REALESTATE REVIEW

圖：上生新所二期掠影

自從2018年“上生新所”面世以來，時不時的我總會去那里兜兜看看。對于這個項目，總是有一份掛念。早在6、7年前，我就看著上生新所從一片廢舊的研究所中蛻變出有品質(zhì)感的摩登。

至今我還記得最初見她時的斑駁、沒落的影像。時隔數(shù)年后，沒想到她出落得如此清新脫俗。

那里的廣場噴泉，

那里的蔦屋書店，

那附近的交通大學以及改造后人流如潮的愚園路，

環(huán)境如畫的蘇州河與中山公園，

這一片我曾經(jīng)非常熟悉的地帶，

已然構(gòu)建出浦西最熱的Citywalk區(qū)。

從某種意義上看，上生新所就是當代上海很多年輕人的精神故鄉(xiāng)。大家在這里上班、聚會、社交、看展、看書，過節(jié)，她所在的區(qū)域，是一個時尚熱度不斷上行的區(qū)域。

除了地段極好，上生新所最大的吸引力來自于她的空間特色。

其實，這個區(qū)域內(nèi)的歷史住宅或者商業(yè)建筑群落也很多，但他們大多以石庫門式的里弄模式存在。而上生新所卻不一樣。她作為中國最早的俱樂部的歷史，決定了她有著少見的“大體量的公共建筑單體+大面積的城市生活廣場”空間肌理，所以她內(nèi)部呈現(xiàn)出一種稀缺的空闊感。

而這里的文化感更不用說。

開業(yè)6年以來，上生新所的蛻變從喧囂走向了內(nèi)秀，她從早期以海軍泳池、孫科別墅和歷史文化建筑為核心的網(wǎng)紅場景出圈模式，轉(zhuǎn)向往“品牌引領(lǐng)和文化活動為導向的社區(qū)化”的方向發(fā)酵。

直到后期，她的定位變?yōu)椤俺两轿幕鐓^(qū)”。

而幫助實現(xiàn)這種文化社區(qū)蛻變的，是從2021-2024年就在這里舉辦的城市新舞臺系列公共演出活動。在這里已經(jīng)上演的100場展覽、戲劇、音樂會、講座和喜劇等不同類型的公共演出，在這些文藝演出的洗禮之下，上生·新所的文化氣質(zhì)日益濃郁。

除了各類活動之外，坐落于上生新所最中心部位的蔦屋書店里，有著“博物館式的閱讀儀式感”，這個2,000平米的空間，以選書豐富、品味高雅，并且有難得一見的國內(nèi)外各類精品圖書雜志而聞名，這里就成為最重要的日常文化符號。

而我每次來這里，必定先去這里看看蔦屋又上新了哪些新書，以保持跟這個主流的時尚文化圈的同頻。

圖：上生新所蔦屋書店

來源：房地產(chǎn)觀察家

中國各大城市都有自己的歷史文化建筑遺存，在城市更新浪潮下，大多數(shù)都會調(diào)改成人氣潮流街區(qū)、文藝時尚之地，這樣的調(diào)改并不難。但能如上生新所這樣，把這種更新提升到風雅的都市文化舞臺，在不斷提升商業(yè)品牌創(chuàng)新力的同時，還能保持優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)意辦公氛圍，這類“文化型社區(qū)”的項目還是極其稀缺。

近期，上生新所掀起了二期的開業(yè)帷幕。二期入市之后，整個項目的格調(diào)也開始新的蛻變。她到底變得怎樣了呢？前段時間我專門去項目上看了很久，接下來談談我的感受。

二期綻放，

從公共空間聚落走向魔方式街巷

從上生新所安西路大門進入，沿著一條尺度適宜的小徑一路往南，右手邊穿過噴泉廣場，再經(jīng)過海軍泳池俱樂部以及蔦屋書店的街巷地帶，朝南的視角會突然開闊起來，一個新的廣場以及一組綠植包裹著的白色房子郁郁蔥蔥地映入眼簾，這里就是上生新所的二期了。

圖：上生新所二期布局圖

之前我熟悉的上生新所，是一片“文藝復古氣息極其濃郁”的建筑群落。那蔦屋書店門頭的拱型門窗，海軍俱樂部泳池的藍白交映的馬賽克拼圖，還有圍繞泳池環(huán)抱的柱廊，中央噴泉廣場旁巴洛克式的山墻面，大片綠地和喬木掩映下的西班牙、?意大利文藝復興風格的孫科別墅，所有這些符號，都會把我拉回到100年前的“十里洋場”的時代。

可隨著我一路往南，穿過廣場、街巷，場景的漸變讓我明顯感受到一種時間的穿越。

眼前的二期，她簡潔的線條、挺拔的立面，森系的景觀，把我從100年前穿越到后現(xiàn)代。所以很多同行對二期有個美稱——“上海版代官山”。

我去過東京代官山，確實那里是東京最不一樣的風景。它的不一樣就是由白色時尚的建筑立面、多樣性的街區(qū)內(nèi)部空間和森系景觀植被等這些元素構(gòu)建而成的。

作為普利茲克獎得主楨文彥大師一生最經(jīng)典的代表作，代官山地區(qū)通過不同尺度建筑之間的圍合，形成動態(tài)的，有機生長的景象，她的空間協(xié)同她所承載的最著名的蔦屋書店，這個號稱是“森林里的圖書館”的絕美項目，還有其他各類身邊生活方式店鋪，形成了代官山迷人的時尚氣場。

所以代官山地區(qū)成為了整個東京的潮流策源地。

圖：東京代官山蔦屋書店

來自：小紅書博主楊大壹

而我認為，全面開放的上生新所也具備這樣“領(lǐng)銜時尚的尖峰之像”。

這樣的氣場是怎么形成的呢？我又重新研讀了整個二期的設計方案，梳理出了下面幾個特點。

1、從規(guī)劃上看，愈發(fā)純粹的開放式街區(qū)

上生新所的開發(fā)一直以來就是希望把一個封閉的內(nèi)部空間變成一個開放的街巷空間。而二期全面開放后，東南西北各個方向都可以步行進入項目，實現(xiàn)了邊界消融，開放的街區(qū)全面形成。

圖：上生新所一二期夜景鳥瞰

來源：上海規(guī)劃與自然資源局

2、從建筑設計上看，“聚落魔方”成為二期空間特色

二期總建筑面積約2.4萬方，不同于一期都是改造為主，二期的建筑不受歷史建筑的影響，全部新建了五棟多層建筑。項目的整體設計采用了“聚落魔方”的理念，視覺上延續(xù)一期工業(yè)建筑的包豪斯風格，線條明朗，造型簡潔，并融入老建筑的獨特元素，保留城市記憶。

相比一期以大建筑和大廣場為主的規(guī)劃模式，二期的設計更加注重公共社交空間的營造。

圖：上生新所二期小花園

來源:房地產(chǎn)觀察家

二期公共空間相較一期增加了近2,000平米，以街巷的方式呈現(xiàn)，建筑錯落有致，視野通透。部分區(qū)域建筑還有底層架空，通過大臺階把客流引到樓上，再由連廊全面連接各棟建筑，方便辦公人群的穿梭行走。

圖：上生新所二期空中連廊

來源：房地產(chǎn)觀察家

閑暇時，大家也可以在樓梯的臺階、休息椅以及店門口的外擺部分充分享受社交、放空或者聽取講座活動。

圖：上生新所二期公共臺階

來源：房地產(chǎn)觀察家

從下圖的這張規(guī)劃肌理上看，北側(cè)一期是以大尺度廣場和大建筑為主，過渡到了南側(cè)的二期，街巷的空間與建筑空間的尺度大體相等，內(nèi)部街巷與外側(cè)的主街聯(lián)通，形成了舒適的街巷氛圍。

圖：上生新所中心廣場項目方案設計圖

來源：上海規(guī)劃和自然資源局

3、從產(chǎn)業(yè)空間的使用角度看，相比于傳統(tǒng)的“前店后廠”，二期的建筑采用的是“下店上廠”模式

一層以各類創(chuàng)意店鋪為主，二層以上的靜區(qū)，就是各種創(chuàng)意設計類的公司的辦公場地。

“東方摩登花園”的景觀設計，

成為二期最大的場景特色

從當下的市場反饋來看，二期最大的亮點還是來自于精彩的景觀設計。

張?zhí)圃O計近期在他們的公眾號里公布了他們的設計構(gòu)思：相比一期的大規(guī)模采用硬質(zhì)鋪地的景觀模式，二期的景觀主題大膽創(chuàng)新，以“東方摩登花園”為概念，注重東方審美與草木神韻的捕捉，讓植物能在合適的小環(huán)境中自然舒展開來。

二期的景觀策略有兩個重點：

第一，調(diào)整地面鋪裝系統(tǒng)，讓鋪裝成為花園的組成部分。

這里的主題性鋪裝結(jié)合可變的花箱、燈具坐凳等部品，在原本無序的交通轉(zhuǎn)換空間中剝離出可供停留的“城市地毯”，形成不同于其他區(qū)域的特殊場景氛圍，也為市集和藝展提供可能性。

圖：上生新所二期地面鋪裝

來源：張?zhí)圃O計

所以，二期的空間內(nèi)呈現(xiàn)的一南一北的“城市地毯”和“迷宮花園”主題景觀，與每棟建筑主題色相呼應的灰空間出入口、甚至連廊部分的材料鋪裝顏色都全部重新設計，讓藝術(shù)化的鋪裝進入建筑灰空間并自帶領(lǐng)域感，也成為人們辨別“花園”的隱藏特征。

第二，以建筑作骨架，以綠植為肌理，引進多類型植物，構(gòu)建獨特的都市森林場景。

二期的綠植面積超過1萬平米。這里有時令草花、蕨類植物、花園植物、灌木、季節(jié)性喬木等近300種植物相互搭配，構(gòu)成了一座季節(jié)變換、色彩更迭的都市“新新”植物園。

這些植物來自中國、北美、澳洲、印度、日本、非洲、墨西哥等地，形成中西合璧的摩登場景。

特別是這里對杉木和蕨類植物的搭配引進，構(gòu)建出水杉林下的“蕨類花園”這種多層次場景，再結(jié)合霧森系統(tǒng)的渲染，讓人宛若身處熱帶雨林中，如夢如幻。

圖：二期內(nèi)街景象

來源：房地產(chǎn)觀察家

除此之外，建筑的鋼結(jié)構(gòu)樓梯也配上了綠色的涂料，與周邊的綠植相融合，形成了一種工業(yè)風的精細化質(zhì)感。

最后，在景觀設計的細節(jié)部位——項目的標識系統(tǒng)設計也是可圈可點，新的設計復刻了海軍泳池里的馬賽克的圖案，提取出馬賽克的代表性顏色并進行全新的設計，極其細膩而又有品質(zhì)感。

圖：馬賽克地磚

高能級品牌集體涌入，

創(chuàng)新的生活方式場域不斷強化

品牌是時尚的靈魂。

二期有了如此高質(zhì)地的空間載體之后，應該承載怎樣的品牌業(yè)態(tài)？這點非?？简烅椖窟\營團隊對當代潮流精神的領(lǐng)會，而項目招商的選擇就能體現(xiàn)出這種把控力。

我發(fā)現(xiàn)，二期在品牌招商方面，延續(xù)并拓展了一期“前店后廠+多元秀場”的理念，引進了各類生活方式品牌。但在品牌選擇方面，如今的上生新所有自己獨特的理念，代表時尚創(chuàng)意潮流的頭部品牌是他們的鐘意之選。由此，蕉內(nèi)、安高若、奧索卡、愛奇藝紛紛落戶這里。

總體來看，上生新所的最新一批次的招商主要是沿著“戶外生活方式”和“文化體驗”兩條主線展開。另外，他們對品牌有獨特的要求：那就是需要品牌們能自身策展，舉辦市集，充分利用好上生新所良好的廣場空間，豐富項目的整體社群價值。

圖：二期15號樓掠影

來源：房地產(chǎn)觀察家

1、實力強勁的國內(nèi)外戶外品牌的集體涌入

這兩年商業(yè)界刮起的一個最重要的風口就是戶外生活方式，不少品牌借著這股風潮快速起來。所以上生新所這批品牌的入駐，就代表了這樣的一股風潮。

繼蔦屋書店之后，著名本土女裝公司素然旗下戶外運動品牌安高若AnKoRau和可持續(xù)性商店klee klee & friends先后入駐。

其中An Ko Rau作為當下最火的戶外品牌， 在產(chǎn)品設計上比普通戶外品牌的色彩更豐富，她更加注重人們在運動過程中的視覺表現(xiàn)，同時品牌內(nèi)容上輻射多元的運動生活方式，他們的核心就是抓住和闡釋當下城市運動的新內(nèi)涵：身心不受限制就是自由。

而AnKoRau品牌的辦公室就在這家店樓上。這就是個標準的“前店后廠”模型。而社群運營也是安高若品牌的運營特點，因此，他們在上生新所店門口的戶外的廣場就是最佳的社群活動策展空間。

項目二期的N1棟還有奧索卡戶外生活館、Reebok X nautica白帆復古聯(lián)合店和蕉內(nèi)總部。

其中，Ozark奧索卡是中國領(lǐng)先戶外品牌之一，由瑞士登山家Hans Shallenberger創(chuàng)立于1996年，其標志性的珠峰羽絨服多年經(jīng)典依舊。

而奧索卡品牌將在此打造一個沉浸式體驗空間，囊括品牌發(fā)布、產(chǎn)品展示、場景體驗、飲品休憩等功能。圍繞登山、騎行、露營、自然等主題，品牌將每周舉辦相關(guān)社群聚會，每月開展論壇、沙龍、展覽等活動。

圖：二期內(nèi)街景象

來源：房地產(chǎn)觀察家

而火遍魔都的時髦新中式茶館開吉茶室則開在緊臨蕨類植物小道核心區(qū)域。店門口擺著標志性的竹椅，與綠植綠樹搭配起來，頗有些在幽靜樹林中納涼喝茶的感覺。

除此之外，還有JUMP+JOY，這是一個致力于探索親子運動生活方式的品牌。它的入駐代表著上生·新所對其提倡的新型親子關(guān)系理念的認同。PURE Electric中國首家旗艦店也落戶這里，這是一個來自英國的高端電動滑板車品牌。

2、經(jīng)得起時間考驗的經(jīng)典品牌

上生新所還有一個招商邏輯就是引進經(jīng)典的、稀缺的并經(jīng)得起時間考驗的品牌。

比如，作為咖啡界Apple的藍瓶咖啡長寧首店落地于此，而藍瓶咖啡作為世界咖啡巨頭美國雀巢咖啡的孵化品牌，一直保持著低調(diào)而有節(jié)奏的開店控制。藍瓶咖啡在中國內(nèi)地已經(jīng)開出了6家門店，而門店設計由藍瓶與如恩設計研究室合作完成，在內(nèi)裝水平來看，一如既往的審美在線。

同時，這里還引進必勝客Pizzeria全球首店，主打窯爐披薩。按照傳承的非遺制作工藝，帶來多款意式地道美食。店鋪紅白條的外觀設計，在大片的綠植、灰色建筑風格里相當搶眼。

總結(jié)

到這里，我基本把上生新所二期的全貌復盤結(jié)束，但我對她的觀察卻遠沒有結(jié)束。

在整個上生新所的蛻變過程中，我能看到這里的歷史、文化，也能看到這里的時尚和摩登。這個曾經(jīng)是歐美人士俱樂部，后來的生物研究所的歷史，讓她穿越百年的時間洗禮，沉淀出一種如同“校園般”的獨特氣場。

她的產(chǎn)業(yè)辦公屬性決定了她的空間不像新天地這類純粹的商業(yè)街區(qū)那么喧囂，但她也絕不會像普通產(chǎn)業(yè)園區(qū)那樣的清冷。這里有一種難得的平衡感，她在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)，文藝和時尚，創(chuàng)新和復古，娛樂與工作之間，保持了一種恰到好處的平衡。

當你在這里徜徉，會不知不覺的感受到這里有一股“摩登”的生活方式氣場，她不徐不急地溫潤著這里的人，影響著因緣際會通過各種活動來到這里的社群的同伴，更是影響著慕名而來體驗這里文化與風情的游客們。

如果說一期的上生新所，更代表了文藝復古，而二期的她，則是把我們帶入摩登未來。作為上海城市更新領(lǐng)域最耀眼的一顆明珠，上生新所這個標桿案例，值得更多的關(guān)注。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：////////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | |

住宅

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢、新觀察

行業(yè)趨勢

國際案例

| | | | |

房地產(chǎn)觀察家核心特色 Featured Insights

研究洞察趨勢 | 深度解讀案例 | 報道創(chuàng)新事件

企業(yè)業(yè)務類型 Capabilities

案例深度剖析 | 項目策劃規(guī)劃設計 | 項目推廣運營