上周四，上海，央企中海的順昌玖里創(chuàng)造中國(guó)開(kāi)盤(pán)新記錄，單價(jià)17.2萬(wàn)起，套均4000萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)近200億。????????????????

　　上周五，深圳，2023年度最重要的一場(chǎng)上市房企業(yè)績(jī)溝通會(huì)登場(chǎng)。

　　有感性的一面，也有最強(qiáng)硬的回應(yīng)，更有艱難的決定。?????????????????

　　直播視頻中的郁亮顯得憔悴，眼圈有點(diǎn)明顯。

　　這不是我們熟悉的郁亮，但是又如此符合年代感——他似乎代言了過(guò)去三四年每一個(gè)疲憊不堪的地產(chǎn)人。?????????????????

　　但是，一個(gè)疲憊的董事長(zhǎng)仍然給出了最簡(jiǎn)潔的回應(yīng)。??????????????

　　市場(chǎng)超跌了。

　　政策支持力度已超過(guò)以往任何年度，市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)。?????

　　萬(wàn)科堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)關(guān)口。

　　萬(wàn)科未來(lái)兩年，將削減有息負(fù)債至少1000億元。

　　郁亮、祝九勝、解凍帶頭降薪，月薪1萬(wàn)元。????

　　萬(wàn)科還做了一個(gè)決定。

　　2023年不分紅。???????

　　這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)，其實(shí)還釋放了很多有價(jià)值的信息量。

　　從這些信息量出發(fā)，我們可以大致拼圖出，政府釋放的政策善意是如何有跡可循、步步落地的。

　　但是，最令人感嘆的地方也莫過(guò)于此。

　　做了那么多，地產(chǎn)這臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)，依然只能維持怠速運(yùn)轉(zhuǎn)，還無(wú)法回到正常轉(zhuǎn)速。??????????????????????????????????

　　這個(gè)局面，引出了更令人深思的議題：接下來(lái)，救市額度還有多少？需要如何繼續(xù)？中國(guó)的決策者們要不要在地產(chǎn)行業(yè)真正樹(shù)一個(gè)穩(wěn)定軍心的真實(shí)案例？???????????????????????????

　　談幾點(diǎn)感想。???

　　1，全世界都存在「大而不能倒」公司，中國(guó)不會(huì)例外。?????

　　2，這類(lèi)公司的合法性來(lái)自于，對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的恐懼與裁定。

　　誰(shuí)激發(fā)起的不安全感更強(qiáng)，誰(shuí)理論上的合法性更足。但是對(duì)不安全后果的裁定，有一個(gè)真實(shí)世界的主觀認(rèn)知過(guò)程，它也需要接受社會(huì)與政策的再評(píng)估和審查。??????????

　　3，那些已經(jīng)在眼前發(fā)生的震撼案例，很容易被消化掉，所以，人們會(huì)容易藐視任何對(duì)「大而不能倒」公司的敘述。

　　從這個(gè)意義上看，第一個(gè)站出來(lái)測(cè)試公眾態(tài)度的的出險(xiǎn)公司運(yùn)氣一定不會(huì)好，但第二個(gè)、第三個(gè)有系統(tǒng)性安全價(jià)值的公司，才會(huì)被真正重視。

　　4，中國(guó)也是存在「系統(tǒng)性安全價(jià)值」房企的。

　　對(duì)的，你沒(méi)有看錯(cuò)，即使是社會(huì)主流輿論場(chǎng)上被各種Diss的地產(chǎn)公司，也具備這種屬性。

　　這種屬性是房地產(chǎn)行業(yè)天生自帶的超長(zhǎng)利益清單導(dǎo)致的。

　　任何救市都有道德風(fēng)險(xiǎn)，但是它不是畏手畏腳的理由。?????????????

　　5，恒大以為自己是，但其實(shí)它不是。

　　1991年日本樓市見(jiàn)頂后三年，一家與恒大業(yè)務(wù)、管理風(fēng)格酷似的房企EIE公司破產(chǎn)，實(shí)控人入獄，也帶崩了日本長(zhǎng)期信用銀行，后者1998年破產(chǎn)重整。

　　雷曼兄弟是么？從后果看，它似乎是的。但是，美聯(lián)儲(chǔ)出手救了排在它命運(yùn)宣判日前的AIG、貝爾斯登、房地美與房利美，唯獨(dú)沒(méi)有拯救它，結(jié)果，它破產(chǎn)當(dāng)日就創(chuàng)造了911后美國(guó)最大的股市黑色星期一。????????????????

　　但是，時(shí)間會(huì)消化一切。

　　今天的人，不可能回到歷史現(xiàn)場(chǎng)感受那份恐懼。

　　對(duì)一家公司系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的裁定，高度依賴(lài)局中之人彼時(shí)彼刻的判定。???????????????????????????????

　　6，今天，地產(chǎn)行業(yè)終于走到了「萬(wàn)科時(shí)刻」。

　　我們完全沒(méi)有必要避諱這件事，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)各方的利益攸關(guān)者都想知道，萬(wàn)科的安全會(huì)怎么樣。??????

　　這種情緒是高度一致的。它的一致體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

　　一方面，大家都知道萬(wàn)科已經(jīng)真正成為了行業(yè)走勢(shì)的試金石。另一方面，大家都想知道，萬(wàn)科會(huì)如何活下去。???????????

　　絕不要錯(cuò)過(guò)這種高度一致的情緒窗口。因?yàn)?，預(yù)期高度一致的時(shí)刻，才是一個(gè)政策「藥效最大化」的時(shí)刻。??????????????

　　7，萬(wàn)科當(dāng)然是中國(guó)最有資格的具備「系統(tǒng)性安全價(jià)值」對(duì)房企之一。????

　　它有三個(gè)合法性來(lái)源。???????????

　　其一，所有營(yíng)收超3000億元的公司，都滿(mǎn)足這份合法性。萬(wàn)科去年的營(yíng)收是4657億，交付29萬(wàn)套住宅。它滿(mǎn)足了大。????

　　其二，萬(wàn)科迄今盈利，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，負(fù)債率綠檔，在手現(xiàn)金是一年內(nèi)流動(dòng)負(fù)債的1.6倍，是國(guó)內(nèi)最早踩剎車(chē)的公司之一，在財(cái)務(wù)與風(fēng)控意義上，它滿(mǎn)足了好。????????

　　其三，萬(wàn)科去年獲得了新增融資約900億，是第一家在經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道三個(gè)領(lǐng)域跑通了Reits發(fā)行案例的房企，這是政府最大的善意。如果這樣的力度都不足以打臉穆迪對(duì)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)下調(diào)，幾乎沒(méi)有任何屬性的房企可以自稱(chēng)安全。它濃縮了政府信用。

　　三者迭加，答案很堅(jiān)硬。

　　8，2023財(cái)報(bào)里，出現(xiàn)了一個(gè)諷刺感很強(qiáng)的細(xì)節(jié)。????????

　　總裁祝九勝在解釋公司面臨的挑戰(zhàn)時(shí)說(shuō)了三點(diǎn)：

　　第一，開(kāi)發(fā)收入與工程支出的錯(cuò)峰，導(dǎo)致了巨大的剪刀差，這是行業(yè)性的現(xiàn)象。第二，萬(wàn)科信用優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，所以是行業(yè)內(nèi)唯二的兩家以總對(duì)總模式融資的房企，現(xiàn)在要從總歸總?cè)谫Y轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制融資，因此要比其他企業(yè)更需要適應(yīng)時(shí)間。第三，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)的NOI收益率仍在爬坡，尚未完全覆蓋利息，需要點(diǎn)時(shí)間。??????????????????

　　你們難道不覺(jué)得第二個(gè)理由很諷刺么？??????

　　一個(gè)歷史信用更強(qiáng)的企業(yè)，正在因?yàn)橹案I(lǐng)先的融資方式而付出代價(jià)。一個(gè)班里的好學(xué)生正在因?yàn)榘嗬锏牟钌仨殸奚约旱母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。?????????????????

　　這是一個(gè)跨越時(shí)間的諷刺。

　　9，當(dāng)我看到，萬(wàn)科打破 31 年清白記錄，第一次不分紅時(shí)，我也為中國(guó)的A股感到同情與哀傷。

　　萬(wàn)科董秘朱旭說(shuō)，萬(wàn)科曾連續(xù)31年分紅，分紅總金額是1030億元，平均分紅率是33.3%，是萬(wàn)科歷年股權(quán)融資的2.8倍。

　　「這是一個(gè)艱難的決定?！??

　　本人不炒股，但是，持續(xù)分紅可是中國(guó)證監(jiān)會(huì)在超4000家上市公司中傾注全力再定義優(yōu)質(zhì)上市公司的著名標(biāo)準(zhǔn)之一。現(xiàn)在，萬(wàn)科被迫暫停一次，打破它31年來(lái)引以為傲的資本標(biāo)簽。??????????

　　我能理解萬(wàn)科的選擇。寶貴的現(xiàn)金，首先用來(lái)捍衛(wèi)公司的安全，把安全墊再整厚一些，長(zhǎng)期投資人與主要股東是理解的，短期的股民可能會(huì)有抱怨。

　　大家都沒(méi)有錯(cuò)，只是站的角度不同。

　　10，地產(chǎn)行業(yè)的失速是超預(yù)期的。未來(lái)的不確定性依然很大，但大家都在中國(guó)經(jīng)濟(jì)這同一條大船上，同舟共濟(jì)的共識(shí)，應(yīng)該比以往任何時(shí)刻都更刻骨銘心才行。???????????

　　祝所有人好運(yùn)。

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