(kāi)盤(pán)也跌了6K左右，相當(dāng)于30%首付沒(méi)了。

對(duì)于項(xiàng)目而言，近期也存在爭(zhēng)議，從目前規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目二期被拆分出三期，二期業(yè)主對(duì)三期還是工地的狀態(tài)提出不滿。

只能說(shuō)，目前這個(gè)狀態(tài)下的樓市，項(xiàng)目可能特價(jià)也不會(huì)停止。

中交中梁星海天宸：2020年中梁以樓面價(jià)14164元/平拿地，面積56畝，純商定位，規(guī)劃980套。

2021年4月，項(xiàng)目首次上市，毛坯折后均價(jià)約21762元/㎡。

網(wǎng)絡(luò)消息：截止開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，去化67套，去化率31%。

回顧項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)：2021年項(xiàng)目2.17W上市，2年多后項(xiàng)目現(xiàn)房，打出1.5-1.7W的特價(jià)。

不考慮樓棟戶型等差異，對(duì)比開(kāi)盤(pán)價(jià)，項(xiàng)目跌了5K左右。

綜上，可以說(shuō)兩個(gè)梁厝主打地鐵的純商盤(pán)，從拿地到上市，再到如今的特價(jià)，可以說(shuō)基本步調(diào)完全一致。

兩個(gè)項(xiàng)目的近期特價(jià)表現(xiàn)，可以說(shuō)又一次把三江口拉回市場(chǎng)輿論，下面就看看三江口的樓市情況。

庫(kù)存情況

對(duì)于三江口而言，甚至說(shuō)整個(gè)城南，庫(kù)存是最明顯的問(wèn)題，數(shù)據(jù)如下：

分析：對(duì)于板塊在售的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目而言，今年去化最佳的反而是火車南站的安商房星璟原，目前接近清盤(pán)。

對(duì)于剩余項(xiàng)目而言，都有一定體量的庫(kù)存，整體的去化周期達(dá)到65個(gè)月。

這里面梁厝周邊三個(gè)純商盤(pán)，去化周期反而最短，不過(guò)依然在2年左右。

這里面有幾個(gè)項(xiàng)目難度巨大，定位TOD的大東海江山府、榕耀之城，合計(jì)庫(kù)存達(dá)到5000套。

不過(guò)年去化都不足200套，大東海更是只有百套左右，去化周期達(dá)到最多的317個(gè)月，26年。

除了這兩個(gè)巨型盤(pán)外，清富片區(qū)的錦江城、花語(yǔ)城，作為典型的滯銷盤(pán)。

相比于去年特價(jià)不斷刷屏，今年基本躺平，三江花語(yǔ)城一年更是去化7套。

很明顯，去年錦江城的那些特價(jià)標(biāo)語(yǔ)，已經(jīng)開(kāi)始上移到上游的梁厝。

至于更上游的大東海江山府，是否會(huì)在明年打出同樣的標(biāo)語(yǔ)？

放在以往，根本不敢想，只不過(guò)如今的樓市，只能說(shuō)一切皆有可能。

供應(yīng)情況

對(duì)于板塊而言，從土拍回顧來(lái)看：

分析：對(duì)于三江口，今年在土拍的身影不斷，從泰禾福州灣開(kāi)始，板塊以此開(kāi)發(fā)出清富、樟嵐、梁厝、下洋。

從出讓情況來(lái)看，2017-2022年板塊陸續(xù)有住宅用地成交，樓面價(jià)在2017年即達(dá)到巔峰，即目前去化最艱難的中海錦江城。

很明顯這個(gè)售價(jià)低于樓面價(jià)的新盤(pán)，在上游房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅下跌后，只能躺平了。

板塊在2020年，遠(yuǎn)洋以1.47W拿地后，達(dá)到了近期的巔峰，隨后板塊樓面價(jià)大幅度下滑。

可以說(shuō)這個(gè)情況，也預(yù)示了后來(lái)的樓市情況。

時(shí)間來(lái)到2023年，今年一整年，板塊成交的住宅用地是零。

不僅僅是三江口，整個(gè)城南板塊，也就成交一幅排下地鐵站的100%公租房。

對(duì)于這個(gè)庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，終于斷供。

不過(guò)即便如此，近兩年板塊被本土國(guó)企兜底的地塊，都還未上市。

其中新投云瀾境、榕發(fā)江悅學(xué)筑，都是純商定位，面積合計(jì)219畝，預(yù)計(jì)最少能供應(yīng)2500套左右。

除此之外，螺洲帝封江板塊，當(dāng)初的兩個(gè)大盤(pán)，恒大濱江左岸、世茂帝封江，依然有一半的地塊還未開(kāi)發(fā)上市，只不過(guò)是房企暴雷后，被迫停止。

在推量上，今年福峽路的多幅地塊出讓，給出九年一貫制的配套，依然被迫取消。

綜上，對(duì)于三江口以及整個(gè)城南，雖然供應(yīng)被迫中止，但并不是開(kāi)發(fā)殆盡，而是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)。

除了供應(yīng)停滯外，部分項(xiàng)目的操盤(pán)房企也是負(fù)面纏身，比如帝封江兩大房企折戟，大東海江山府被通告，趕緊辦理剩余百畝地塊的交地手續(xù)等。

整個(gè)板塊目前的情況，里面的人想出去，外面的人也不想進(jìn)來(lái)。

板塊總結(jié)

對(duì)于三江口板塊而言，從泰禾福州灣的高起步，喊出陸家嘴的口號(hào)，即便后來(lái)泰禾暴雷，官方依然注入不少資源。

比如多條地鐵、清華附中、十六中、麥頂分校等、嘉里商業(yè)、近期的植物園等。

還有所謂的三江口CBD，定位總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

這里的預(yù)期，兩只手都數(shù)不完，可以說(shuō)放在樓市里面，也是故事最多的地方。

這幾年也換了好幾家房企來(lái)講，目前回過(guò)頭來(lái)看，可能不止是購(gòu)房者不再相信，連房企都開(kāi)始自我懷疑。

當(dāng)一個(gè)新區(qū)，沒(méi)有了信仰，它就會(huì)泯然眾人，回歸最原始的價(jià)值比拼，即距離中心論。

這幾年這樣的板塊很多，比如前兩年所謂的四大鬼城、到后來(lái)的帝封江、再到今年的高新區(qū)。

這些外圍板塊，整個(gè)樓市運(yùn)作的邏輯，就是靠房企來(lái)講述規(guī)劃的大餅，配合較好的去化，以及源源不斷的房?jī)r(jià)上漲，來(lái)達(dá)成購(gòu)房者的信心一致。

回顧起來(lái)可以發(fā)現(xiàn)，2018年房?jī)r(jià)上漲結(jié)束后，最外圍的板塊最先崩塌，如今樓市低迷，民企暴雷后，即便有政策加持的新區(qū)，同樣面臨崩塌。

這些新區(qū)是否還能再創(chuàng)一次輝煌，只能說(shuō)很難，即便有故事在那，已經(jīng)無(wú)人敘述，最終可能也會(huì)變成鬼故事。

對(duì)于三江口的發(fā)展，可以說(shuō)是福州新區(qū)里面最典型的一個(gè)。

以前刷到一個(gè)文章，三江口要想成功必須賣(mài)到8萬(wàn)！

看上去很營(yíng)銷的標(biāo)題，但是這可能是一個(gè)新區(qū)要成功的最大核心。

低房?jī)r(jià)的新區(qū)，看上去能吸引人口，實(shí)際可能恰恰相反。