取消地價(jià)上限、房地聯(lián)動(dòng)價(jià)后，上海土拍徹底殺瘋了！

今天上海第三批次土拍開啟，四塊土地完成出讓，總攬金91.3億，保利發(fā)展、招商&中旅投資、越秀&北京城建、奉賢發(fā)展均有所斬獲。

保利發(fā)展，激戰(zhàn)60輪擊敗10家房企，溢價(jià)21.18%、總價(jià)22億拿下楊浦平?jīng)龅貕K。

樓板價(jià)刷新板塊紀(jì)錄，保利強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)市場質(zhì)疑。

越秀和北京城建，兩大外地國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手鏖戰(zhàn)79輪，溢價(jià)17.12%、總價(jià)22.3億搶下楊浦長白社區(qū)地塊。

北京巨頭上海溢價(jià)拿地，北京城建成為公認(rèn)黑馬。

招商聯(lián)手中旅投資，在超級(jí)TOD時(shí)代樂章隔壁，總價(jià)31.1億順利摘得約14萬方地塊。

招商蛇口還在堅(jiān)持深耕，為未來儲(chǔ)備充足的貨值。

奉賢發(fā)展，本地國企現(xiàn)身托底，總價(jià)15.88億摘得容積率1.6的奉賢新城地塊。

遠(yuǎn)郊地塊遇冷，本地國企出手可能也很無奈。

隨著新政持續(xù)發(fā)酵、土拍格局變天，上海市場到底會(huì)走向何方？今天總爺和大家聊聊。

01

保利破紀(jì)錄，強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)質(zhì)疑！

本輪土拍最重磅的一塊地，是位于楊浦的平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，最終被保利發(fā)展溢價(jià)21.18%摘得，樓板價(jià)達(dá)到8.8萬/平，打破了板塊周邊紀(jì)錄。

最近很多人質(zhì)疑“地產(chǎn)一哥”不拿地，保利發(fā)展用實(shí)際行動(dòng)做出強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)。

這塊地站位東外灘核心區(qū)域，臨近黃浦江和楊浦大橋，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，可以做出高溢價(jià)產(chǎn)品。

另外，整個(gè)地塊體量不到2.5萬方，市場去化顯然不用擔(dān)心，貨值可以快速實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

最值得關(guān)注的是，這也是取消了上限地價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，時(shí)隔五年第一塊“價(jià)高者得”的地塊。

于是，11家房企蜂擁而至，上海市場前五名也悉數(shù)參拍，包括：

保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海、綠城、上海城投、越秀、北京城建、建發(fā)、象嶼

最終，歷經(jīng)了幾十輪競價(jià)，上海城投和保利發(fā)展拼到最后，最終保利發(fā)展以總價(jià)約22億摘得。

為什么是保利發(fā)展，打響了土拍不限價(jià)的第一槍？

一方面，保利發(fā)展作為上海市場多年的“老大哥”，對(duì)規(guī)模和品牌的需求很強(qiáng)烈，所以果斷出手為市場注入信心，順便回應(yīng)質(zhì)疑。

另一方面，保利發(fā)展這兩年產(chǎn)品線不斷升級(jí)，保利世博等高端產(chǎn)品推出，如今有機(jī)會(huì)在不限價(jià)地塊再造標(biāo)桿，自然也不想錯(cuò)過。

有趣的是就在土拍前幾天，保利發(fā)展已經(jīng)針對(duì)這塊地，公布了建設(shè)工程公開招標(biāo)信息，足以可見其勢(shì)在必得的信心。

期待拿下這塊熱門地塊的保利發(fā)展，將會(huì)給上海貢獻(xiàn)一座豪宅標(biāo)桿。

02

越秀聯(lián)手北京城建，雙黑馬檢驗(yàn)成色

楊浦長白社區(qū)地塊，位于黃興板塊，北側(cè)緊鄰楊浦公園，居住氛圍非常成熟。

地塊容積率2.3，建筑面積只有3.17萬方，加上內(nèi)中環(huán)的不錯(cuò)區(qū)位，未來又是一個(gè)不太愁賣的項(xiàng)目。

這塊地?zé)岫葍H次于平?jīng)龅貕K，吸引了5家房企報(bào)名，包括：

保利置業(yè)、中海、象嶼、越秀&北京城建

最終，廣州國企越秀，聯(lián)手北京國企北京城建鏖戰(zhàn)79輪，以17.12%溢價(jià)率、22.3億總價(jià)搶下，樓板價(jià)70272元/平。

越秀和北京城建，兩家黑馬房企在上海強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

越秀是近年深耕上海的外地黑馬國企代表，今年還有越秀蘇河·和樾府、長海社區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目入市，承受著一定市場壓力。

北京城建則是一匹新晉黑馬，這家在北京市場風(fēng)頭正盛的本地國企，去年在克而瑞北京全部榜單上都排在第二，僅次于中海。

北京城建上半年強(qiáng)勢(shì)殺入上海，在今年5月土拍中同時(shí)報(bào)名3宗地塊，并成功以3%的低溢價(jià)拿下長海街道337街坊地塊，在上海首秀取得開門紅。

兩大外地國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同在深耕板塊打造熱門項(xiàng)目，最終會(huì)以什么樣的產(chǎn)品亮相，將會(huì)是下半年上海樓市的一大看點(diǎn)。

03

招商聯(lián)手中旅，接棒超級(jí)TOD

本次總價(jià)最高的寶山顧村地塊，被深耕上海的招商蛇口聯(lián)手中旅投資，以總價(jià)約31.12億毫無懸念地摘得。

地塊綜合容積率2.09，樓面價(jià)僅約2.23萬/平，但建筑面積高達(dá)約13.98萬方，貨值非常充足。

最值得關(guān)注的是，這塊地就位于招商TOD大盤時(shí)代樂章隔壁，同時(shí)也有街巷、商業(yè)配建要求，對(duì)于招商蛇口來說勢(shì)在必得：

自己種的樹，可不想被別人摘了果子。

招商時(shí)代樂章，一個(gè)總體量高達(dá)52萬方的超級(jí)TOD，聚合商業(yè)、住宅、酒店三大業(yè)態(tài)，改變了板塊的居住環(huán)境和競爭格局。

5月26日，時(shí)代樂章首批次209套房源開盤即罄；6月26日，時(shí)代樂章二批次138套房源再次售罄，30天內(nèi)兩開兩罄。

有如此強(qiáng)勁的熱銷勢(shì)頭加持，對(duì)于長期深耕上海的招商來說，拿下隔壁地塊長期耕耘板塊，自然是順?biāo)浦邸?/strong>

隨著這塊TOD附近大地塊被拿下，順利補(bǔ)倉的招商蛇口，將在下半年擁有更多底氣和施展空間。

04

價(jià)高者得，上海土拍徹底變天

除了這三塊熱門地塊，本地國企奉賢發(fā)展，繼續(xù)承擔(dān)了“托底者”的角色。

奉發(fā)發(fā)展，以總價(jià)15.88億、樓板價(jià)1.7萬/平，拿下了這塊容積率1.6的宅地，預(yù)計(jì)會(huì)打造本地居民喜愛的低密度產(chǎn)品。

當(dāng)眾多巨頭房企扎堆在中內(nèi)環(huán)、外環(huán)熱門板塊，五大新城的部分非核心地塊，未來可能就是本地國企的主戰(zhàn)場了。

時(shí)隔五年取消土地限價(jià)，本輪土拍可謂是看點(diǎn)十足。

首先，“價(jià)高者得”時(shí)代來臨，民企撿漏機(jī)會(huì)徹底沒了。

過去兩年的土拍中，民企大多時(shí)候都是扮演“撿漏者”身份，參與一些熱門地塊的搖號(hào)，如今這扇大門徹底關(guān)閉，民企在上海的生存空間進(jìn)一步壓縮。

其次，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的取消，品質(zhì)之爭將日趨焦灼。

房地聯(lián)動(dòng)價(jià)作為樓市火爆周期的特殊產(chǎn)物，終于要退出歷史了，能夠靠品質(zhì)、口碑做出溢價(jià)的房企，將擁有更廣闊的發(fā)展空間。

另外，上海依舊是樓市最堅(jiān)挺的城市，吸引外地國企來避險(xiǎn)。

全國樓市土拍“熄火”趨勢(shì)明顯，而上海在這個(gè)時(shí)候解除土拍限價(jià)，充分驗(yàn)證了上海市場的超級(jí)虹吸能力。

像北京城建這樣的高成色黑馬，沒有滿足于在北京市場的高占比，連續(xù)兩輪土拍多次報(bào)名均有所斬獲，更是說明了哪里才是最適合投資的城市。

對(duì)于上海本輪土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。