城南，作為前幾年成都樓市最強勢的區(qū)域。

　　錦江生態(tài)帶、天東、天西、興隆湖、怡心湖、華府等一眾城南板塊，當時熱度和房價雙高，是被大量投資客看好，預(yù)期高漲，信心滿滿。

　　也就兩三年時間，為什么這些熱門板塊，突然就不熱了？

　　翻看當時我分析城南樓市有風險的文章，看好城南讀者的一些評論，就不難看出當時大家對城南的高期待值。

　　評論，有時候為了維護自身利益，難免會往夸張的方向說。

　　但不可否認，2021年的確是城南樓市，強勢的一年。

　　天府新區(qū)很多小區(qū)房價都直奔3萬。

　　不敢說300萬買不到天府新區(qū)，但200萬以內(nèi)，能買到的房源，要么位置差，要么小、要么樓齡品質(zhì)都不怎么樣。

　　而如今，200萬以內(nèi)，天府新區(qū)位置算不錯的區(qū)域，就連洋房都可以隨便買。

　　曾經(jīng)單價奔三萬的小區(qū)，現(xiàn)在也是賣到了一萬多。

　　并且目前趨勢，還在向下。

　　之所以會由熱轉(zhuǎn)涼，其實就兩點原因，不光是城南，其實很多板塊都是這樣，只是城南最嚴重。

　　一、供應(yīng)端，庫存壓力。

　　二、需求端，新一批的購房者，開始掀桌子了。

　　對于樓市，庫存就是一把懸在空中的劍，一旦庫存問題出現(xiàn)，就是傷筋動骨。

　　城南這些熱門板塊，有什么特點？

　　開發(fā)時間集中，產(chǎn)品集中，投資的人還多。

　　造成的影響是什么？

　　板塊內(nèi)和相鄰板塊，大量樓齡差不多，品質(zhì)差不多，面積段差不多的二手房集中流入市場。

　　競品房源出現(xiàn)龐大的庫存積壓。

　　這還不是最關(guān)鍵，最關(guān)鍵是需求端方面，新一代的購房群體，現(xiàn)在直接開始掀桌子了。

　　樓市對待新老兩代購房群體，其實是不平等的。

　　做生意都清楚，囤積居奇是最暴利的賺錢方式。

　　簡單講，就是找到一種有收益預(yù)期的商品資源，然后把資源攥在自己手里，抬高價錢，再賣給后來者。

　　最典型的就是紅木、陶瓷、字畫等等。

　　而在樓市上，上一代成都買房投資客，其實就是抓住了城南規(guī)劃發(fā)展熱的階段，低成本大量買入，把資源攥在手里。

　　然后天天鼓吹，配套不行就給你聊未來，發(fā)展不行就給你談規(guī)劃，想方設(shè)法抬高價格。

　　投資客給購房者畫大餅，想把預(yù)期全換算成價格賣出去。

　　錢全讓投資客賺，風險由購房者擔，那新一批的購房者就干脆不玩了。

　　你跟我說你手里的紅木，全世界最最好，打出來的家具低調(diào)奢華有內(nèi)涵。

　　對不起，我不喜歡紅木，我是土狗，我就喜歡網(wǎng)上淘點幾十塊錢的破銅爛鐵家具，更低調(diào)，更內(nèi)涵。

　　上一批投資客不給新一批購房者留活路，新一批購房者，就干脆把原有的估值體系全盤否定。

　　你玩預(yù)期畫大餅，抱歉，我不接受。

　　為什么購房者以前喜歡沖新區(qū)，現(xiàn)在喜歡往核心城區(qū)買？

　　大家不再相信預(yù)期價值，而是專注實用價值。

　　你多大鞋，我多大腳。

　　你給我玩剝削，我就給你掀桌子。

　　在供應(yīng)壓力的基礎(chǔ)上，需求端又逐漸強勢，導致的結(jié)果，自然也就是現(xiàn)在的每況愈下。

　　這些板塊，現(xiàn)在面臨的問題，不光只是把價格降到和其配套品質(zhì)各方面匹配的水平，還需要面臨進一步降價去庫存的問題。

　　因為就算降到市場合理價，也架不住要賣的房源多。

　　這么多類似房源，都是市場價，憑什么買你的呢？

　　聰明一點的房東，早就用大幅降價換快速成交，不聰明的還在死等，認為等得來機會。

　　但實際上，因為這些地方不缺空地，新房子，新產(chǎn)品未來還多的是，往往等來的只有房屋的折舊、產(chǎn)品的迭代。