地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

債務(wù)壓頂、超預(yù)期利空，

萬(wàn)科、碧桂園、金地們，

能闖過(guò)這一關(guān)嗎？

2024-3-4

房企的日子越來(lái)越不好過(guò)了。

巨大的償債壓力正從四面八方襲來(lái)，債務(wù)壓頂?shù)姆科蟊灰环N窒息感所籠罩。

在碧桂園遭遇清盤(pán)呈請(qǐng)的同時(shí)，地產(chǎn)界“四朵金花”之一的金地也在債務(wù)危機(jī)中疲于應(yīng)對(duì)，甚至連被視作我國(guó)房地產(chǎn)信心底線的萬(wàn)科也深陷債務(wù)流言……

房地產(chǎn)又到了千鈞一發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻。

傳言延期談判、賣(mài)資產(chǎn)，

萬(wàn)科又要“渡劫”了？

3月1日，萬(wàn)科多只境內(nèi)債券出現(xiàn)普跌行情，內(nèi)房股集體跟跌，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

其中，“22萬(wàn)科05”跌6.7%至74.2元新低，全周累計(jì)跌去9.2%，為該券歷史最大單周跌幅。“21萬(wàn)科02”本周跌幅達(dá)9.4%，周五跌5.3%至68元的新低?！?2萬(wàn)科01”跌5%至85.7元，“20萬(wàn)科06”跌3.2%至76.7元，均創(chuàng)新低。

一位債券從業(yè)者對(duì)地產(chǎn)財(cái)富會(huì)表示：

萬(wàn)科債券下跌不止是因?yàn)樽罱膫餮?，更重要是因?yàn)楣?jié)后在市場(chǎng)上萬(wàn)科的債以及基本所有地產(chǎn)民企的債都沒(méi)有流動(dòng)性了，投資者不愿意購(gòu)買(mǎi)。

所以，在這種情況下，令外界擔(dān)憂的是——

萬(wàn)科債券普跌帶來(lái)的超預(yù)期利空，會(huì)不會(huì)對(duì)接下來(lái)的行情有持續(xù)影響。

再說(shuō)一下上述提到到萬(wàn)科傳言。

近日，金融媒體和技術(shù)公司Reorg消息稱(chēng)：

萬(wàn)科正在與某些貸款機(jī)構(gòu) (主要是保險(xiǎn)公司) 進(jìn)行談判，以延長(zhǎng)其非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)的期限。

這些非標(biāo)債務(wù)原定于2023年 12月到期，已在此前的延期談判中延至今年3月到期。隨著到期日再次臨近，萬(wàn)科董事長(zhǎng)帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)前往北京與監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)面，希望可以協(xié)調(diào)再次延期。萬(wàn)科還與債權(quán)人就潛在的資產(chǎn)處置進(jìn)行了談判。

Reorg消息還稱(chēng)萬(wàn)科計(jì)劃出售其租賃公寓子公司 PortApartment的部分股權(quán)，參與討論的潛在買(mǎi)家包括國(guó)有企業(yè)。

曾經(jīng)房企TOP4的“碧萬(wàn)恒融”，如今只剩下萬(wàn)科。

沒(méi)想到，一直以穩(wěn)健著稱(chēng)的“三好學(xué)生”如今很可能也只能靠延期談判和甩賣(mài)資產(chǎn)尋求自救。

今年2月，萬(wàn)科無(wú)奈“割肉”。

將其最成功的商業(yè)資產(chǎn)——上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的50%的股權(quán)，甩賣(mài)給香港領(lǐng)展基金，交易對(duì)價(jià)僅26億，對(duì)比其估值折讓了近三成。

2個(gè)月前，萬(wàn)科還以4.8億，甩賣(mài)了自己3家悅榕莊酒店的股權(quán)。

而如今，如果傳言屬實(shí)，萬(wàn)科苦心經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目股權(quán)，也將擺上貨架。

可以看到，不斷“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的萬(wàn)科，對(duì)資金的需求是非常強(qiáng)烈的。

因?yàn)槿f(wàn)科的債務(wù)壓力是擺在臺(tái)面上的。

2024年上半年，萬(wàn)科美元債的償付高峰期即將到來(lái)，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，總計(jì)大約90億人民幣。

行業(yè)風(fēng)暴中，盡管萬(wàn)科先知先覺(jué)，近年來(lái)不斷“縮表”，控制拿地，但依舊無(wú)法避免頻頻“遭劫”。

去年，萬(wàn)科曾被下調(diào)評(píng)級(jí)，美元債暴跌。當(dāng)時(shí)深圳國(guó)資委表態(tài)，說(shuō)一定會(huì)避免讓萬(wàn)科陷入危機(jī)，不過(guò)這并未阻止萬(wàn)科股價(jià)的下跌。在短暫反彈后，萬(wàn)科股價(jià)一路創(chuàng)下新低。

不同于其他出險(xiǎn)房企，萬(wàn)科的處境是一步步被下行的市場(chǎng)拖垮的。

眼下，萬(wàn)科要解決債務(wù)問(wèn)題，顯然僅依靠甩賣(mài)資產(chǎn)和外部輸血是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

或許，現(xiàn)在能真正救萬(wàn)科的，不是大批的買(mǎi)家，不是身后的深圳國(guó)資委，而是市場(chǎng)。

債權(quán)人失去耐心

碧桂園會(huì)復(fù)刻恒大嗎？

接著說(shuō)一下這幾天因一筆16億港元的逾期境外債，被推至風(fēng)口浪尖的碧桂園。

2月28日一早碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，其獲悉Ever Credit Limited于2月27日向香港高等法院提出對(duì)碧桂園的清盤(pán)呈請(qǐng)，內(nèi)容有關(guān)呈請(qǐng)人與碧桂園之間本金約16億港元的未支付定期貸款及應(yīng)計(jì)利息。

碧桂園隨后急忙回應(yīng)：

“參考業(yè)內(nèi)其他違約上市房企案例，個(gè)別債權(quán)人向香港法院申請(qǐng)公司清盤(pán)的情況較為常見(jiàn)，堅(jiān)決反對(duì)清盤(pán)呈請(qǐng)書(shū)，并將尋求法律意見(jiàn)，采取一切必要行動(dòng)，與顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)積極妥善抗辯應(yīng)對(duì)。”

但在恒大前車(chē)之鑒的風(fēng)聲鶴唳之中，資本市場(chǎng)早已被嚇破了膽。

受“清盤(pán)呈請(qǐng)”影響，碧桂園股價(jià)持續(xù)暴跌，目前，碧桂園股價(jià)已跌至0.63港元，市值僅176.3億港元。

要知道，2018年碧桂園最高市值達(dá)4205億港元，短短幾年，蒸發(fā)超4000億港元。

現(xiàn)在大家關(guān)心的問(wèn)題是——

碧桂園會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)恒大。

事實(shí)上，碧桂園今天的處境，與當(dāng)初恒大走向清盤(pán)的路徑非常相似，都是由占比不大的債權(quán)人提出清盤(pán)申請(qǐng)。

當(dāng)初恒大債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)時(shí)，涉?zhèn)痤~其實(shí)只有8億多港元，與恒大2.4億天量債務(wù)相比只能說(shuō)是九牛一毛。

但正是這筆看似不起眼的債務(wù)，將恒大徹底推向清盤(pán)深淵。

碧桂園被清盤(pán)呈請(qǐng)的背后——是地產(chǎn)下行，債權(quán)人越來(lái)越看不到債務(wù)重組的希望。

債權(quán)人等不了了，因?yàn)楫?dāng)前形勢(shì)下，房企資產(chǎn)一跌再跌，倘若債務(wù)人被清盤(pán)，債權(quán)人最終所得將大打折扣。

所以越早出擊，才能趕在資產(chǎn)縮水之前止損。

近兩年，已經(jīng)有多家在港上市的出險(xiǎn)房企被債權(quán)人提出過(guò)清盤(pán)呈請(qǐng)，包括花樣年、陽(yáng)光城、新力控股、佳源國(guó)際、融創(chuàng)、祥生、龍光、中梁、大發(fā)、佳兆業(yè)、海倫堡、弘陽(yáng)等。

但從結(jié)果來(lái)看，通過(guò)和債權(quán)人的積極溝通，多數(shù)房企能度過(guò)危機(jī)。

比如融創(chuàng)、旭輝、花樣年、龍光、祥生等通過(guò)溝通，已撤回清盤(pán)呈請(qǐng)或相關(guān)呈請(qǐng)已被法院駁回。

所以，碧桂園被免于清盤(pán)的可能性很大。

但對(duì)于碧桂園而言，能否有效推動(dòng)境外債務(wù)重組的進(jìn)展或?qū)⒊蔀槠淙蘸蟛槐磺灞P(pán)的關(guān)鍵。

目前碧桂園存續(xù)美元債16只，存續(xù)規(guī)模94.43億美元；存續(xù)境內(nèi)債兩只，規(guī)模52.76億元。此外，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司還存續(xù)境內(nèi)債14只，存續(xù)規(guī)模143.97億元。

債權(quán)人的耐心是有限的，或許留給碧桂園的時(shí)間不多了。

年內(nèi)百億償債高峰

金地還有“救兵”嗎？

有國(guó)資背景的金地，也被連環(huán)債務(wù)壓得喘不過(guò)氣。

剛償還一筆到期債后，金地又要面臨“黑色三月”。

僅3月，金地將有3筆公開(kāi)債務(wù)到期，涉及余額41億元。

而從全年來(lái)看，2024年，金地到期債務(wù)共有9筆，包括7只中期票據(jù)、1只公司債和1筆海外債，到期的本金總額為125.8億元。其中，整個(gè)上半年金地共有本金91億元的債券到期。

自去年底到現(xiàn)在，金地其實(shí)一直在努力解決債務(wù)問(wèn)題。

去年，金地集團(tuán)就先后將北京市大興項(xiàng)目、蘇州金地廣場(chǎng)項(xiàng)目、曲江新區(qū)金地廣場(chǎng)項(xiàng)目、北京金地中心項(xiàng)目等資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款融資。

關(guān)鍵的時(shí)候，金地還搬來(lái)“救兵”——

福田投控。

福田投控是金地的第二大股東，當(dāng)金地亟需資金時(shí)，福田投控以最直接的方式向金地輸送了逾32億資金。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是金地把名下深圳福田環(huán)灣城舊改項(xiàng)目的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了福田投控。

這些舉措，一定程度上緩解了金地的現(xiàn)金流壓力。

但眼下金地銷(xiāo)售吃緊，今年1-2月金地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)才106億，較去年同期的240億減少過(guò)半。

一邊是經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金流補(bǔ)充有限，一邊金地在公開(kāi)市場(chǎng)幾乎沒(méi)多少資金入賬，同時(shí)現(xiàn)在只靠賣(mài)資產(chǎn)也不是很好的路子，畢竟行業(yè)變天，不可能再像新城19年那樣有很多人接盤(pán)了。

但債務(wù)不等人，面對(duì)“黑色三月”和年內(nèi)百億償債高峰，金地或許還得不斷搬來(lái)“救兵”。

有困難，找股東。

這是國(guó)資背景房企的最大優(yōu)勢(shì)之一，比如萬(wàn)科此前被做空時(shí)，深圳國(guó)資委、深鐵就挺身而出，聲援萬(wàn)科。

但金地的股東估計(jì)靠不住了。

原先第一大股東，第二大股東均為險(xiǎn)資，險(xiǎn)資這幾年監(jiān)管很?chē)?yán)，急著跟開(kāi)發(fā)商切割還來(lái)不及呢。

金地的大股東富德拋售股票都已經(jīng)明牌了，二股東大家人壽也出逃了，再讓他們掏錢(qián)，很不現(xiàn)實(shí)了。

而被迫“上位”的新二股東福田投控，即便再度援馳，力量也非常有限了。

沒(méi)有永遠(yuǎn)的救兵。

走到這個(gè)時(shí)候，盡管很多房企一直在努力，但他們別無(wú)他法，只能——

把命運(yùn)交給市場(chǎng)。

這或許也是許多房企的宿命。

事實(shí)上，碧桂園、萬(wàn)科、金地的處境只是行業(yè)的一個(gè)縮影。

債務(wù)的積重難返，行業(yè)不問(wèn)基本面的“錯(cuò)殺”各種復(fù)雜的因素一步步把越來(lái)越多的房企推向深淵。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2024年房企到期債券余額高達(dá)7873.4億元，其中，海外債占比為34.0%，信用債占比為66.0%。

可以預(yù)見(jiàn)，今年房企將迎來(lái)史上最難的“闖關(guān)模式”——

行業(yè)規(guī)模的收縮，未完工預(yù)售房資金缺口，籌資能力的減弱，必定進(jìn)一步加劇房企今年的債務(wù)壓力。

關(guān)關(guān)難過(guò)關(guān)關(guān)過(guò)，祝他們好運(yùn)吧！

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