對于【得房率】，坊間的印象是“高層78%左右，洋房85%左右”，如果能再高一點(diǎn)，很多買房人都會豎起大拇指直呼“好！好！好！”。

然而現(xiàn)在時代變了，價格降低的同時，各種高得房率的項目不斷上市，這讓買房不到兩三年的人欲哭無淚。

當(dāng)下?lián)P州樓市，開發(fā)商越來越會【偷】：

低價偷客戶，畢竟沒有差的房子，只有不合適的價格；

新戶型偷面積，用更高得房率來吸引客戶；

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高得房率、高附贈，這屆房企真會卷。

從2023年下半年開始，我給各大開發(fā)商寫稿子的時候發(fā)現(xiàn)，越來越多的新盤開始用“高得房率”、“高附贈”一類的詞來進(jìn)行宣傳。

新能源云殿——

新能源上河殿——

華建天譽(yù)融園——

此外中海翠語江南、韻和綠洲、蘭亭綠洲等，也都有類似的宣傳。

當(dāng)打開揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)，仔細(xì)看一款宣傳高得房率的戶型時發(fā)現(xiàn)，得房率不過約88.77%，也是一般洋房水平。

那么問題來了：在備案戶型實(shí)際數(shù)據(jù)之下，為什么會有這么高的得房率？

我們以上河殿戶型來看看（以下戶型信息來源于江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司公眾號）。

可以發(fā)現(xiàn)，在上河殿的戶型中，【挑空空間】、【陽臺/露臺】都可以贈送。

【約418㎡奢雅平墅】約60㎡挑空空間贈送|約25m瞰景采光面|超100㎡陽/露臺；

【約208/225㎡宋風(fēng)疊墅】上下分層|極致陽/露臺贈送|上疊約6.3m挑高隔層設(shè)計；

【約183/230㎡宋韻洋房】最大約19.2m面寬|最大超20㎡陽/露臺贈送|雙套房設(shè)計；

【約180㎡雙鑰匙洋房】同層兩戶可分可合|闊綽面寬|極致陽/露臺贈送；

這意味著，當(dāng)下?lián)P州部分房企通過這些可贈送面積的累計，來填補(bǔ)公攤面積的損耗，從而達(dá)到提高得房率的目的。

對于陽臺、露臺的贈送，揚(yáng)州一直沒有明確的相關(guān)政策規(guī)范，因此剛需、改善、豪宅都在做露臺，面積贈送也越來越大。

從房企和買房人角度來說，這么大的面積贈送，買房人得到了不少可利用空間，房企通過贈送提高了去化率，以及犧牲小利益獲取大利益，增加了去化率、提高了銷售額、更快速的回籠資金。

這么一看，雙方皆大歡喜，但如果把這些贈送面積，換算成降價或優(yōu)惠，你會選哪個？

刺激樓市、鼓勵買房，揚(yáng)州政策還未收緊。

當(dāng)然看問題要全面，如果從市場角度出發(fā)，這些贈送大部分都是屬于“偷面積”行為，是“灰色空間”，并不計容。

某種意義上會突破項目原本的容積率上限，不利于市場健康發(fā)展，而且隨時可能會被取消。

比如，2019年西安市規(guī)劃局發(fā)布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確要求：建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽臺，露臺、設(shè)備平臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積。

2022年，南寧市自然資源局公示了關(guān)于印發(fā)《南寧市建筑工程規(guī)劃指引補(bǔ)充規(guī)定》的通知(以下簡稱補(bǔ)充規(guī)定)。

新版《補(bǔ)充規(guī)定》實(shí)施，陽臺建面全計入容積率，意味著開發(fā)商想從陽臺下功夫“偷面積“就難了。

未來，想要通過綠化陽臺、陽光房實(shí)現(xiàn)大面積贈送或?qū)⒊蔀檫^去式。

此外，《補(bǔ)充規(guī)定》要求飄窗底板、窗檻墻應(yīng)為混凝土結(jié)構(gòu)并應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)整體連接。

也就是說，未來的飄窗窗臺將由室內(nèi)向室外延伸出去。而那些兩邊墻體中間是窗戶，窗臺置于室內(nèi)的“假飄窗“將被禁止。

當(dāng)然，這種“灰色空間”的調(diào)整周期，與樓市行情相關(guān)。

當(dāng)樓市行情好的時候，就會嚴(yán)抓“偷面積”行為，當(dāng)行情不好，就會放松規(guī)范，來刺激樓市。

在揚(yáng)州，哪里的房子是捧著錢買不到的？

露臺贈送也好、陽臺贈送也罷，永遠(yuǎn)有一批人會被反復(fù)拿出來鞭撻：

前兩年買房的人。

他們不僅在房價最高點(diǎn)上車，還有這高利率、不免契稅、沒有人才券、得房率不高....

可是2021年之前的揚(yáng)州買房人，根本不會像現(xiàn)在這么焦慮。

那幾年，無論是論壇還是社群，都有人都會無意或者有意：自己或者身邊人買房賺了多少錢，增值了多少倍的事，買房賺錢拿來當(dāng)成是自己炫耀的談資。

與此同時，棚改的進(jìn)行多了很多剛需買房人，部分指望房子發(fā)財?shù)娜撕V定的說：未來的房子一定要買，因為房子一定會漲！

開發(fā)商也在不斷給買房人洗腦，買了第一期，第二期就會漲價，一期比一期高。

現(xiàn)實(shí)的一盆冷水把樓市的熱情徹底澆滅，現(xiàn)在揚(yáng)州樓市的情況是：哪里的房子是捧著錢買不到的？

揚(yáng)州現(xiàn)在根本不缺好新房。

想買豪宅，鳳鳴隱廬、鳳鳴云廬、上河殿等沿著古運(yùn)河找，大面積的戶型一個接一個；

如果偏愛安靜，云殿、玖曲風(fēng)荷、翠語江南等都可以看看；

想要改善，二城、東北區(qū)等新盤扎堆，價格相較于前幾年也很友好；

想要剛需，槐泗、楊廟、八里等，樓盤也是滿天飛。

如果想買二手房，那更海了去了，18萬套掛牌量，怎么也能挑一套吧，更重要的是，現(xiàn)在房東的價格還相當(dāng)有誠意。

高得房率這件事兒，開發(fā)商賺點(diǎn)錢、買房人多點(diǎn)實(shí)用面積，都有好處拿，相信就不太會有反對意見了。