最近，中部第一城武漢發(fā)生了一件事。

有業(yè)主在政府部門留言板表示，自家小區(qū)的開發(fā)商惡意降價(jià)，售價(jià)從此前的2.3萬元/平米下降至目前的1.2萬元/平米，存在違規(guī)情況。

往常遇到這種問題，要么裝沒看見，要么“不知道，要核實(shí)”。

但這次超出了所有人的意料！

官方直接回應(yīng)，武漢未出臺(tái)限制房?jī)r(jià)下跌的政策，開發(fā)商有權(quán)自主定價(jià)。

翻譯成白話，降價(jià)全憑自愿！

去年底武漢也發(fā)生過類似的事：武漢東湖高新區(qū)某盤七五折賣房，最后在官方干預(yù)之下，開發(fā)商封盤道歉，安排退款。

怎么到了今天，態(tài)度發(fā)生了180°的轉(zhuǎn)變？

1Grain Rain

很神奇，武漢有沒有“限跌令”一直是個(gè)謎。

2022年，全國(guó)“限跌令”出現(xiàn)了一波高潮。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5月份至12月份，有近20個(gè)市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。

但武漢一直沒有明確表態(tài)，而是采取了另一種方式——“重新備案”。

意思是在第一次取證備案之后，想漲價(jià)或者降價(jià)，必須重新定價(jià)再備案。

說白了，還是限制樓盤的降價(jià)幅度。

當(dāng)時(shí)，武漢出現(xiàn)一大波樓盤重新備案，全是在降價(jià)！

現(xiàn)在更不用說了，房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今至少已有11個(gè)城市取消或放松限價(jià)，如沈陽(yáng)、寧德、陽(yáng)江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。

隔壁鄭州，7月31日直接發(fā)布了《關(guān)于取消商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)的通知》：

經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。

潛臺(tái)詞，可漲可跌！

武漢也不裝了，明確表示：

并未推出限制房?jī)r(jià)下跌的政策，商品房銷售價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主決定，只需要確保不超過備案價(jià)即可。

這可是正兒八經(jīng)武漢住更局的回復(fù)！

等同于官方態(tài)度！

2Grain Rain

沒辦法，武漢樓市太慘了！

先看新房情況。

今年上半年，武漢新建商品住宅成交均價(jià)16185元/平方米，較2023年的16572元/平方米下降約2.3%。

看似沒那么夸張，但跌幅在加深！

而且是連續(xù)6個(gè)月！

1月份，環(huán)比跌幅0.6%，同比跌幅0.5%；

2月份，環(huán)比跌幅0.5%，同比跌幅1.6%；

3月份，環(huán)比跌幅0.8%，同比跌幅3.6%；

4月份，環(huán)比跌幅1.0%，同比跌幅5.2%；

5月份，環(huán)比跌幅1.5%，同比跌幅6.8%；

6月份，環(huán)比跌幅1.1%，同比跌幅7.9%。

二手房更慘。

根據(jù)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，目前武漢二手房均價(jià)為14100元/㎡。相較2021年的高點(diǎn)18300元/㎡，跌幅超過20%。

6月70城中，武漢位居跌幅榜首！

1月份，環(huán)比跌幅1.0%，同比跌幅6.1%；

2月份，環(huán)比跌幅1.5%，同比跌幅7.6%；

3月份，環(huán)比跌幅0.9%，同比跌幅8.9%；

4月份，環(huán)比跌幅1.5%，同比跌幅10.6%；

5月份，環(huán)比跌幅1.3%，同比跌幅11.3%；

6月份，環(huán)比跌幅1.9%，同比跌幅12.5%。

連續(xù)3個(gè)月同比跌幅超10%，并且跌幅還在擴(kuò)大！

不光是房?jī)r(jià)，其它幾個(gè)指標(biāo)也不太好看。

成交量跌麻了！

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢住宅市場(chǎng)上半年成交321萬平方米，同比下降51%。

換算成房子，上半年武漢新房銷量為3.3萬套，與2020年的20多萬套相比，整整少了17萬套。

縮水85%，蘋果縮成車?yán)遄樱?/strong>

去化周期還在上升。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，武漢樓市去化周期為30.9個(gè)月，較2023年12月底的21.5個(gè)月大幅上升。

大家一定要清楚，去化周期是一個(gè)不斷動(dòng)態(tài)變化的數(shù)據(jù)，它隨著庫(kù)存量和出售速度的變化而變化。

不怕供應(yīng)大，就賣出貨慢！

去化周期變長(zhǎng)，只能說明武漢的房子越來越不好賣了。

話又說回來，別看武漢樓市表現(xiàn)不佳，但是在政策上它一直最積極的那一批。

比如解除限購(gòu)，在去年9月中旬武漢就全部取消，連二環(huán)內(nèi)也可以隨便買。

又或者是降利率，武漢也是第一個(gè)調(diào)整貸款利率下限的城市，全國(guó)朋友圈估計(jì)都發(fā)過武漢首套房貸款利率降至3.25%的消息。

真應(yīng)了一句話：

放開得越早，抗跌能力越差。

3Grain Rain

最近我們觀察的二線城市不少，長(zhǎng)三角的杭州、南京，西部的成都、重慶。

總體來說有一個(gè)感受，核心城市其實(shí)表現(xiàn)都不錯(cuò)，要么量漲，要么價(jià)漲，或者干脆豪宅一騎絕塵。

想比而言，作為中部第一城的武漢，明顯不太給力。

踩得有點(diǎn)狠了，最后還是抬一抬。

關(guān)于武漢樓市，與其說房?jī)r(jià)跌了，不如說房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移。

給大家舉個(gè)例子就明白了。

我們先看武漢樓市的高點(diǎn)——

2016年，武漢單價(jià)最高的二手房是江漢關(guān)旁邊的別墅，47300元/㎡。而到了2024年，單價(jià)最高的二手房變成了東湖邊的別墅，二手價(jià)已經(jīng)達(dá)到84897元/㎡。

包括東湖邊的高層，2016年是46000元/㎡，2024年的價(jià)格已經(jīng)到了70000元/㎡。

漲了吧？

漲得非常猛。

但如果看武漢樓市的低點(diǎn)——

2016年，武漢最低的房?jī)r(jià)在蔡甸，單價(jià)1745元?，F(xiàn)在是新洲，居然只有1303元/㎡。

通過對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)：

2016年武漢天花板和地板，相差27倍！

但2024年，差距擴(kuò)大到65倍！

明白了嗎？

不管一個(gè)城市的大盤是漲還是跌，它的房?jī)r(jià)都會(huì)集中到某些板塊、某些房子上面。

同理。

全國(guó)34個(gè)省級(jí)城市、339個(gè)地級(jí)市、3056個(gè)縣城，這些城市之間的差異、同一個(gè)城市項(xiàng)目與項(xiàng)目的差異，項(xiàng)目與項(xiàng)目配置的差異是非常巨大的。

其中，大部分城市的房子都會(huì)一文不值，但這些房子的價(jià)值并不是消失了。

只是轉(zhuǎn)移到了更高能級(jí)的城市！

有些城市的好房子價(jià)格會(huì)貴出天際，城市核心地段+稀缺資源的房子，未來十萬一平也很正常。

當(dāng)然，這并不妨礙城市的另一頭可能才1000出頭。

分化的不光是城市，也是區(qū)域，也是標(biāo)的。

房子選錯(cuò)了，可能一輩子白干；房子選對(duì)了，可能改變一代人的命運(yùn)。

我們大多數(shù)人對(duì)市場(chǎng)的感知都偏向防御性，但其實(shí)在大趨勢(shì)下，普通人根本防御不了。

眼看存款利率已經(jīng)降到1.8了，都快比很多城市的租金回報(bào)率還低了！

前幾天，央行報(bào)告中明確提到：

過去十年，我們的CPI中房租年均上漲是1.2%，考慮到這個(gè)動(dòng)態(tài)變化，未來的租售比有望提升到3%以上，會(huì)高于多數(shù)資產(chǎn)的回報(bào)率。

不容易啊，這可是官方表態(tài)！

未來的方向很明確，就是鼓勵(lì)買房、投資、消費(fèi)！