上周四，上海，央企中海的順昌玖里創(chuàng)造中國開盤新記錄，單價17.2萬起，套均4000萬，開盤近200億。????????????????

　　上周五，深圳，2023年度最重要的一場上市房企業(yè)績溝通會登場。

　　有感性的一面，也有最強(qiáng)硬的回應(yīng)，更有艱難的決定。?????????????????

　　直播視頻中的郁亮顯得憔悴，眼圈有點明顯。

　　這不是我們熟悉的郁亮，但是又如此符合年代感——他似乎代言了過去三四年每一個疲憊不堪的地產(chǎn)人。?????????????????

　　但是，一個疲憊的董事長仍然給出了最簡潔的回應(yīng)。??????????????

　　市場超跌了。

　　政策支持力度已超過以往任何年度，市場一定會恢復(fù)。?????

　　萬科堅決不躺平，一定會跨過關(guān)口。

　　萬科未來兩年，將削減有息負(fù)債至少1000億元。

　　郁亮、祝九勝、解凍帶頭降薪，月薪1萬元。????

　　萬科還做了一個決定。

　　2023年不分紅。???????

　　這場業(yè)績會，其實還釋放了很多有價值的信息量。

　　從這些信息量出發(fā)，我們可以大致拼圖出，政府釋放的政策善意是如何有跡可循、步步落地的。

　　但是，最令人感嘆的地方也莫過于此。

　　做了那么多，地產(chǎn)這臺發(fā)動機(jī)，依然只能維持怠速運(yùn)轉(zhuǎn)，還無法回到正常轉(zhuǎn)速。??????????????????????????????????

　　這個局面，引出了更令人深思的議題：接下來，救市額度還有多少？需要如何繼續(xù)？中國的決策者們要不要在地產(chǎn)行業(yè)真正樹一個穩(wěn)定軍心的真實案例？???????????????????????????

　　談幾點感想。???

　　1，全世界都存在「大而不能倒」公司，中國不會例外。?????

　　2，這類公司的合法性來自于，對系統(tǒng)性風(fēng)險的恐懼與裁定。

　　誰激發(fā)起的不安全感更強(qiáng)，誰理論上的合法性更足。但是對不安全后果的裁定，有一個真實世界的主觀認(rèn)知過程，它也需要接受社會與政策的再評估和審查。??????????

　　3，那些已經(jīng)在眼前發(fā)生的震撼案例，很容易被消化掉，所以，人們會容易藐視任何對「大而不能倒」公司的敘述。

　　從這個意義上看，第一個站出來測試公眾態(tài)度的的出險公司運(yùn)氣一定不會好，但第二個、第三個有系統(tǒng)性安全價值的公司，才會被真正重視。

　　4，中國也是存在「系統(tǒng)性安全價值」房企的。

　　對的，你沒有看錯，即使是社會主流輿論場上被各種Diss的地產(chǎn)公司，也具備這種屬性。

　　這種屬性是房地產(chǎn)行業(yè)天生自帶的超長利益清單導(dǎo)致的。

　　任何救市都有道德風(fēng)險，但是它不是畏手畏腳的理由。?????????????

　　5，恒大以為自己是，但其實它不是。

　　1991年日本樓市見頂后三年，一家與恒大業(yè)務(wù)、管理風(fēng)格酷似的房企EIE公司破產(chǎn)，實控人入獄，也帶崩了日本長期信用銀行，后者1998年破產(chǎn)重整。

　　雷曼兄弟是么？從后果看，它似乎是的。但是，美聯(lián)儲出手救了排在它命運(yùn)宣判日前的AIG、貝爾斯登、房地美與房利美，唯獨(dú)沒有拯救它，結(jié)果，它破產(chǎn)當(dāng)日就創(chuàng)造了911后美國最大的股市黑色星期一。????????????????

　　但是，時間會消化一切。

　　今天的人，不可能回到歷史現(xiàn)場感受那份恐懼。

　　對一家公司系統(tǒng)性風(fēng)險價值的裁定，高度依賴局中之人彼時彼刻的判定。???????????????????????????????

　　6，今天，地產(chǎn)行業(yè)終于走到了「萬科時刻」。

　　我們完全沒有必要避諱這件事，因為資本市場各方的利益攸關(guān)者都想知道，萬科的安全會怎么樣。??????

　　這種情緒是高度一致的。它的一致體現(xiàn)在兩個方面。

　　一方面，大家都知道萬科已經(jīng)真正成為了行業(yè)走勢的試金石。另一方面，大家都想知道，萬科會如何活下去。???????????

　　絕不要錯過這種高度一致的情緒窗口。因為，預(yù)期高度一致的時刻，才是一個政策「藥效最大化」的時刻。??????????????

　　7，萬科當(dāng)然是中國最有資格的具備「系統(tǒng)性安全價值」對房企之一。????

　　它有三個合法性來源。???????????

　　其一，所有營收超3000億元的公司，都滿足這份合法性。萬科去年的營收是4657億，交付29萬套住宅。它滿足了大。????

　　其二，萬科迄今盈利，經(jīng)營現(xiàn)金流為正，負(fù)債率綠檔，在手現(xiàn)金是一年內(nèi)流動負(fù)債的1.6倍，是國內(nèi)最早踩剎車的公司之一，在財務(wù)與風(fēng)控意義上，它滿足了好。????????

　　其三，萬科去年獲得了新增融資約900億，是第一家在經(jīng)營服務(wù)賽道三個領(lǐng)域跑通了Reits發(fā)行案例的房企，這是政府最大的善意。如果這樣的力度都不足以打臉穆迪對萬科的評級下調(diào)，幾乎沒有任何屬性的房企可以自稱安全。它濃縮了政府信用。

　　三者迭加，答案很堅硬。

　　8，2023財報里，出現(xiàn)了一個諷刺感很強(qiáng)的細(xì)節(jié)。????????

　　總裁祝九勝在解釋公司面臨的挑戰(zhàn)時說了三點：

　　第一，開發(fā)收入與工程支出的錯峰，導(dǎo)致了巨大的剪刀差，這是行業(yè)性的現(xiàn)象。第二，萬科信用優(yōu)勢強(qiáng)，所以是行業(yè)內(nèi)唯二的兩家以總對總模式融資的房企，現(xiàn)在要從總歸總?cè)谫Y轉(zhuǎn)向項目制融資，因此要比其他企業(yè)更需要適應(yīng)時間。第三，經(jīng)營服務(wù)業(yè)的NOI收益率仍在爬坡，尚未完全覆蓋利息，需要點時間。??????????????????

　　你們難道不覺得第二個理由很諷刺么？??????

　　一個歷史信用更強(qiáng)的企業(yè)，正在因為之前更領(lǐng)先的融資方式而付出代價。一個班里的好學(xué)生正在因為班里的差生而必須犧牲自己的競爭優(yōu)勢。?????????????????

　　這是一個跨越時間的諷刺。

　　9，當(dāng)我看到，萬科打破 31 年清白記錄，第一次不分紅時，我也為中國的A股感到同情與哀傷。

　　萬科董秘朱旭說，萬科曾連續(xù)31年分紅，分紅總金額是1030億元，平均分紅率是33.3%，是萬科歷年股權(quán)融資的2.8倍。

　　「這是一個艱難的決定�！�??

　　本人不炒股，但是，持續(xù)分紅可是中國證監(jiān)會在超4000家上市公司中傾注全力再定義優(yōu)質(zhì)上市公司的著名標(biāo)準(zhǔn)之一。現(xiàn)在，萬科被迫暫停一次，打破它31年來引以為傲的資本標(biāo)簽。??????????

　　我能理解萬科的選擇。寶貴的現(xiàn)金，首先用來捍衛(wèi)公司的安全，把安全墊再整厚一些，長期投資人與主要股東是理解的，短期的股民可能會有抱怨。

　　大家都沒有錯，只是站的角度不同。

　　10，地產(chǎn)行業(yè)的失速是超預(yù)期的。未來的不確定性依然很大，但大家都在中國經(jīng)濟(jì)這同一條大船上，同舟共濟(jì)的共識，應(yīng)該比以往任何時刻都更刻骨銘心才行。???????????

　　祝所有人好運(yùn)。

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