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一周綜述:保利領(lǐng)秀海又掀桌子了!

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要說今年房產(chǎn)銷售們使用最多的詞,大約就是“掀桌子”了。只要有降價(jià)的房子,不論幅度大小一律稱之為“掀桌子”,青島樓市之大,都放不下一張平靜的桌子。

所以看到保利領(lǐng)秀?!跋谱雷印钡南r(shí),還以為又在危言聳聽。不過定睛一看還真有點(diǎn)嚇人:去年夏天探盤時(shí)總價(jià)超過175萬的143平套四,居然降到了123萬。

據(jù)說售樓處現(xiàn)場擠滿了人,有看房的人也有老業(yè)主。

靈山灣地鐵口的這個(gè)項(xiàng)目各方面條件都挺不錯(cuò),去年看盤的時(shí)候人流涌動(dòng),有時(shí)候甚至連置業(yè)顧問都不夠用。

誰能想到,去年夏天擠在人潮中買房的業(yè)主,不到一年就虧掉大幾十萬。

來看一看,上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

去化周期下的青島各區(qū)

隨著4月30日自然資源部出臺(tái)的供地新規(guī),去化周期這個(gè)詞的重要性凸顯出來。按照新規(guī),商品住宅去化周期超過36個(gè)月的暫停供地,超過18個(gè)月的用多少地推多少地,18個(gè)月以下的不管。

去化周期可以理解為“鍋里的剩飯需要多少天吃完”,以前是不管不顧,現(xiàn)在則要求36個(gè)月以上都吃不完的,不許再去買米了。

青島的整體去化率在26個(gè)月左右,不過各區(qū)之間懸殊挺大,按照今年第一季度的數(shù)據(jù),去化周期最長的是市南區(qū),需要44個(gè)月,嶗山其次,也有37個(gè)月,第三長的膠州需要35個(gè)月。

最短的是老膠南和即墨,只有20個(gè)月,老四方和李滄分別是23個(gè)月和24個(gè)月。

可以想見,接下來的二季度會(huì)有進(jìn)一步的促銷政策支持,以期加快市場復(fù)蘇的腳步,畢竟頭頂懸著一把“去化周期之劍”,哪個(gè)城市也不好受。

2

平度啟動(dòng)商品房以舊換新!

商品房以舊換新不是新話題,卻鮮少實(shí)例,因?yàn)樾枰鉀Q的麻煩實(shí)在太多,比如老房子如何定價(jià)?舊房子如何處理?政府補(bǔ)貼與稅收減免等扶持政策咋落實(shí)?

眼下房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供過于求的局面,舊房處理需要扶持政策,否則整個(gè)置換鏈條就推動(dòng)不下去。

所以,支持這項(xiàng)政策的城市很多,實(shí)際效果卻都“雷聲大雨點(diǎn)小”。包括青島,從2022年9月貝殼以“優(yōu)鮮賣”的名義在青島啟動(dòng)實(shí)質(zhì)上的以舊換新開始,一年多來各種宣傳鋪天蓋地,各種政策層出不窮,實(shí)際上的效果很有限。

4月29日平度開了一場以舊換新發(fā)布會(huì),中杰地產(chǎn)拿出旗下中杰時(shí)代御園項(xiàng)目的20套住宅和10套商鋪進(jìn)行以舊換新。其中老房子的定價(jià)細(xì)則是:以稅務(wù)基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ),以房產(chǎn)交易中心近期成交價(jià)為基準(zhǔn),結(jié)合舊房區(qū)位、新舊程度、樓層位置等因素進(jìn)行一定比例浮動(dòng)。

平度市城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長韓毅為發(fā)布會(huì)站臺(tái),說了一堆場面話,卻沒有說具體的扶持政策,所以目前尚不清楚舊房的處理難度。

只能且行且看了。

3

青島一物業(yè)把業(yè)主備注為“潑婦”!

青島市北區(qū)華能郡府小區(qū)的女業(yè)主去交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)物業(yè)在電腦表格備注中給她家注明的是“潑婦”、“問題多”。

物業(yè)的工作人員可能每天都要打開這樣的表格,看著各種各樣的備注審視面前的業(yè)主,那些他們應(yīng)該為之服務(wù)的人。

整個(gè)物業(yè)公司,有沒有人想到這樣是不對(duì)的?我猜很少吧,不然這樣的備注也不能一直存在,直到被業(yè)主發(fā)現(xiàn)。可能在物業(yè)公司員工的心里,罵業(yè)主是“潑婦”沒錯(cuò),錯(cuò)的是被業(yè)主發(fā)現(xiàn)了。

這就是端著飯碗砸鍋,能把工作干好了?

4

青島7個(gè)住宅項(xiàng)目符合48個(gè)字!

官方對(duì)高品質(zhì)住宅的要求是48個(gè)字:質(zhì)量優(yōu)良、安全耐久,功能優(yōu)化、健康舒適,環(huán)境優(yōu)美、便利宜居,設(shè)施完善、技術(shù)先進(jìn),低碳綠色、節(jié)能環(huán)保,服務(wù)精細(xì)、鄰里和諧!

4月29日,青島住建局公布了第一批高品質(zhì)住宅試點(diǎn)的7個(gè)項(xiàng)目,希望以此引領(lǐng)從“住有所居”向“住有宜居”的轉(zhuǎn)變。

隨著樓市從總量不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足,“好房子”逐步成為市場需求的主流也是大勢(shì)所趨,比拼品質(zhì)在銷售中的權(quán)重會(huì)急劇上升。

別管房子蓋的咋樣,拿一塊好地就能賺的盆滿缽滿的日子不會(huì)長久了,開發(fā)商們?cè)诰磉^地角、價(jià)格、渠道和營銷之后,終于也要開始“卷”品質(zhì)了。

5

青鐵芳華地的長頸鹿特質(zhì)

4月27日,青島東李板塊的青鐵芳華地開放了營銷中心。做為片區(qū)內(nèi)首個(gè)地鐵入戶的TOD項(xiàng)目,其銷售前景卻并不被業(yè)內(nèi)看好,原因倒不是旁邊的大煙囪和物流園,而是價(jià)格。

隔路相望的融海啟城,小套三的單價(jià)降到了1.8萬以下,板塊內(nèi)最愛降價(jià)的森林公園,特價(jià)房也殺破1.8萬。巧的是,這兩個(gè)項(xiàng)目的本輪降價(jià)都發(fā)生在青鐵芳華地開放營銷中心前夕。

倒不是說青鐵芳華地不敢殺價(jià),而是他們?nèi)唛L而遲鈍的反應(yīng)體系能不能及時(shí)的反應(yīng)并調(diào)整過來,還是個(gè)未知數(shù)??纯此麄兇饲伴_發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目,遇到市場變化的時(shí)候都像長頸鹿一樣,星期一淹濕了腳脖子,星期五才知道。

內(nèi)卷嚴(yán)重的東李,反應(yīng)遲鈍是要挨打的。

6

青島提振樓市再放大招!

4月28日,青島西海岸新區(qū)頒布樓市新規(guī),核心有兩點(diǎn),一是土地出讓競買保證金從100%繳納降到最低比例的20%,二是大部分公共服務(wù)設(shè)施不計(jì)入容積率。

前者是降低開發(fā)商的拿地成本,后者可以理解為公攤面積減少,房子實(shí)用率增加。

與后者配套的措施還包括:鼓勵(lì)提高公服配套標(biāo)準(zhǔn),鼓勵(lì)有條件的新建住宅工程提高住宅小區(qū)公服配套設(shè)置標(biāo)準(zhǔn),改善住宅區(qū)人居環(huán)境。

以前有人調(diào)侃說,促進(jìn)樓市的招數(shù)就像擠牙膏,擠一擠總是有的?,F(xiàn)在看起來似乎要換一管牙膏,把提高住宅品質(zhì)當(dāng)做提振樓市的重要路徑。

購房需求總是有的,但是得有好產(chǎn)品。

7

黃島住建局的語文是體育老師教的?

青島諾沙灣小區(qū)的業(yè)主申請(qǐng)公開該小區(qū)的物業(yè)招標(biāo)文件,結(jié)果黃島住建局理解有誤,寄來一份網(wǎng)上公開可查的青島物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

爭執(zhí)中,黃島住建局怪業(yè)主沒有說明白。

業(yè)主惱了,直接訴至法庭,法官一看就明白了,于是讓黃島住建局重新公開業(yè)主需要的政府信息。

大家來看一看這段話,你會(huì)理解錯(cuò)誤嗎?

8

青島修地鐵有多努力?

算上剛剛開通的6號(hào)線一期,目前青島地鐵已經(jīng)開通8條348公里,正在建設(shè)的還有9條158公里!就在這個(gè)五一假期,官方宣傳里提到有兩萬名工人工作在地鐵建設(shè)工地。

啥叫悶聲搞基建,這就是。

網(wǎng)上有很多質(zhì)疑青島地鐵客流量低的聲音,青島的做法是不爭不辯,你們說你們的,我們干我們的,在質(zhì)疑聲里建成一條又一條地鐵。

是沒法爭辯嗎?當(dāng)然不是,比如在網(wǎng)上被譏笑為“拉椅子”的13號(hào)線,親身坐過的市民都知道有多擁擠,跟旅游旺季的棧橋差不多。為啥統(tǒng)計(jì)出來的客流量不高呢?因?yàn)檫@條線的“乘客運(yùn)距”太長,大多數(shù)乘客的乘坐時(shí)間較長,導(dǎo)致進(jìn)出站客流不高,但是車廂里異常擁擠。

客流量高低,并不能真實(shí)反映13號(hào)線的重要程度,就像僅僅用身高衡量不了一個(gè)人的強(qiáng)壯程度。

建地鐵的基礎(chǔ)理由是方便市民通行,去看看13號(hào)線多個(gè)站點(diǎn)外停放的電單車吧,用蔚為壯觀來形容也不為過。西海岸的無數(shù)市民用電單車和13號(hào)線,搭建了最經(jīng)濟(jì)、最高效的通勤之路。

這樣有利市民通行的地鐵當(dāng)然要修,即便在網(wǎng)上被奚落成泥。

為啥不爭辯呢?因?yàn)橘|(zhì)疑聲很少來自青島市民,地鐵越開越多,實(shí)惠是實(shí)實(shí)在在的,市民們可不會(huì)抱怨越來越方便的交通。

我自己家里吃什么,家里人愿意就好,用不著下樓去說服別人。

這大概就是青島“網(wǎng)上沒贏過、網(wǎng)下沒輸過”的原因吧,你說你的我過我的,悶著頭把日子過好才是正經(jīng)。

編輯:周道

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