01

問：前段時(shí)間網(wǎng)上流傳一篇文章，講的是美國(guó)投行高盛預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)何時(shí)見底，參考美國(guó)還要3年，參考日本還要17年。判斷依據(jù)主要來自中美日三國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線比較。

美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年第一季度高點(diǎn)開始下滑，見底用了5年，筑底1年，反彈用了8年，到2020年再回到高點(diǎn)，合計(jì)14年。日本房?jī)r(jià)從1991年第一季度高點(diǎn)開始下滑，見底用了19年，筑底3年，反彈用了6年，到2019年重回高點(diǎn)，合計(jì)28年。

這篇文章的結(jié)論是：中國(guó)樓市最高點(diǎn)是2021年第三季度，大概率重復(fù)美國(guó)的走勢(shì)，在2027年觸底，跌幅40%。

考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)控，您覺得中國(guó)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)將如何發(fā)展？中國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)更接近美國(guó)模式還是日本模式？

馮侖：我們可以對(duì)比兩個(gè)國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的表現(xiàn)。2008年美國(guó)金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下跌。隨后，美國(guó)通過一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策和金融改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。最近一年多以來，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍上漲，漲幅也比較明顯。日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的吸引力逐漸減弱，市場(chǎng)慢慢冷卻，人們不再熱衷買房。

有人問，我們未來會(huì)怎么樣，會(huì)不會(huì)像日本或者美國(guó)？我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有中國(guó)特色，是一種準(zhǔn)市場(chǎng)行為。也就是說，政府通過限價(jià)、限購(gòu)等措施對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，比如三道紅線政策，以控制風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

現(xiàn)在，人口負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期，企業(yè)面臨下行壓力，大家對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎。

在這種情況下，我覺得中國(guó)房?jī)r(jià)將經(jīng)歷一個(gè)持續(xù)下降的階段。

今年上半年，我們住宅新房的交易額約為3萬億元人民幣左右。如果今年全年的交易額達(dá)到六七萬億元，相當(dāng)于2019年的三分之一。我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)再降一點(diǎn)，大概降到年交易額4萬億元，那時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，有機(jī)會(huì)再度上漲。通常這個(gè)價(jià)格我們叫做底部?jī)r(jià)格。

現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)平均下降了15%左右，個(gè)別地方下降了30%，甚至有極端地方下降了50%。如果按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降30%左右，多數(shù)地方下降一半，住宅市場(chǎng)可能會(huì)觸底，然后慢慢漲回來，但速度不會(huì)很快。

總之，房?jī)r(jià)需要多久時(shí)間回升，取決于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)力度、就業(yè)收入的增加以及人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)等等。我們需要等待一段時(shí)間才能得出結(jié)論。

02

問：對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況，盡管政府推出了多項(xiàng)重磅政策，支持力度空前，但效果好像不太明顯。您覺得，在這樣的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在「ICU」躺多久，才能走出低谷？

馮侖：盡管政府出臺(tái)了多項(xiàng)措施，但能否使房地產(chǎn)市場(chǎng)從「ICU」出來，仍無法確定。人沒死，ICU的措施是有用的；但如果人已經(jīng)死了，ICU的努力也無濟(jì)于事。

就像我們說過的，以前房地產(chǎn)是一個(gè)單獨(dú)的問題，叫專科問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)已不僅僅是行業(yè)自身的問題，而是全科問題，也就是說，宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，而不是房地產(chǎn)行業(yè)自己就能把自己搞好。宏觀經(jīng)濟(jì)問題包括居民就業(yè)和收入、其他行業(yè)的發(fā)展、國(guó)際經(jīng)貿(mào)關(guān)系和社會(huì)心理預(yù)期等等。只有這些方面都向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易才會(huì)增長(zhǎng)。

如果人口沒有增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)停滯狀態(tài)，那么依靠高周轉(zhuǎn)的住宅市場(chǎng)將面臨巨大挑戰(zhàn)。這是當(dāng)下最重要的一個(gè)基本判斷。

住宅市場(chǎng)受到經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)拖累，在這種情況下，今年住宅市場(chǎng)維持在8萬億元的交易額就已經(jīng)不錯(cuò)了，但也有可能更少。現(xiàn)在二手房交易也非常困難，在北京最好的地段，比如中關(guān)村和國(guó)貿(mào)，掛牌的房子6-8個(gè)月都難以成交，房?jī)r(jià)不說腰斬，至少要降三分之一才可能成交。

雖然整個(gè)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但并不意味著市場(chǎng)完全沒有希望。如果交易額降到6萬億元，市場(chǎng)集中度會(huì)更高。

過去，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額20萬億元，各地幾乎都在增長(zhǎng)?，F(xiàn)在，活躍市場(chǎng)集中在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)的地區(qū)，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有一定的需求。