5月，高層召開專題會議，宣布“國家隊”將下場收購商品房等重磅政策。

作為試點城市，重慶今年第一批已經(jīng)回購了4200多套住宅。

6月，住建部、財政部發(fā)出通知，包括重慶在內(nèi)的15個城市，將迎來一輪“城市更新”熱潮！

“國家隊”回購是穩(wěn)大市，減少新房庫存；

城市更新是騰籠換鳥，推動舊房子做減法，二手房去存量。

與此同時，其實市場還有一個重磅大招在醞釀之中，那就是“以舊換新”。

接下來如果“以舊換新”有效鋪開，改善住宅大概率會迎來一波顯著的行情！

PART.01

以舊換新

其實很多城市近期都提到以舊換新活動，主要形勢是“在規(guī)定時間內(nèi)賣舊房買新房，給予相應(yīng)補貼”。

但購房補貼沒有解決以舊換新的“堵點”。

在實際操作中，二手房賣出周期和賣出價格不確定，拿不到賣房資金，就不敢先定新房；但是等二手房賣掉再去買新房，又可能錯過最佳時機和心儀房源。

解決以舊換新的堵點，其實并不難。

兩個字：兜底。

比如，在二手房出售環(huán)節(jié)，開發(fā)商和中介商給予更專業(yè)、更優(yōu)先的大力支持，參與以舊換新的房子，會更快賣出；

又比如，看好新房就能先定下來，如果二手房一定時間內(nèi)賣不掉，可全額退款，讓購房者0風險！

當一二手房有效流通起來，且不需要額外支出太多，積壓了幾年的改善型需求一定會快速釋放！

以重慶為例，3200萬人口1000多萬家庭，即便每年1%，近三年也累計產(chǎn)生至少30萬套的改善需求。

當然，什么樣的房子才是一套具備長期價值、能迎合未來生活需求的改善住宅，也很考究。

PART.02

什么才是真改善？

以重慶為例，實際上很多人如今都面臨同一個問題：家里并不缺房子。父輩1-2套，自己1-2套，三代人積攢了3-5套房子的家庭很多。

但是，又總感覺缺了點什么。

缺什么呢？

缺少如何優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的方案計劃；

也缺少真正意義上的改善住宅。

有個朋友跟我分享過一個觀念很好：

城鎮(zhèn)化和出生率都見頂，人口老齡化加重，住房總量未來肯定會過剩，現(xiàn)在最好的做法，是賣掉多余的、不會居住也不會增值的房子，留下一套日常剛需房，再加一套終極改善房，2套房，人生也就到位了。

這樣操作，好處很多。

比如，未來戶均人口不會很多，我們得結(jié)合生活質(zhì)量、生命健康、以及養(yǎng)老問題未雨綢繆，做規(guī)劃；

又比如，房子總量過剩，但好的改善必然會稀缺，因為優(yōu)越的地段、生態(tài)資源都不能復(fù)制，越早優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，置辦改善，代價越小。

而這種既實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，又能迎合未來生活需求的改善，其實也很具象。

從區(qū)位上考慮，他得在核心的位置，通勤不能太遠，基礎(chǔ)配套要有；

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，是改善住宅的核心價值所在；

居住形態(tài)方面，也有迭代升級，別墅當然是最好的。

我想到了過去文章專門寫過的一個項目，海蘭云天。

PART.03

有山有水的地方

海蘭云天很多人都很熟悉了。

我印象最深的，是前兩年有不少醫(yī)生在這個項目買了房。

當初得知這個消息的時候，我還有些疑惑，為什么醫(yī)生喜歡買這里？

（海蘭云天實景拍攝）

后來仔細一想，答案很簡單。

醫(yī)生常年和“病痛”打交道，也見了不少生死，加之前些年的疫情，醫(yī)生或許更清楚什么才是理想的生活居住空間。

而海蘭云天最大的優(yōu)勢，就是他的大環(huán)境：

3萬畝原生森林、600畝天然湖泊，合計約2000畝的國家AAAA風景度假區(qū)。

（海蘭云天 實景拍攝）

森林和濕地是產(chǎn)生負氧離子的重要場所，濃度更高的負氧離子，讓空氣的含氧量、純凈度都比城區(qū)鬧市高出很多。

（海蘭云天實景拍攝）

實際上這幾年，環(huán)境也成了衡量居住品質(zhì)最重要的維度之一。

除了環(huán)境優(yōu)勢之外，海蘭云天的地段、配套也都有亮點。

PART.04

科學(xué)城的寶藏位置

海蘭云天處在科學(xué)城的核心板塊--金鳳。

他距離高新區(qū)管委會約5.5公里左右；

（百度地圖 ）

與U城天街直線距離，大約12KM。

旁邊就是在建的北京師范大學(xué)重慶科學(xué)城實驗學(xué)校；

（圖源重慶日報客戶端）

在建中的重大附屬醫(yī)院以及多條軌道線路交匯的金鳳站，也在附近。

（圖源重慶日報客戶端）

發(fā)展了十多年的海蘭云天內(nèi)部配套基本上已經(jīng)全面建成。

像公園、酒店、餐飲、游樂場等等。

（兒童游樂場 實景拍攝）

（酒店 實景拍攝）

改善住宅其實有一個核心的邏輯，就是帶動生活方式的改變。

他能通過獨有的環(huán)境資源，區(qū)位、配套，以及產(chǎn)品，構(gòu)建出一個與常規(guī)住宅截然不同的生活空間。

在這個空間里，會遠離城市嘈雜紛爭，更加的輕松愜意。

這樣的空間氛圍，再加上海蘭云天的別墅，真是完美改善!

PART.05

百萬級，就能拿下現(xiàn)房別墅？

海蘭云天在售的別墅，已經(jīng)是現(xiàn)房了。

據(jù)說交房的滿意度非常高。

我去實地看過，品質(zhì)感相當不錯。

（湖山壹號 實景拍攝）

藍天白云下，層次分明的景觀園林，加上鋁板、石材等扎實的用材用料，都已經(jīng)所見即所得。

項目也專門請來了龍湖物業(yè)進行服務(wù)。

（建筑實景拍攝）

讓我震驚的，還有價格！

這么一套別墅，你猜多少錢？

百萬級！

什么概念呢？

假設(shè)就以150萬這個價格區(qū)間來算，實際上賣掉核心區(qū)一套次新高層，差不多就能無縫式以舊換新，換到一套湖山之間的現(xiàn)房別墅。

或是騰挪騰挪，賣掉2套老舊房子，就能一下?lián)Q到一套別墅+裝修的事，全部搞定！

是不是抄底價??？

這個抄底價怎么來的呢？

大的經(jīng)濟環(huán)境波動，房地產(chǎn)行業(yè)處于周期調(diào)整，開發(fā)商沖刺業(yè)績指標，各類優(yōu)惠補貼...

合力促成了當下一些住宅進入“黃金洼地”。

但是呢，任何周期有低就有高，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)環(huán)境也是如此；

而像重慶這么一座冉冉上升型的中心城市，西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支點城市，更沒有任何理由看空他?。?/p>

像這么一套，在正常市場以及未來，他該值多少錢呢？

目前海蘭云天的現(xiàn)房別墅只有最后二三十套，如果等市場回暖，或是等你將二手房賣掉再來買，還能上車嗎？

又或者說，這類帶有強烈終極改善自住屬性的房子，未來很可能放盤轉(zhuǎn)手的都會很少。

心不心動。

據(jù)我所知，海蘭云天最近在啟動兜底式的“以舊換新”。

比如其中一條很吸引我的條款：

現(xiàn)在認購海蘭云天，可以將二手房委托給他，項目會以一種“雷霆手段”在約定價格內(nèi)盡快幫你出手；

開發(fā)商能使出的資源與措施，自然比我們自己賣二手房要強。

同時，如果在約定時間內(nèi)，舊房子沒有賣掉，海蘭云天將全額退還定金，購房人0風險！

是不是考慮抓緊時機，趕緊上車??？

海蘭云天只是一個案例，見微知著。

接下來，如果“以舊換新”能以一種兜底式、0風險，并且換房成本支出不大的形式展開，那么重慶樓市，必然將迎來一波改善熱潮！