這幾天東二環(huán)的房?jī)r(jià)是個(gè)話題，首開(kāi)香頌安商二手砸盤(pán)，在售的第四代住宅天琴湖放出特價(jià)，下面就來(lái)聊聊。

天琴湖假特價(jià)

五一期間，中介刷屏，保利國(guó)貿(mào)天琴湖，部分樓層的房源，一口價(jià)任選，看上去又是一次大降價(jià)。

對(duì)于每次樓市的特價(jià)，經(jīng)常是真真假假，最好就是結(jié)合數(shù)據(jù)看看：

從備案價(jià)對(duì)比來(lái)看，10號(hào)樓的特價(jià)，84折左右，11號(hào)樓折扣最高86折。

對(duì)于這兩棟樓，位于項(xiàng)目東側(cè)，項(xiàng)目最大的負(fù)面因素，就是前橫路快速化改造工程，即東2.5環(huán)的高架橋，配合第四代住宅的露臺(tái)定位，對(duì)于東端的房源，存在較明顯的噪音。

很明顯這些特價(jià)房源的負(fù)面比較突出，此時(shí)還有一個(gè)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目的備案價(jià)：

項(xiàng)目全部樓棟都已經(jīng)備案，從定價(jià)來(lái)看，樓棟均價(jià)在3.8-4.05W，其中大部分樓棟都是133、142的戶型。

可以說(shuō)這個(gè)第四代的新盤(pán)，雖然宣稱(chēng)改善，其實(shí)也僅僅是偏剛改的項(xiàng)目。

從備案單價(jià)來(lái)看，11號(hào)樓單價(jià)并不低，對(duì)比同樣戶型的靠西側(cè)的6號(hào)樓，甚至更貴。

至于10號(hào)樓，對(duì)比同樣面積的1、2、9號(hào)樓，價(jià)格并沒(méi)有太大差異。

綜上，通過(guò)簡(jiǎn)單的對(duì)比，就可以發(fā)現(xiàn)這兩棟樓在備案價(jià)上，并沒(méi)有因?yàn)闁|側(cè)的高架，而拿到更低的備案價(jià)，所以目前的折扣，實(shí)際也僅僅是部分彌補(bǔ)了負(fù)面因素。

除此之外，還有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是項(xiàng)目此前的售價(jià)，借鑒中指的成交價(jià)做個(gè)參考：

從下面上市以來(lái)，市場(chǎng)的成交折扣基本在9折左右。

此時(shí)再去比對(duì)，五一所謂的特價(jià)，部分還是低樓層，僅僅是比之前成交，多優(yōu)惠了5%。

綜上，通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比分析，其實(shí)就能發(fā)現(xiàn)，所謂的任選，也僅僅是數(shù)據(jù)包裝下的產(chǎn)物，對(duì)比周邊的不利因素，實(shí)際的力度并不算大。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，順便聊聊去化率，項(xiàng)目最早領(lǐng)證的樓棟，去化率都達(dá)到80%以上，其中西側(cè)樓棟的去化率遙遙領(lǐng)先，很明顯高架的影響對(duì)于購(gòu)房選擇還是較大。

從項(xiàng)目去年領(lǐng)證開(kāi)始，走勢(shì)很好的反應(yīng)了市場(chǎng)，高開(kāi)低走，開(kāi)盤(pán)連續(xù)多月，網(wǎng)簽在30套以上，后來(lái)開(kāi)始降溫，今年每月僅10套左右。

所以通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，再加上目前高架建設(shè)啟動(dòng)，只能說(shuō)真正的折扣預(yù)計(jì)不遠(yuǎn)了。

核心區(qū)二手真降價(jià)

對(duì)于東二環(huán)，當(dāng)初市場(chǎng)只認(rèn)可泰禾商圈，這也是前幾年樓市漲價(jià)最兇猛的地方，其中次新二手成交突破4W，成為一大熱點(diǎn)。

去年開(kāi)始，以保利香檳和香開(kāi)新城為首的，出現(xiàn)較大幅度降價(jià)。

配合前橫路以東，靠近3環(huán)的二手同樣降價(jià)，對(duì)于整個(gè)東二環(huán)，也就剩下金尊府、融僑悅城這幾個(gè)高價(jià)盤(pán)最堅(jiān)挺。

從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，這幾個(gè)高價(jià)代表，也降價(jià)了。

融僑悅城：近期成交一套，67平，精裝中層，單價(jià)3W，總價(jià)203W。

同樣的戶型，在去年成交一套，單價(jià)高達(dá)3.9W，總價(jià)266W。

在不考慮精裝和樓棟的差異下，相當(dāng)于這個(gè)戶型降了9K，總價(jià)少了60W，一年時(shí)間降幅23%。

對(duì)于融僑悅城小戶型的降價(jià)，很容易聯(lián)想是否和保利香檳那些一樣，因?yàn)閯澠筇崆叭辏袌?chǎng)流動(dòng)性減弱所致。

看看項(xiàng)目?jī)r(jià)格更高的復(fù)式產(chǎn)品，近期沒(méi)有成交案例，以掛牌做個(gè)參考：

136平米：中層毛坯，3.45W，2022年掛牌至今
109平米：中層毛坯，3.62W，2022年掛牌至今

2021年成交的一套108平米復(fù)式，高層精裝，單價(jià)4.4W，總價(jià)483W。

很明顯，項(xiàng)目非剛需的戶型，在掛牌市場(chǎng)也已經(jīng)跌破4W，這些掛牌2年以上的房源，目前3.5W左右，實(shí)際成交預(yù)計(jì)更低。

如果以這樣的數(shù)據(jù)做參考，很明顯東二環(huán)的次新代表，融僑悅城，不管是大戶型還是小戶型，其實(shí)已經(jīng)默默的降了不少。

至于旁邊另外一個(gè)和悅城一樣高架的金尊府，數(shù)據(jù)同樣如此：

72平米：高層精裝，掛牌3.16W，2023年掛牌
111平米：高出毛坯，掛牌3.5W，2020年掛牌

2021年最高的成交一套，低層精裝，單價(jià)4.6W，總價(jià)536W。

簡(jiǎn)單的對(duì)比，同樣的戶型，3年時(shí)間，已經(jīng)跌了1W。

分析：對(duì)于天琴湖的假降價(jià)，東二環(huán)核心區(qū)最頭部的次新，很明顯才是真降價(jià)了。

從源頭分析原因，小戶型降價(jià)，三年劃片讓流動(dòng)性減弱，高單價(jià)的兩房產(chǎn)品，對(duì)于市場(chǎng)而言吸引力太低。

至于大戶型產(chǎn)品，配合此前4W+的單價(jià)，總價(jià)高達(dá)450W以上，實(shí)際的產(chǎn)品根本禁不起推敲，這個(gè)價(jià)格算是剛改或者改善起步。

實(shí)際戶型，比如金尊府的111平米，兩房朝南，其中一個(gè)還是暗衛(wèi)，不說(shuō)金尊府，第一眼可能很多人覺(jué)得是安置房的戶型。

至于目前新盤(pán)市場(chǎng)常說(shuō)的改善標(biāo)志：起步門(mén)檻，梯戶比、大面寬布局等，這些項(xiàng)目基本都達(dá)不到。

這些高價(jià)次新，當(dāng)初定位就是偏剛需的產(chǎn)品，當(dāng)初養(yǎng)云那些改善價(jià)格還有差異，如今周邊比如天琴湖，450W就能買(mǎi)一個(gè)第四代精裝。

很明顯這些剛需盤(pán)里面的假改善房源，實(shí)際的吸引力也在下滑。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于東二環(huán)，這幾年的發(fā)展已經(jīng)朝著晉安湖進(jìn)發(fā)，這幾年泰禾商圈的熱度也在下滑，當(dāng)初這個(gè)區(qū)域，依靠泰禾+榕博+地鐵4號(hào)線+近市中心的定位，配合漲幅巨大，成為板塊熱點(diǎn)。

實(shí)際近2年的表現(xiàn)，泰禾商圈在房企暴雷后，運(yùn)營(yíng)管理跟不上，榕博+晉三在中考的數(shù)據(jù)也略顯一般，當(dāng)初的高熱度配套在逐步降溫。

主打地緣+外溢需求的區(qū)域，在近期鼓臺(tái)啟動(dòng)供應(yīng)后，吸引力也很難在維持。

除此之外就是購(gòu)房群體，東二環(huán)這幾年供應(yīng)沒(méi)有斷過(guò)，配合火熱的市場(chǎng)氛圍，這里除了地緣外，不乏投資客。

在樓市降溫后，一個(gè)區(qū)域的人流其實(shí)是非常核心的要素之一。

對(duì)于東二環(huán)，特別是化工路以北，開(kāi)發(fā)殆盡，大部分樓盤(pán)也都已經(jīng)交房，但是實(shí)際的人流，從目前表現(xiàn)來(lái)看除了泰禾商圈外，鶴林公園以東都稍顯一般。

近期鼓臺(tái)新盤(pán)逐步面世，即便高工等售價(jià)豪宅定位，但是不少純商盤(pán)，定位均價(jià)依然在4.5W左右，配合部分改善起步的門(mén)檻，實(shí)際的購(gòu)房總價(jià)對(duì)比當(dāng)初東二環(huán)核心區(qū)的高價(jià)二手。

很明顯在沒(méi)有太亮眼的配套彌補(bǔ)下，對(duì)于外溢的需求也在減弱。

當(dāng)板塊最耀眼最頭部的樓盤(pán)開(kāi)始價(jià)格松動(dòng)后，對(duì)于一個(gè)板塊而言，后續(xù)的市場(chǎng)會(huì)變得很脆弱，上下游的傳遞遠(yuǎn)比想象來(lái)的快。

上一個(gè)例子，就是高新區(qū)，那個(gè)天花板樓盤(pán)-中海寰宇天下。