無(wú)論看不看好“潘家溝”，它一定是今年最熱鬧，最具話題，甚至是最具爭(zhēng)議板塊。

年初，潘家溝立下供應(yīng)9宗地的flag，不出意外，今年這9塊共計(jì)382畝地，都將走上拍賣(mài)席。

近10年成都主城，這樣的體量和強(qiáng)度，十分罕見(jiàn)。

大概只有 2017 年的武侯新城， 2018 年的二八板塊有這樣的集中火力。

但潘家溝不一樣的在于，城南、三環(huán)、錦江區(qū)等標(biāo)簽，使其看上去更更具誘惑力。

特別是，如火如荼的金融城三期，給潘家溝“火上澆油”，持續(xù)升溫。

畢竟從金三到潘家溝，物理距離“兩公里”，要說(shuō)承接金融城外溢，潘家溝有資格說(shuō)一句“還有誰(shuí)”。

當(dāng)然，對(duì)潘家溝的質(zhì)疑也不是沒(méi)有。

總的來(lái)說(shuō)，它之所以最具爭(zhēng)議，原因就是它最火，一個(gè)普通人突然成名，吃瓜群眾的各種八卦也就“如雪片般飛來(lái)”。

今天有必要，再深度梳理潘家溝，從以下幾個(gè)方面解讀。

1、潘家溝能否承接金三外溢，這決定其價(jià)值高低。

2、拋開(kāi)金三，潘家溝自身的優(yōu)勢(shì)是什么？

3、究竟誰(shuí)會(huì)買(mǎi)潘家溝？這決定其產(chǎn)品定位。

4、潘家溝的劣勢(shì)是什么？如何看待劣勢(shì)？

01

都說(shuō)潘家溝有個(gè)金主爸爸，就是金融城三期。

華潤(rùn)金三，開(kāi)盤(pán)價(jià)3.5萬(wàn)-5.1萬(wàn)，從各方渠道消息來(lái)看，報(bào)名人數(shù)超2千人。

如果數(shù)據(jù)屬實(shí)，按照凍資170萬(wàn)計(jì)算，華潤(rùn)這次84套房源，將凍資超過(guò)34億。

這次凍資的金額，超過(guò)不少房企在成都辛苦一年的銷售額。

金三雖然貴，但沒(méi)有爭(zhēng)議，大家用腳投票，懷抱上千萬(wàn)資金跑步入場(chǎng)，已經(jīng)說(shuō)明對(duì)金三的認(rèn)可。

當(dāng)前對(duì)華潤(rùn)錦宸府的討論，無(wú)非是兩點(diǎn)，一是賣(mài)五萬(wàn)，裝標(biāo)8千了，能不能把品質(zhì)搞好點(diǎn)？

這一點(diǎn)還真的難，畢竟這是限價(jià)地，讓它不限價(jià)，賣(mài)個(gè)7萬(wàn)、8萬(wàn)，再試試？

第二，拋開(kāi)居住屬性，投資能賺多少？十年以后 8 萬(wàn)還是 10 萬(wàn)？

大家的疑問(wèn)不是值不值得買(mǎi)，而是賺多少的問(wèn)題。

但距離金三兩公里的潘家溝就不一樣了，很多人的疑問(wèn)是，已經(jīng)站上3萬(wàn)的潘家溝，能買(mǎi)嗎？

那我們首先要看看金三和潘家溝的關(guān)系。

有些板塊之間，雖然挨得近，但是要說(shuō)到它們之間的關(guān)系，就僅限于挨得近。

比如，雙流華府總喜歡說(shuō)自己是大源南。

但這兩個(gè)板塊的資源、氣質(zhì)、價(jià)值非常不一樣，最主要是它們屬于兩個(gè)不同的行政區(qū)，資源上“天差地別”。

所以，大源二手賣(mài)4萬(wàn)，天府五街盡頭的“花樣年家天下”賣(mài)2萬(wàn)都難 （貝殼顯示1.4萬(wàn)，是因?yàn)榘斯?，住宅價(jià)格在1.8萬(wàn)左右） ，原因只有一個(gè)，它屬于雙流。

“一街之隔，兩個(gè)世界”的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多。

為什么？

因?yàn)?，買(mǎi)房的大部分錢(qián)是為可以享受到的“公建配套”支付。這就理解了，為何學(xué)區(qū)房能保值增值，因?yàn)閷W(xué)區(qū)是重要配套。

另外，KFS 在做項(xiàng)目定位時(shí)， A 板塊段位更高，適合做豪宅，那么 A 板塊就會(huì)形成豪宅聚集，這種聚集反過(guò)來(lái)，強(qiáng)化 A 板塊價(jià)值。

同理，B板塊適合剛需，板塊會(huì)越來(lái)越剛需化。

大源和空港，大源和華府，車(chē)程十分鐘，房?jī)r(jià)差一半。

再說(shuō)回潘家溝。

現(xiàn)在需要討論的問(wèn)題是，潘家溝能否享受到金融城的“公建配套”？

首先，潘家溝有一個(gè)重要利好，它屬于錦江區(qū)，金三也屬于錦江區(qū)。

可以理解為，它們都有一個(gè)共同的老板。

對(duì)老板來(lái)說(shuō)，幾大子公司雖然規(guī)模有大有小，但手心手板都是肉，再說(shuō)誰(shuí)掙錢(qián)不是給公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)？

因此，錦江區(qū)對(duì)整個(gè)南三環(huán)錦江大道兩側(cè)進(jìn)行了整體規(guī)劃。

一道九園，這張圖相信很多人已經(jīng)很熟悉了。

如果把錦江大道沿線分為9個(gè)板塊，那么潘家溝是距離金三最近板塊，這是它最大優(yōu)勢(shì)。

它能否承接金融城外溢？

還是要從地理和規(guī)劃上找答案。

從金融城三期，到潘家溝，是一條“交子公園大道”連接，現(xiàn)在正在修建，工地現(xiàn)場(chǎng)很熱鬧。

這條大道貫通之后，不僅在潘家溝可以直接無(wú)遮擋看到金融城雙塔，距離更遠(yuǎn)的白鷺灣，也能無(wú)遮擋看見(jiàn)“雙塔”。

這就是統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一打造的好處，前提是一個(gè)老板來(lái)操作。

金三——潘家溝——白鷺灣，這三大板塊，是同時(shí)發(fā)展，在規(guī)劃之初，有條件統(tǒng)一規(guī)劃，這一點(diǎn)很重要。

如果一個(gè)板塊發(fā)展完，再去發(fā)展下一個(gè)板塊，就會(huì)很割裂。

比如，桐梓林——金融城雖然在地理上是一脈相承，但桐梓林發(fā)展完，再去規(guī)劃金融城，從邏輯到理念都存在比較大的“代差”。

“金三——潘家溝——白鷺灣”，這樣整體同時(shí)發(fā)展，保持一慣性、統(tǒng)一性，是不是可以提振一些對(duì)潘家溝的信心？

02

潘家溝自身的優(yōu)勢(shì)是什么？

答案很簡(jiǎn)單，一張白紙，之前這里的房地產(chǎn)等于零。

房地產(chǎn)的邏輯是，“白紙作畫(huà)”最好，方便規(guī)劃，隨便整活。

當(dāng)年攀成鋼，得益于無(wú)縫鋼管廠、成飛等整體搬遷，騰籠換鳥(niǎo)，白紙作畫(huà)。

金融城、大源，同樣是白紙作畫(huà)，當(dāng)初的拆遷戶都集中搬到現(xiàn)在大源村，才成就了兩大南富高地。

反之，武侯新城為什么差點(diǎn)意思？

雖然原因很多，但其中一個(gè)原因是，沒(méi)辦法白紙作畫(huà)。

在去年之前，從沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)在“潘家溝”買(mǎi)房。

但看看現(xiàn)在潘家溝的供地計(jì)劃，到處是空地，一次拋出9宗地，還不算TOD，人才公寓，學(xué)校等。

城市的發(fā)展史就是這樣。

40年前深圳是小漁村，180年前香港是小漁村，400年前曼哈頓也是小漁村……

不在于它現(xiàn)在是什么樣，而是它處于什么樣的“戰(zhàn)略位置”。

如果具體來(lái)看 ，這里已經(jīng)落地有的林家壩 TOD ，能夠帶來(lái)大型商業(yè)滿足生活需求。

規(guī)劃顯示，地鐵9、20號(hào)線換乘的林家壩TOD項(xiàng)目核心用地面積約950畝，總投資約145億元，計(jì)劃在1km半徑內(nèi)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，形成“一心、兩軸、四片區(qū)”的城市空間格局。

地鐵 9 號(hào)線，直接連通金融城，開(kāi)車(chē)走錦江大道十分鐘到雙塔，出遠(yuǎn)門(mén)則上繞城高速，通勤不是。

產(chǎn)業(yè)方面，目前來(lái)看有“中國(guó)生物科創(chuàng)谷”。

有人說(shuō)，產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)弱了些。

深測(cè)君認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)需要從更高的視角，拉通來(lái)看。

比如，金三、白鷺灣，甚至金融城的產(chǎn)業(yè)，都能輻射到潘家溝，這才是潘家溝的基本盤(pán)。

這就好比，大源的產(chǎn)業(yè)集中在劍南大道以東。

但這不影響大源最貴的中鐵建西派瀾岸、萬(wàn)科公園五號(hào)、朗詩(shī)熙華府、西派融城都在劍南大道以西。

最后就是學(xué)校，這也是潘家溝的“殺手锏”之一。

鹽道街小學(xué)、川師附中、幼兒園已經(jīng)出現(xiàn)在供地信息里，并且在今年初，這三所學(xué)校已經(jīng)開(kāi)始公開(kāi)招標(biāo)。

有名校加持的板塊，即便老破小也不會(huì)便宜，對(duì)房?jī)r(jià)有明顯保底價(jià)值。

03

第三個(gè)問(wèn)題，潘家溝賣(mài)給誰(shuí)？

深測(cè)君曾在金融城上班多年，這樣說(shuō)吧，公司50個(gè)人，大概一兩個(gè)人住金融城。

其他人來(lái)自四面八方，它們不想住金融城嗎？

原因只有一個(gè)：貴。

不少人就會(huì)選擇大源，新川，一醫(yī)院板塊；預(yù)算再少一些，華府、空港、大面，這就叫外溢。

捋清楚潘家溝附近幾大板塊的定位，才能搞清楚“誰(shuí)會(huì)買(mǎi)”潘家溝。

首先是金三。

從華潤(rùn)金三來(lái)看，總價(jià)850萬(wàn)以上，主力1000萬(wàn)以上。

金三一共只有10塊住宅用地，并且都不大，預(yù)計(jì)以大戶型為主，因此總套數(shù)不多，預(yù)估不超過(guò)3千套，買(mǎi)家為城市頂級(jí)人群。

其次是大源。

現(xiàn)在，大源新房已經(jīng)不便宜，集中在大源西。

去年城投錦上錦3.6萬(wàn)，西派融城4萬(wàn)，還得靠搶。 關(guān)鍵看總價(jià)，西派融城700萬(wàn)-900萬(wàn)。

今年主力是141畝遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸，高層總價(jià)600萬(wàn)-1000萬(wàn)，別墅觸達(dá)2000萬(wàn)暫且不論。

再看新川。

目前新房單價(jià)普遍在3.5萬(wàn)左右，戶型總體比潘家溝大，保利新川天珺將是今年新川重頭戲，華潤(rùn)·高新天序、新川雅境，以及華發(fā)新川印，都還有貨。

新川整體套均總價(jià)在400萬(wàn)-700萬(wàn)左右，今年新川供應(yīng)仍然較大。

最后看白鷺灣。

相比潘家溝白鷺灣定位更高，今年主要是港投百畝項(xiàng)目，以別墅為主，總價(jià)預(yù)計(jì)在600萬(wàn)以上。

白鷺灣后續(xù)供貨，還需再看新地塊出讓情況。

回頭來(lái)看潘家溝。

目前亮相的項(xiàng)目，萬(wàn)科·朗拾交子、能建·錦譽(yù)府、錦江統(tǒng)建·交子峯萃面積以78-121㎡之間為主，總價(jià)控制在350萬(wàn)-500萬(wàn)之間，避開(kāi)和大源、白鷺灣之間的競(jìng)爭(zhēng)。

總體來(lái)看，城南這五大板塊主力產(chǎn)品價(jià)位如下：

金三（1000萬(wàn)以上）＞大源（600萬(wàn)-2000萬(wàn)別墅）＞白鷺灣（600萬(wàn)-1000萬(wàn)）＞新川（400萬(wàn)-700萬(wàn)）＞潘家溝（350萬(wàn)-500萬(wàn)）。

請(qǐng)注意，這里說(shuō)的是主力產(chǎn)品，你要說(shuō)潘家溝“中交·錦江頌”170戶型會(huì)超過(guò)500萬(wàn)，這屬于少數(shù)，至少目前來(lái)看就此一個(gè)戶型。

可以看到，潘家溝主打務(wù)實(shí)，在突出迭代新品的同時(shí)，在銷售上比拼性價(jià)比！

潘家溝銷售對(duì)象，就是高新區(qū)改善外溢人群，400萬(wàn)高新區(qū)買(mǎi)新房幾乎沒(méi)有選，潘家溝提供了選擇。

另外，二手置換，追求更好產(chǎn)品的客群，也是潘家溝買(mǎi)家。

在目前環(huán)境下，買(mǎi)賣(mài)雙方普遍謹(jǐn)慎，潘家溝不會(huì)因?yàn)榘ぶ鹑?，著急往豪宅方向走?/p>

以在售的萬(wàn)科和能建為例，最大戶型143㎡，按照最高3.2萬(wàn)價(jià)格來(lái)計(jì)算，單套在460萬(wàn)以內(nèi)。

中交·錦江頌170㎡戶型，如果定價(jià)在3.5萬(wàn)，則將觸達(dá)600萬(wàn)級(jí)。

中鐵建以2.24萬(wàn)登上潘家溝地王后，基本確定推出西派系，主力面積應(yīng)該會(huì)在165㎡以上，單價(jià)也會(huì)來(lái)到3.5萬(wàn)以上，總價(jià)同樣達(dá)到600萬(wàn)級(jí)。

600萬(wàn)高單總，客戶能否接受，對(duì)中交、中鐵建和潘家溝，都將是一次考驗(yàn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，潘家溝500萬(wàn)以內(nèi)產(chǎn)品，安全系數(shù)較高，以現(xiàn)吃螃蟹的能建、萬(wàn)科為例，定位在460萬(wàn)以內(nèi)，和大源、金融城、新川、白鷺灣形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

600萬(wàn)級(jí)對(duì)潘家溝將是一道坎，再進(jìn)一步來(lái)到700萬(wàn)級(jí)，將直面大源、白鷺灣、新川全面競(jìng)爭(zhēng)……

對(duì)潘家溝來(lái)說(shuō)，避開(kāi)其它成熟板塊鋒芒或許是更好生存之道。

04

潘家溝的劣勢(shì)是什么，如何彌補(bǔ)？

最大的劣勢(shì)是無(wú)法回避的墓地。

從目前的消息來(lái)看，并沒(méi)有搬遷計(jì)劃。

墓地靠板塊南側(cè)，它會(huì)造成兩個(gè)短板。

一是心里層面。

雖然在國(guó)外，比如日本，因?yàn)橥恋厮接谢脑?，高檔小區(qū)出門(mén)是墓地并不少見(jiàn)，但對(duì)我們來(lái)講，接受還是有難度。

因此，在價(jià)格上，會(huì)有所折扣。

那么，現(xiàn)在潘家溝3萬(wàn)的價(jià)格，是不是已經(jīng)包含了不利因素的折扣在內(nèi)呢？

深測(cè)君認(rèn)為，已經(jīng)包含了。

因?yàn)?，這是一個(gè)很明顯的問(wèn)題，并且從官方回復(fù)來(lái)看，也沒(méi)有搬遷的規(guī)劃，買(mǎi)家應(yīng)該不存在不知情的情況。

如果一位買(mǎi)家愿意以這個(gè)價(jià)位買(mǎi)入，是不是可以理解為能接受這一“缺陷”？

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有“墓地”，潘家溝會(huì)不會(huì)就不是這個(gè)價(jià)呢。

這里需要說(shuō)明，墓地對(duì)每個(gè)樓盤(pán)，甚至每棟樓、每套房的影響都不一樣，就視野層面，潘家溝“墓景房”并不多。

二是動(dòng)線層面。

如果關(guān)注潘家溝，應(yīng)該對(duì)片區(qū)規(guī)劃圖有印象。

這張規(guī)劃圖像7字型，左下角少一塊。

可以看到，未來(lái)潘家溝與金三的連接，更多通過(guò)北區(qū)的交子公園大道。與金三的緊密性，以及片區(qū)的整體發(fā)展，會(huì)有一定制約。

弱化不利因素，在能騰挪的范圍內(nèi)，主要靠規(guī)劃。

現(xiàn)在可以看到，在不利地塊周?chē)饕季稚虡I(yè)、公建配套，盡量減少對(duì)住宅的影響。

05

最后，回頭再看潘家溝的爭(zhēng)議。

所謂爭(zhēng)議，就在于值不值。

比如，都說(shuō)視高不行，但是1萬(wàn)的視高不行，不代表5千的視高不行，更不代表3千的視高不行。

只要價(jià)格符合甚至低于價(jià)值，也配得上“真香”。

再?gòu)?fù)習(xí)一下，總體來(lái)看，城南這五大板塊主力產(chǎn)品區(qū)間如下：

金三（1000萬(wàn)以上）＞大源（600萬(wàn)-2000萬(wàn)別墅）＞白鷺灣（600萬(wàn)-1000萬(wàn)）＞新川（400萬(wàn)-700萬(wàn)）＞潘家溝（350萬(wàn)-500萬(wàn)）。

潘家溝保持當(dāng)前務(wù)實(shí)策略，找準(zhǔn)定位，突出產(chǎn)品力，力拼性價(jià)比，仍然有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

不要小看性價(jià)比，雷布斯把小米汽車(chē)價(jià)格定在21.59萬(wàn)起，蔚來(lái)、華為、理想、小鵬誰(shuí)不難受？

但要記住，每個(gè)板塊都有自己的“約束性條件”。

能逆天改命的板塊非常少，大源可能算一個(gè)，但是大源所處的時(shí)代紅利早已不同。

更多的可能是犯錯(cuò)，在弱板塊做強(qiáng)產(chǎn)品，最終富人不買(mǎi)單，窮人買(mǎi)不起。

以上邏輯，對(duì)購(gòu)房者，仍然適用。

「往期測(cè)評(píng)」

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