我是紫沐，這是我第379篇日記。

最近刷了兩份有意思的研報(bào)。

一份是招行聯(lián)合貝恩公司整理的《2023中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》。

一份是胡潤(rùn)百富的《2023中國(guó)高凈值家庭現(xiàn)金流管理報(bào)告》。

這兩份報(bào)告，能解答很多問(wèn)題。

為什么樓市會(huì)分化？

為什么只有一線城市才有房地產(chǎn)？

為什么寧愿賣三套差的，也要換一套好的？

這些問(wèn)題，都能在報(bào)告中找到答案。

1

先說(shuō)清楚一點(diǎn)，本篇文章對(duì)高凈值人群的定義，是可投資資產(chǎn)超過(guò)1千萬(wàn)的群體。

注意是可投資資產(chǎn)，而不是身家。

可以簡(jiǎn)單理解成，實(shí)打?qū)嵉挠绣X人。

過(guò)去幾年，大家普遍都覺(jué)得經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好。

但與感覺(jué)相反的是，有錢人的數(shù)量卻一點(diǎn)沒(méi)少。

根據(jù)招行的數(shù)據(jù)，2022年中國(guó)高凈值人群數(shù)量達(dá)到316萬(wàn)人，比2020年增加了54萬(wàn)人。

并預(yù)計(jì)在2024年，高凈值人群數(shù)量會(huì)達(dá)到393萬(wàn)。

而且從08年統(tǒng)計(jì)至今，雖然經(jīng)歷過(guò)好幾次危機(jī)。

中國(guó)高凈值人群數(shù)量一直都是正增長(zhǎng)，可投資資產(chǎn)規(guī)模一路上揚(yáng)。

人均可投資資產(chǎn)，也穩(wěn)定在3200萬(wàn)左右。

這意味著在經(jīng)濟(jì)不好、失業(yè)加劇、打工人收入下降的環(huán)境。

能拿幾千萬(wàn)出來(lái)投資的有錢人，依然在變多，并不受大環(huán)境的影響。

所以為什么經(jīng)常在文章里說(shuō)，要買優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。

因?yàn)檫@類資產(chǎn)，有很寬的護(hù)城河。

從供應(yīng)端，這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身數(shù)量很少，有足夠的稀缺性。

在需求端，對(duì)應(yīng)的購(gòu)買力群體實(shí)力強(qiáng)，有錢，能支撐房?jī)r(jià)。

而且群體數(shù)量，還在持續(xù)增長(zhǎng)。

長(zhǎng)此以往，優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，自然會(huì)形成供不應(yīng)求的環(huán)境。

要明白，行業(yè)更迭是常態(tài)，但總有能賺到錢的人。

胡潤(rùn)的數(shù)據(jù)提供了進(jìn)一步的證明。

富裕、高凈值、超高凈值、國(guó)際超高凈值家庭的數(shù)量，都在往上漲。

所以樓市為什么分化，其實(shí)很簡(jiǎn)單。

以廣州為例，3000來(lái)萬(wàn)的好房子很少，來(lái)來(lái)回回就那批產(chǎn)品。

而能買得起3000來(lái)萬(wàn)房子的人一直在變多。

那這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價(jià)格自然就能穩(wěn)住，供不應(yīng)求嘛。

但相對(duì)普通的剛需-剛改類房子，這幾年在廣州天量供應(yīng)。

對(duì)應(yīng)的購(gòu)買力群體，剛需-中產(chǎn)群體，這兩年普遍又收入下降，不敢買了。

供過(guò)于求的局面形成，那資產(chǎn)價(jià)格自然就持續(xù)陰跌。

一漲一跌，就形成了樓市分化。

2

只有大城市，才有房地產(chǎn)。

這句話，同樣是分化結(jié)果的一種體現(xiàn)。

一線城市擁有頂級(jí)的教育資源、醫(yī)療資源、人脈資源、工作資源。

這些資源，你只要享受過(guò)，就很難離得開(kāi)。

所以很多中小城市，有能力的那群人，最終都會(huì)搬到大城市扎根。

這就是大城市對(duì)資金和人才的虹吸力。

胡潤(rùn)的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。

擁有高凈值家庭數(shù)量TOP3的省份，分別是廣東、北京和上海。

細(xì)致到城市，那TOP5分別是北京、上海、香港、深圳和廣州。

很明顯，四大一線城市，依然是有錢人最集中的地方。

而且有錢人的數(shù)量和集中度，還在逐年增加。

要知道房子歸根到底是一種商品。

它的價(jià)格邏輯，離不開(kāi)最基礎(chǔ)的供需關(guān)系，和購(gòu)買力水平。

大城市的有錢人越來(lái)越多，他們對(duì)高品質(zhì)的房子有需求，也能承受對(duì)應(yīng)的高房?jī)r(jià)。

那真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價(jià)格是很難崩盤的。

而大城市高凈值人才的持續(xù)流入，意味著中小城市高凈值人才持續(xù)流出。

當(dāng)購(gòu)房需求減少，購(gòu)買力水平下跌，中小城市這幾年房?jī)r(jià)崩盤，從邏輯上非常合理。

而且在往后，來(lái)自大城市的虹吸效應(yīng)還會(huì)更強(qiáng)。

中小城市房子供過(guò)于求的局面，可能再也無(wú)法扭轉(zhuǎn)。

所以在文章中，經(jīng)常強(qiáng)調(diào)要盡快出清中小城市的資產(chǎn)，置換到大城市去，就是這個(gè)原因。

為什么寧愿賣三套，也要換一套。

因?yàn)橹挥写蟪鞘?，才有房地產(chǎn)。

3

報(bào)告里還有很多有意思的數(shù)據(jù)。

比如在財(cái)富傳承上，保險(xiǎn)和房產(chǎn)依然是高凈值人群的首選。

網(wǎng)上很多人說(shuō)，自住買房買一套就夠了，多出來(lái)的都是想炒房。

我覺(jué)得這是拍腦袋的想法，太想當(dāng)然了。

他們不理解，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在資金沉淀和財(cái)富保值上的作用。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，在保利天悅買了五套房。

自住一套，4個(gè)子女一人一套。

人家完全就沒(méi)有炒房的想法，問(wèn)他買這么多的原因。

就是樸實(shí)無(wú)華的，自身產(chǎn)業(yè)在廣州，扎根在廣州，所以才買的房。

多買幾套，也是讓孩子以后不用為房子煩惱，大家住一個(gè)小區(qū)來(lái)往也方便。

放下仇富思想，有錢人買房，很多時(shí)候真就是為了保值。

而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是很好用的保值工具，僅此而已。

在過(guò)往文章中，曾提過(guò)幾次，1200萬(wàn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的一道坎。

而報(bào)告中揭露的數(shù)據(jù)，也與這個(gè)觀點(diǎn)不謀而合。

高凈值群體在自己購(gòu)房和子女購(gòu)房的預(yù)算，在一線城市，普遍是800-1000萬(wàn)左右。

這是個(gè)平均數(shù)，放到廣州去看，800萬(wàn)是金融城標(biāo)桿的入場(chǎng)門檻。

但在我看來(lái)，金融城未來(lái)5年是排不進(jìn)廣州前三的。

珠城、琶洲和天河公園，才是未來(lái)5年廣州最有表現(xiàn)力的板塊。

而1200萬(wàn)，是這三個(gè)板塊的入場(chǎng)門檻，或者對(duì)應(yīng)金融城內(nèi)部的頂尖產(chǎn)品。

所以廣州真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我覺(jué)得還是以1200萬(wàn)為分界線。

我想今年買房，哪些產(chǎn)品更有保值能力和想象力，已經(jīng)很清晰了。

優(yōu)質(zhì)的大平層和學(xué)區(qū)房，依然是高凈值群體的最愛(ài)。

去年初，我給2023定的主旋律是置換。

事實(shí)也是如此，能按計(jì)劃在去年年中前賣出的，淘筍體驗(yàn)非常舒服，遍地是優(yōu)質(zhì)籌碼。

那如果要給今年的主旋律定個(gè)關(guān)鍵詞，我覺(jué)得還是置換。

只是關(guān)鍵點(diǎn)，更多放在“置”上面，今年會(huì)有很多入手機(jī)會(huì)。

就看你的選籌能力和眼光，能不能抓住了。