格力地產(chǎn)和國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，在2021年后，受行業(yè)大環(huán)境的影響，營收和利潤都出現(xiàn)了大幅度的下滑，并且房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內(nèi)很難看到觸底反彈的跡象。所以格力地產(chǎn)的決策層決定進行戰(zhàn)略轉型，由房地產(chǎn)開發(fā)轉向免稅業(yè)務。因此有了公告中，收購珠海市免稅企業(yè)集團有限公司（珠海免稅集團）股權的資產(chǎn)重組方案。新舊方案的區(qū)別是以何種方式收購免稅集團的股份，以及股份的比例。

格力地產(chǎn)之所以能夠轉型，是因為本身格力地產(chǎn)的體量就很小，在巔峰的2021年，總營收也才71.3億元，連百億俱樂部都沒有達到資格。說實話這樣的地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場中也不會掀起什么波瀾，但正因如此，才沒有像那些千億俱樂部的地產(chǎn)公司，想轉型都尾大不掉。

其實在2020年，三條紅線政策出臺后，據(jù)格力2020年中期業(yè)績報告數(shù)據(jù)，其剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為75.5%＞70%，凈負債率為214.84%＞100%，現(xiàn)金短債比僅0.34＜1，踩了3條紅線。大家現(xiàn)在可以回憶一下，當年踩了三條紅線的房企，現(xiàn)在還存活于市場上的民企還有幾家？

除了體量小以外，還有就是占用企業(yè)大量資金的資產(chǎn)的處置的問題。

調(diào)整后的方案將涉及上市公司置出其在上海、重慶、三亞等地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)負債

我看了下格力地產(chǎn)在重慶的項目——格力兩江總部公園。

這個項目離重慶核心區(qū)直線距離30公里左右，項目總占地約1700余畝，建筑面積約110萬方。內(nèi)部有近10萬平方米的天然湖泊，是集總部辦公、高端住宅、配套商業(yè)、酒店會展等功能于一體的城市綜合體項目。這算是一個比較大的項目了，總投資應該需要上百億大概在50億。

本來格力地產(chǎn)的總營收都不滿百億，但是卻跨出一大步，整了一個50多億的城市綜合體項目，稍一不慎就會“步子邁大了，扯著蛋”。當然，這個項目很有可能是和地方平臺公司-兩江置業(yè)共同開發(fā)的，格力地產(chǎn)占有一定的權益。而且拿地時間較早，土地成本上有優(yōu)勢，否則以格力地產(chǎn)的規(guī)模，吃不下這么大一個城市綜合體項目。

但說實話，這個板塊在重慶土著眼里，根本就不算是重慶主城區(qū)了。重慶兩江新區(qū)的龍興、復盛板塊，是幾年前重慶市政府重點打造的新板塊，發(fā)展的邏輯主要是以產(chǎn)業(yè)帶動周邊經(jīng)濟，所以有很多企業(yè)搬到了這個區(qū)域，也帶熱了周邊的住宅板塊。所以在19-21年期間，各大房企也在這個板塊拿地開發(fā)，房價也一度從7、8k炒到了12、3k。有意思的是，重慶人并不太認可這個遠離主城區(qū)的板塊，但是外地人和來重慶發(fā)展外地人，反而比較看好龍興板塊。

但21年后，隨著房地產(chǎn)下行，幾乎所有的城市新區(qū)都遭遇了驟然的嚴冬，目前龍興板塊的空置率非常高，現(xiàn)有的局面也就只有期望現(xiàn)有的教育資源和未來的產(chǎn)業(yè)（比如賽力斯）能夠盤活這個地區(qū)的樓市。但由于前幾年政府在土拍市場上對于龍興板塊的過剩的供應，這個區(qū)域的存量房需要很長一段時間才能消化。

所以，如同龍興地區(qū)大部分開發(fā)商的項目，其開發(fā)節(jié)奏也根據(jù)銷售去化的減少而放緩了。目前衛(wèi)星圖上格力兩江總部公園開發(fā)進度估計也就不到1/5，那么，格力準備出售這個項目的資產(chǎn)，如何評估現(xiàn)有資產(chǎn)的價值，如何和合作方劃分權責，如何引入收購的資方……說實話，除了平臺和央字頭，就目前這個市場行情，很難有資本當“大善人”收購一個在政府畫餅的新區(qū)的一個待開發(fā)的地產(chǎn)項目。

所以調(diào)整后的重組方案是以上海、重慶、三亞等地的地產(chǎn)項目的資產(chǎn)去置換珠海免稅集團的股權，以這種方式來獲得公司戰(zhàn)略轉型的渠道。而就格力地產(chǎn)在重慶的項目來說，其估值能夠置換多少股權，要打一個問號？而珠海免稅集團是珠海市國資委旗下的公司，這種形式的資產(chǎn)并購，也可以看做是地方政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的一次救助。

調(diào)整后的方案為：上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務對應的資產(chǎn)負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于 51%股權，如存在估值差額部分將以現(xiàn)金方式補足。

但不管怎么說，格力邁出了脫離地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉型的第一步，船小好調(diào)頭，而那些曾經(jīng)風光的大船，依然在不歸的航線上勉強支撐前行。