這段時(shí)間沒更新，花時(shí)間對(duì)成都購房者做了進(jìn)一步的了解。

　　從市場(chǎng)反饋看，我認(rèn)為，成都樓市目前以五城為主的自住區(qū)域比想象中要好，以天府新區(qū)為主的預(yù)期區(qū)域比想象中要差。

　　核心的5+1區(qū)其實(shí)樓市并不用太擔(dān)心，真需要擔(dān)心的是以天府新區(qū)為主的部分近郊和遠(yuǎn)郊。

　　其背后的原因是，2022年之前的購房者，和如今的購房者差距太大了！

　　短短三年時(shí)間，成都購房者發(fā)生了翻天覆地的轉(zhuǎn)變。

　　2022年之前的購房群體，經(jīng)歷了過去經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)的二十年，大家默認(rèn)經(jīng)濟(jì)高增速、通脹高增速、收入高增速、房價(jià)高增速會(huì)持續(xù)下去。

　　所以2022年前，買房的投資占比很大，大家也是心知肚明。

　　就成都而言，以天府新區(qū)為代表的樓市預(yù)期較大的區(qū)域，是涌入的大批投資購房群體。

　　投資客也是硬生生靠著預(yù)期，把位處郊區(qū)的天府新區(qū)房價(jià)推到了成都房價(jià)最高的幾個(gè)城區(qū)之一的高度。

　　當(dāng)時(shí)的投資客，過高的估計(jì)了經(jīng)濟(jì)的增速和個(gè)人收入的增速，把短期現(xiàn)象當(dāng)成長期規(guī)律。

　　結(jié)果轉(zhuǎn)頭就迎來兩大問題。

　　一是全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化（貿(mào)易戰(zhàn)、經(jīng)濟(jì)衰退等等）都在對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生間接影響，同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，部分行業(yè)面臨調(diào)整壓力，這也使得購房者對(duì)未來的職業(yè)發(fā)展和收入水平產(chǎn)生擔(dān)憂。

　　二是近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從快速上漲到逐步平穩(wěn)的過程，城鎮(zhèn)化、人口增速都在放緩，各城市陸續(xù)開始了房價(jià)下跌的情況，市場(chǎng)波動(dòng)讓購房者更加謹(jǐn)慎，擔(dān)心購房后資產(chǎn)貶值。

　　總結(jié)就是，沒錢的，擔(dān)心自己未來收入，不敢亂買房。有錢的，擔(dān)心房產(chǎn)貶值，不敢投資買房。

　　導(dǎo)致了前幾年市場(chǎng)放眼一望投資客大片，而目前市場(chǎng)購買需求基本上都是自住。

　　購房者的觀念在發(fā)生轉(zhuǎn)變，更加注重房產(chǎn)的居住屬性和長期價(jià)值，并非短期的投機(jī)收益！

　　而成都自住的主要聚集地，是最核心的5+1區(qū)。

　　目前成都的購房者，也更趨向于考慮核心5+1區(qū)的房產(chǎn)，并且開始厭惡風(fēng)險(xiǎn)，也不再熱衷于為預(yù)期買單。

　　購房者的轉(zhuǎn)變，把投資客們給干懵了，特別是今年。

　　因?yàn)?022年、2023年，全國樓市表現(xiàn)都差，但成都樓市算是比較堅(jiān)挺，也讓很多投資客認(rèn)為忍忍能看到希望。

　　其實(shí)早點(diǎn)賣掉變現(xiàn)，能少跌點(diǎn)。

　　但咬牙硬撐等到今年，二手房越跌越多，投資客們也基本意識(shí)到，自己不是獵人，而是獵物，開始逐漸離場(chǎng)。

　　但投資區(qū)域，本身自住需求就有限。

　　一方面，投資客開始離場(chǎng)，預(yù)期區(qū)域二手房供應(yīng)增加，另一方面購房者趨于自住買房，預(yù)期區(qū)域的購房需求減少。

　　預(yù)期區(qū)域，在踩踏供應(yīng)和需求疲軟的攻勢(shì)下，就剩下兩個(gè)字“割肉”！

　　所以看似當(dāng)今成都樓市，依然保持著疲軟。

　　但內(nèi)部的差異卻極其明顯。

　　我從不認(rèn)為，成都樓市會(huì)是一榮俱榮一損俱損。

　　熱門5+1區(qū)自住潛力區(qū)域，拋開老舊、品質(zhì)差的小區(qū)，依舊能風(fēng)生水起。

　　而曾經(jīng)以天府新區(qū)為主被推上神壇的預(yù)期區(qū)域，樓市則是整體每況愈下。

　　成都整體樓市的疲軟，并不是大家都疲軟，而是部分區(qū)域的過度疲軟，極大的拉低了整體水平。

　　不是成都樓市不行，而是有些區(qū)域樓市過于不行，而導(dǎo)致了看上去整體不行！