成都近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域，未來(lái)幾年等不來(lái)預(yù)期發(fā)展，也等不來(lái)預(yù)期人口，等來(lái)的可能只有房產(chǎn)市場(chǎng)不斷下行。

希望購(gòu)房者清楚，成都作為超大城市，在經(jīng)歷城市快速擴(kuò)張與人口劇增階段后，單純?cè)隽繑U(kuò)張的發(fā)展道路難以為繼，存量時(shí)代其實(shí)早就已經(jīng)開(kāi)啟了。

存量時(shí)代的到來(lái)，成都非核心城區(qū)都將經(jīng)歷一場(chǎng)房地產(chǎn)投資急劇萎縮的寒冬。

在樓市方面，近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域，又恰巧是新房供應(yīng)主力軍。

近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域會(huì)是樓市最“涼”的地方。

想在這些地方買(mǎi)房的，不是非必要，建議不買(mǎi)。

已經(jīng)在這里有房的，如果不是自住，能賣(mài)就早點(diǎn)賣(mài)。

視而不見(jiàn)的人，只有硬扛挨凍。

為什么說(shuō)：成都非核心城區(qū)都將經(jīng)歷一場(chǎng)房地產(chǎn)投資急劇萎縮的寒冬？

一、債務(wù)負(fù)擔(dān)偏重。

去年底，12個(gè)省市被要求除基本民生工程外， 2024年不得出現(xiàn)新開(kāi)工項(xiàng)目。

十二省市包括：天津、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、廣西、重慶、貴州、云南、甘肅、青海、寧夏，都是債務(wù)負(fù)擔(dān)很重的“化債大省”。

不僅被停止建設(shè)地方基建，同時(shí)還需盡一切努力將“債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至中低水平”。

成都雖然未在其中，但從“無(wú)效基建”和“過(guò)度基建”入手，徹底遏制地方債新增勢(shì)頭，化解財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，一定是各大城市現(xiàn)階段必須要做的事。

回頭看現(xiàn)階段的成都，債務(wù)方面財(cái)政呈現(xiàn)由內(nèi)到外逐級(jí)降低態(tài)勢(shì)，核心城區(qū)的債務(wù)率遠(yuǎn)低于近、遠(yuǎn)郊區(qū)，對(duì)比之下近、遠(yuǎn)郊區(qū)債務(wù)負(fù)擔(dān)普遍偏重。

成都的近、遠(yuǎn)郊區(qū)域，已經(jīng)難有條件像以前那樣在未成熟的發(fā)展區(qū)域投入大量資金了。

未成熟的發(fā)展區(qū)域，起碼短期內(nèi)期待不來(lái)大量的配套建設(shè)。

二、人口問(wèn)題凸顯。

近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域，早期規(guī)劃都建立在樂(lè)觀的人口增長(zhǎng)基礎(chǔ)上。

一方面，大家認(rèn)為，城市會(huì)快速擴(kuò)張，隨著區(qū)域的快速發(fā)展，更前衛(wèi)的規(guī)劃，更新的城市界面，會(huì)吸引置換及投資人群涌入。

另一方面，大家認(rèn)為，成都高速常住人口增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)，核心城區(qū)承載不了，必然會(huì)有新增購(gòu)房群體的外溢。

結(jié)果，建設(shè)方面，現(xiàn)在發(fā)展放緩，倒是核心城區(qū)在存量時(shí)代獲得了更多的資源傾斜。

購(gòu)房者逐利，也看大趨勢(shì)。如今近郊、遠(yuǎn)郊未成熟發(fā)展區(qū)域?qū)χ脫Q及投資人群吸引力在下滑的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)本身的自住群體，也開(kāi)始有向核心城區(qū)置換的趨勢(shì)。

人口方面，成都整體的人口增長(zhǎng)速度也開(kāi)始放緩，也沒(méi)有足夠多的人口外溢到這些區(qū)域。

前面也說(shuō)了，近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域，是前幾年新房供應(yīng)的主力軍。

曾經(jīng)的樓市熱，涌入了大量投資客，前幾年的新房，堆積了龐大的存量二手房。

沒(méi)有足夠的人口，但區(qū)域卻面臨著存量和增量房產(chǎn)的雙重壓力。

“配套遲遲跟不上，人口久久起不來(lái)”是未來(lái)成都近郊、遠(yuǎn)郊未成熟的發(fā)展區(qū)域都要面對(duì)的尷尬處境。

房東也好，購(gòu)房者也罷，降低對(duì)這些區(qū)域的預(yù)期，是我給你們的建議。

在后期樓市環(huán)境不好的情況下，核心城區(qū)樓市的歲月靜好的背后，是非核心城區(qū)樓市的負(fù)重前行。

最后：想了解成都樓市的朋友，建議到公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”翻看以前的文章，有很多成都樓市具體的分析以及數(shù)據(jù)、規(guī)劃，對(duì)購(gòu)房思路是有幫助的。