作者:kangins

近三年在全國各地一路“狂飆”、攻城掠地的建發(fā)，開始急剎車！

近日，“新閩系”帶頭大哥建發(fā)旗下的房產(chǎn)上市平臺建發(fā)國際集團(tuán)（01908.HK，后簡稱“建發(fā)國際”）行政總裁林偉國在2024年上半年業(yè)績發(fā)布上對下半年的房地產(chǎn)形勢發(fā)出預(yù)警：

無法預(yù)期下半年會有很大反轉(zhuǎn)，尚不能明確。

這一信號的發(fā)出，既是對當(dāng)下房地產(chǎn)未來局勢的判斷，也是對近三年建發(fā)在地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的急剎車。根據(jù)中期業(yè)績報告顯示：

1、上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入327.5億，同比增長34.46%；

2、歸母凈利潤8.17億，同比下降36.37%

對于陷入“增收不增利”，建發(fā)國際歸納于兩個因素：

1、期內(nèi)毛利潤率同比下降至11.9%；

2、上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均權(quán)益同比相應(yīng)降低；

翻譯成大白話就是：

高價地拿太多，利潤遭擠壓！

在當(dāng)下房地產(chǎn)行情普遍陷入低迷之際，以價換量本無可厚非，但是對于建發(fā)而言，卻意味著不一樣的信號！

01 預(yù)警： “狂飆”式高價拿地后遺癥

康哥查了近三年的TOP100強(qiáng)的拿地數(shù)據(jù)，建發(fā)的狂飆始自2021年，而這一年剛好也是曾經(jīng)地產(chǎn)巨無霸恒大全面淪陷的元年：

1、2021年，建發(fā)以1766億的新增貨值位居百強(qiáng)第12名；

2、2022年，建發(fā)以908.5億的新增貨值位居百強(qiáng)第10名；

3、2023年，建發(fā)以1606.4億的新增貨值位居百強(qiáng)第5名；

伴隨拿地數(shù)據(jù)的狂飆，建發(fā)銷售業(yè)績也開始狂飆之路，并在2023年以1890.6億的銷售額超過民企一哥龍湖，擠身百強(qiáng)第八位，而排在建發(fā)前面的房企是：

保利/萬科/中海/華潤/綠地/招商蛇口/碧桂園

緊隨建發(fā)其后的是龍湖、金地，TOP10名單中要么是財大氣粗的央企，要么就是長年霸榜的民企中的領(lǐng)軍三好生，地方國企進(jìn)TOP10，建發(fā)可謂開了：

前無古人的先河！

高潮則來自始自21年發(fā)力的建發(fā)開始了狂飆進(jìn)程，并于今年登頂封神，以279個小目標(biāo)讓此前的帶頭大哥們：

望其項(xiàng)背！

仔細(xì)分析一下拿地數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在拿地面積僅排第四的情況下以總金額第一封神，足見建發(fā)房產(chǎn)拿地：

拼的瘋狂！

顯然，這也是“閩系房企”一貫愛拼才會贏的作風(fēng)。2021年，我國商品房銷售規(guī)模達(dá)到歷史性地巔峰18萬億，僅兩年后的2023年，這一銷售數(shù)據(jù)便掉到了11.7億：

暴跌35%！

而到了今年，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國商品房銷售規(guī)模僅4.7萬億，而且這個還已經(jīng)包括金三銀四和5.17政策發(fā)力后的效果，根據(jù)這個情況預(yù)測，今年銷售額很難過10萬億。

而一個頭部房企的朋友給康哥的預(yù)測卻更悲觀，如果下半年沒有更大力度的政策出臺，很可能全年銷售規(guī)模不超過：

7萬億！

其做出這一判斷的理由是：自己所在公司投的項(xiàng)目比去年肉眼可見的減少，而在TOP100榜單上排名卻在上升，這說明一個問題：

當(dāng)前銷售形勢并不樂觀！

顯然，這一信號對于上半年才剛剛完成封神的建發(fā)而言，狂飆式瘋狂高價搶地的風(fēng)險已然：

暗潮涌動。

02 巨額浮虧：折翼家居巨頭

作為建發(fā)集團(tuán)利潤的核心，房地產(chǎn)板塊一直承擔(dān)著重要的角色，建發(fā)房產(chǎn)利潤的承壓顯然給集團(tuán)帶來壓力，而建發(fā)股份收購家居龍頭紅星美凱龍的巨額虧損顯然給其帶來了更大的壓力：

2023年建發(fā)股份耗費(fèi)62.86億購買美凱龍29.95%的股份，一躍成為其第一大股東！

這筆收購僅僅才過一年，該筆收購給建發(fā)帶來巨額虧損：

1、收購價4.82元/股，當(dāng)前現(xiàn)價2.19元（8月29日收盤），跌幅54.5%，收購成本虧34.3億；

2、2023年，紅星美凱龍給建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母利潤為-5.63億；2024年上半年，這一虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，歸母凈利潤預(yù)虧10-13億；

兩項(xiàng)合計(jì)虧損近50億，相當(dāng)于收購成本：

79.5%！

03 寫在最后

縱有建發(fā)集團(tuán)供應(yīng)鏈提供充足的現(xiàn)金流優(yōu)勢，但是貢獻(xiàn)利潤的左膀右臂所帶來的壓力顯然加大了建發(fā)集團(tuán)對未來的悲觀預(yù)期！這也是為啥建發(fā)房產(chǎn)在三年半的狂飆之外，突然開始：

急剎車！

這一幕又何曾相似！同樣是在2021年上半年依然瘋狂拿地融創(chuàng)，同樣高價進(jìn)行拿地，也同樣在2021年下半年以三條紅線為分界線開始，突然急剎車！

建發(fā)作為國企，顯然具有更強(qiáng)的債務(wù)管控水平，但是當(dāng)前對于建發(fā)的難題是：土地儲備大部分來自于2022、2023年收購的，而這兩年高價收購來的土地未來該如何處置？建發(fā)管理層給的方案是：

靈活銷售！

在當(dāng)下市場承接盤已肉眼可見萎縮的背景下，一向激進(jìn)的建發(fā)對未來也愈發(fā)謹(jǐn)慎，此時的靈活究竟該如何靈活？多久去化？恐怕對于今時今日的建發(fā)而言：

恐怕也給不出答案。

而同樣作為供應(yīng)鏈巨頭的廈門三巨頭之一，其地產(chǎn)擴(kuò)張策略與建發(fā)有異曲同工之妙，市場卻傳出大裁員的消息，究竟是真還是假？顯然對于建發(fā)來說：

過去狂飆的時刻有多爽，未來收縮之路就有多痛苦！