由于整體市場的低迷，上海房企開啟了小步快跑的“短頻快”模式。

前兩年動輒三四百套、甚至整盤入市的光景不再，今年單盤單次推盤量普遍控制在100-200套。

一方面是市場環(huán)境因素，單次大體量推盤去化難，反而會造成部分房源陷入長期作戰(zhàn)的陰影中。

另一方面是高節(jié)奏的推盤，有利于樓盤熱度的持續(xù)，畢竟每次開盤都是一次難得的宣傳節(jié)點。

尤其是在競爭激烈的浦東，前段時間浦東熱銷新楊思·上園，僅推了98套，即將開盤的陸家嘴前灘公館，也只推售225套。

然而市場上也有“孤勇者”，位于浦東中外環(huán)的港城中環(huán)匯云啟，向市場投了一個重磅炸彈。

項目不僅過會價突破了聯(lián)動價，更是要一次性全部推出720套房源，就相當(dāng)于其他4-5個項目推售的總和。

大家都很好奇，在當(dāng)下市場，開發(fā)商為何敢一次性推這么多房源？

今天，總爺就和大家來聊聊，捂了三年的港城中環(huán)匯項目到底如何？背后開發(fā)商港城集團實力怎么樣？

01

主打剛需，但缺點不少

港城中環(huán)匯云啟之所以有勇氣一次性推720套，或許正是相信那句老話：

“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”。

港城中環(huán)匯云啟位于浦東中外環(huán)間御橋板塊，這是一座體量達到56萬方的大型產(chǎn)城融合綜合體，過會價格6.5萬/㎡。

這次價格雖然突破了拿地6.25萬/㎡的聯(lián)動價，但與其他在售新房比仍又一定的價格優(yōu)勢。

目前港城項目周邊的二手房，仁和都市花園等品質(zhì)相對高的，二手掛牌價8-9萬/㎡；房齡在10年以上的綠洲康城親水灣東區(qū)，基本在5.6-6萬/㎡。

對比下來，港城中環(huán)匯云啟6.5萬/㎡的價格，甚至讓人對一二手倒掛浮想聯(lián)翩？

貴的東西只有一個缺點——貴，而便宜的東西卻有很多缺點。港城中環(huán)匯云啟價格到位，但是自身很明顯的。

首先周邊城市界面非常一般，項目西南側(cè)直線距離約700米有個墓地，西側(cè)緊鄰高壓線，短期內(nèi)不會有所改變。

西北側(cè)直線距離4km是御橋的浦城熱電垃圾焚燒廠，雖然已經(jīng)改成了垃圾中轉(zhuǎn)站，但對于附近空氣和水質(zhì)的影響，是否消除尚未可知。

而項目的南邊則緊貼外環(huán)高速，這條上海交通大動脈會有噪音、粉塵影響。

其次，項目周邊生活配套相對齊全，但能級較低聊勝于無。

開車通勤比較方便，自駕40分鐘到達徐家匯和人民廣場；但到最近的地鐵站11、16號線羅山路站，實際步行距離要1.2km。

除了項目本身自帶的2萬方商業(yè)外，項目周邊以底商為主，業(yè)態(tài)較為單一。

距離最近的商場是太平洋中環(huán)廣場，約2km，但部分商家已經(jīng)關(guān)門，至今還在艱難招商中。

最后還是產(chǎn)品力問題，主力戶型99㎡3房存在一定的硬傷。

得房率約73%，導(dǎo)致3個房間的尺度都很小，樣板間主臥只放了一個1.5米的床，南向次臥為1.2米的床，北向書房只有一個書桌。

為了節(jié)約成本，項目裝修配置也很一般，用的也是普通的雙層玻璃，噪音不可避免。

相比周邊金茂、浦開等改善型產(chǎn)品，這里待到交付后，可能要面臨較多的改造及裝修補充。

整體看來，港城中環(huán)匯云啟比較適合價格敏感、對環(huán)境及產(chǎn)品有容忍度的剛需上車客戶。

02

高舉高打，大盤推售模式

港城集團成立于2002年，由浦東國資委和臨港國資中心共同投資創(chuàng)辦，是臨港片區(qū)的三大開發(fā)主體之一。

港城集團主要負責(zé)以滴水湖為核心的臨港主城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能、產(chǎn)業(yè)功能的開發(fā)與建設(shè)，這些年臨港的變化離不開港城集團的努力。

其中，負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)的是港城房產(chǎn)集團，是港城集團全資子公司，涵蓋了房產(chǎn)開發(fā)、保障房運營、商業(yè)綜合體開發(fā)運營和物業(yè)服務(wù)四大板塊。

港城中環(huán)匯云啟一次性全推720套，也是港城房產(chǎn)集團一直以來項目推售邏輯的體現(xiàn)。

港城房產(chǎn)集團一直深耕臨港新城，在臨港開發(fā)了多個住宅項目，不管市場如何變化，都保持著相對大批量的推盤節(jié)奏：

高舉高打，大盤推售模式

比如滴水湖馨苑悅灣，2018年一次性推出614套住宅，開盤當(dāng)日去化8成。2021年7月，項目5期又一次性推出316套疊墅和高層，當(dāng)日售罄。

港城、融創(chuàng)、雅戈爾三家開發(fā)商聯(lián)手打造的悅城項目，2021年底單次推售整盤1226套，當(dāng)日售罄。

2021年前后，臨港多個住宅取得了較好的銷售成績。但在當(dāng)前市場環(huán)境下，港城集項目也出現(xiàn)了滯銷，卻保持著同樣的推盤節(jié)奏。

今年年初，港城在惠南板塊的云樾觀海項目，也一次性推出了311套住宅，開盤半年有余，至今只網(wǎng)簽了25套，網(wǎng)簽率僅8%。

港城集團此前深耕臨港，初次亮相中外環(huán)，打造的港城中環(huán)匯云啟，從2021年拿地至今已經(jīng)快3年了。

在當(dāng)下市場環(huán)境，一次性推出全部720套，這其實非?？简為_發(fā)商的操盤能力和蓄客水準(zhǔn)。

03

經(jīng)營顯憂，操盤力待提高

和很多國企一樣，港城集團也面臨著“增收不增利”的困境。

在最新出爐的上海城投公司（涉開發(fā)）營收排行榜中，2023年，港城集團以101.23億元排名第9，同比增長了85%；歸母凈利潤卻下滑了近30%，僅剩1.83億元。

截至今年1季度末，歸母凈利潤更是虧損了4億元；貨幣資金65.65億元，一年內(nèi)到期負債84.76億元，現(xiàn)金無法覆蓋短期負債。

另外，受限資產(chǎn)占比過高，超過了30%，達到了34.66%。

值得注意的是，港城集團已經(jīng)連續(xù)4年資產(chǎn)負債率超過80%，在增收不增利背景下還挺棘手的。

地方企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不是什么新鮮事，隨著市場競爭越來越激烈，很多國企已經(jīng)非常市場化，產(chǎn)品打造能力也逐步走向行業(yè)前列。

但是，我們可以看到，不論是即將推售的港城中環(huán)匯云啟，還是此前臨港片區(qū)很多熱銷的項目，港城集團打造的商品房，還是被很多客戶吐槽“產(chǎn)品力弱、裝標(biāo)一般、品位不高”。

此外，此前熱銷的臨港悅城項目，交付延期3個月，并在交付后出現(xiàn)了交付質(zhì)量、物業(yè)管理等一系列問題。

從港城集團的案例來看，做基建到做商品房，還是有一道門檻的。

如今房地產(chǎn)進入了拼真本事的時代，開發(fā)能力、產(chǎn)品力、服務(wù)力缺一不可。

港城集團自身操盤能力的提升，或許已經(jīng)迫在眉睫。

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