01

問(wèn)：5月31日，證監(jiān)會(huì)依法對(duì)恒大地產(chǎn)債券欺詐發(fā)行及信息披露違法案作出行政處罰決定，對(duì)恒大地產(chǎn)責(zé)令改正、給予警告并罰款41.75億元，對(duì)許家印處以頂格罰款4700萬(wàn)元并采取終身證券市場(chǎng)禁入措施。

關(guān)于恒大，很多網(wǎng)友將其形容成一個(gè)徹頭徹尾的龐氏騙局。您怎么看「恒大是龐氏騙局」這一觀點(diǎn)？

龐氏騙局由19世紀(jì)意大利裔投機(jī)商查爾斯·龐茲發(fā)明，他策劃了一個(gè)子虛烏有的企業(yè)開(kāi)放投資，許諾投資者將在三個(gè)月內(nèi)得到40%的利潤(rùn)回報(bào)，然后把新投資者的錢(qián)作為快速盈利付給最初投資的人，誘使更多的人上當(dāng)。簡(jiǎn)言之，就是利用新投資人的錢(qián)來(lái)向老投資者支付利息和短期回報(bào)，以制造賺錢(qián)的假象，進(jìn)而騙取更多的投資。

馮侖：我不贊成這樣的看法。實(shí)際上，恒大是賺錢(qián)的，如果它一直滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)是沒(méi)有問(wèn)題的。比如說(shuō)，這塊地建房子，恒大賣了100億，毛利潤(rùn)為10億，繳稅后，可能還有五六億的凈利潤(rùn)。然而，這部分利潤(rùn)還沒(méi)有完全結(jié)算，恒大又要去購(gòu)買一塊價(jià)值200億的地。在這個(gè)過(guò)程中，恒大的現(xiàn)金流增加了10億，但為了滿足新的投資需求，他們不得不繼續(xù)借更多的錢(qián)。同時(shí)，之前回收的資金也被用于償還舊債和利息。

所以，公司需要持續(xù)滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)，這樣就不會(huì)出現(xiàn)斷鏈或者交不了房的情況。如果公司突然停下來(lái)，就會(huì)導(dǎo)致交不了房，進(jìn)而出現(xiàn)問(wèn)題。

為什么這不是龐氏騙局呢？因?yàn)辇嬍向_局是空殼，沒(méi)有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)。而恒大有連續(xù)、真實(shí)的業(yè)務(wù)，我們也看到許多人都住進(jìn)了恒大的房子。所以，我認(rèn)為這只是恒大經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的現(xiàn)金流短缺和枯竭，從而出現(xiàn)危機(jī)，并不是龐氏騙局。

恒大是經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。比如說(shuō)，做餐飲需要買菜買肉，經(jīng)營(yíng)餐館，吸引顧客來(lái)吃飯，如果有一天餐館破產(chǎn)了，那你會(huì)說(shuō)它是騙局嗎？顯然不是。龐氏騙局是一種金融行為，沒(méi)有實(shí)體產(chǎn)品和服務(wù)提供給大家，空口說(shuō)有，沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)內(nèi)容，只是拿大家的錢(qián)空轉(zhuǎn)。

恒大經(jīng)營(yíng)模式在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中普遍存在，只是杠桿率有高有低。我們也很早意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，主動(dòng)減少高杠桿業(yè)務(wù)，賣掉公司股份，結(jié)束這段經(jīng)營(yíng)。就像離婚一樣，雖然前一兩年會(huì)有些難受，但時(shí)間久了就覺(jué)得挺好。畢竟，我經(jīng)營(yíng)了這個(gè)企業(yè)26年，能在這個(gè)階段賣掉已經(jīng)算不錯(cuò)了。

我認(rèn)為在這種模式下，企業(yè)只要把握好三個(gè)財(cái)務(wù)上的關(guān)鍵點(diǎn)，還是可以做好的。

第一，凈負(fù)債率不要太高。凈負(fù)債率是指手持現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物與剛性負(fù)債的比率。凈負(fù)債率與總資產(chǎn)負(fù)債率不同。凈負(fù)債率如果保持在50%左右，即1塊錢(qián)債務(wù)有5毛錢(qián)現(xiàn)金，基本上是安全的。因?yàn)樵谡Ｇ闆r下，當(dāng)期需要支付的錢(qián)不會(huì)超過(guò)手持現(xiàn)金的一半。

第二，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流要為正。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流必須保持為正，不能為負(fù)。只要經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流保持正值，公司相對(duì)是安全的。

第三，總資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%以內(nèi)?？傎Y產(chǎn)負(fù)債率不要超過(guò)70%，這樣財(cái)務(wù)狀況也會(huì)相對(duì)安全。

總之，只要控制好這些財(cái)務(wù)指標(biāo)，公司就能在這種模式下安全運(yùn)營(yíng)。

02

問(wèn)：前段時(shí)間，央行宣布將發(fā)行債券3000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。隨后，各地政府開(kāi)始回購(gòu)商品房。比如，濟(jì)南某國(guó)資企業(yè)計(jì)劃一次性收購(gòu)3000套商品房，蘇州市政府計(jì)劃回購(gòu)1萬(wàn)套新房，更早一點(diǎn)，浙江湖州、河南鄭州均表示，將對(duì)銷售困難的房企的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，通過(guò)政府購(gòu)買作為安置房。

這么多地方政府轟轟烈烈「集中購(gòu)房」，您怎么看？

馮侖：政府發(fā)行3000億特殊債券，用來(lái)支持各地方國(guó)企來(lái)購(gòu)買已建成的一些中小戶型商品房，并將這些房子納入保障房和廉租房體系。

我認(rèn)為這個(gè)措施是對(duì)的。面對(duì)市場(chǎng)上大量難以消化的存量房，價(jià)格較低時(shí)，政府通過(guò)發(fā)行債券的方法收購(gòu)這些小戶型住宅，將其放入資產(chǎn)籃子里，逐步解決中低收入人群的剛性需求。這不僅可以逐漸消化存量房，還能解決部分人的住房問(wèn)題。隨著時(shí)間推移，資金會(huì)逐步回籠，債券也可以滾動(dòng)發(fā)行。

總之，這一政策既有助于去化存量房，也有利于解決民生問(wèn)題，滿足部分人的住房需求，是一個(gè)積極的政策。