現(xiàn)在的買(mǎi)房人真是挺幸福的。

這是小閑在上半年集中看過(guò)十幾個(gè)樓盤(pán)之后的體會(huì)。

福利都是硬貨

只要你買(mǎi)，羊毛多出你想象

先說(shuō)兩條關(guān)于餐飲業(yè)的數(shù)據(jù)，見(jiàn)微知著。

第一條是根據(jù)紅餐網(wǎng)的大數(shù)據(jù)，23年5月時(shí)候，上海人均客單價(jià)在500元以上的餐廳，大約有2700多家，14個(gè)月后的現(xiàn)在只剩下1300多家。

第二條是根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上半年北京餐飲業(yè)利潤(rùn)總額同比下降88.8%，餐飲配送及外賣(mài)送餐服務(wù)從業(yè)人員，數(shù)量增長(zhǎng)了49.7%。

作為生活關(guān)聯(lián)最密切的餐飲業(yè)，消費(fèi)勢(shì)頭都能受到如此大的沖擊，側(cè)面證明影響樓市成交的核心因素還是收入縮減，供應(yīng)或者產(chǎn)品其實(shí)都不是主因，而且這種收入縮減的現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)很難改觀。

這個(gè)時(shí)段下有能力買(mǎi)房的人，他們的共性是有穩(wěn)定收入和資金支配自由度。而且這種穩(wěn)定性在未來(lái)能保持很長(zhǎng)一段時(shí)間。這樣的購(gòu)房人就成了各個(gè)樓盤(pán)絞盡腦汁要爭(zhēng)奪的對(duì)象，花費(fèi)四五個(gè)小時(shí)輪番上陣，堅(jiān)持不懈說(shuō)服客戶下定的案例，比比皆是。

相應(yīng)的各種優(yōu)惠、抽獎(jiǎng)、金蛋、伴手禮、車(chē)位、物業(yè)費(fèi)，各種羊毛都會(huì)統(tǒng)統(tǒng)跟上。再特色一點(diǎn)比如河北區(qū)中車(chē)津浦智匯港，九年一貫制育嬰里小學(xué)的建設(shè)申請(qǐng)正式批復(fù)，買(mǎi)房可以“送”學(xué)籍。

所以在鼓勵(lì)消費(fèi)的大環(huán)境下，敢于釋放個(gè)人消費(fèi)力的，自然會(huì)得到非同一般的回報(bào)。除了開(kāi)發(fā)商提供的各種羊毛，還有史上最低首付、最低貸款利率、政府發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼，得到近十年來(lái)一二線城市戶籍門(mén)檻最松動(dòng)易邁過(guò)的機(jī)會(huì)。

幾年之前的形勢(shì)是，一個(gè)月的時(shí)間全國(guó)各地能搶著頒行幾十條抑制購(gòu)房的政策，現(xiàn)在是搶著頒行幾十條反向支持購(gòu)房的政策，唯恐大家不買(mǎi)。

小閑對(duì)此的評(píng)價(jià)是：當(dāng)初打壓的有多轟轟烈烈，現(xiàn)在欲求的就有多如饑似渴。所以在這個(gè)時(shí)段上車(chē)的購(gòu)房人，也算是抄上了這一波官方+企方給的福利大禮包。這一點(diǎn)是真的能讓過(guò)往十年的購(gòu)房人羨慕不已。

4代房火爆

產(chǎn)品還有內(nèi)卷提升的空間

不過(guò)兩三年時(shí)間，天津樓市的產(chǎn)品變革翻天覆地。一手打開(kāi)了新代產(chǎn)品的局面，另一手毫不留情把上代產(chǎn)品掃落谷底。產(chǎn)品向的創(chuàng)新、復(fù)刻和大膽嘗試，真的讓人應(yīng)接不暇。

遍地開(kāi)花的架空層設(shè)計(jì)，把內(nèi)部共享空間玩出花來(lái)，規(guī)整出兩三千平米方方正正的5米層高商業(yè)空間，用來(lái)服務(wù)業(yè)主。這樣闊綽百搭的場(chǎng)地，放上健身設(shè)備秒殺品牌健身房，擺布餐桌椅比高檔餐廳還奢華，布置兒童樂(lè)園不遜于高端私立幼兒園。

這樣的功能空間，其實(shí)把家庭生活中很多使用頻次較低的功能移出來(lái)，放置在半公共的架空層“儲(chǔ)存”，隨來(lái)隨用，還能找到志趣相投的“搭子”。這無(wú)形中釋放了一定程度室內(nèi)空間，給購(gòu)房人增加了隱形實(shí)惠。

而錯(cuò)落露臺(tái)的風(fēng)已經(jīng)從洋房吹到小高層，十六七層的小高層，90幾平米的戶型，同樣能擁有奇偶層錯(cuò)落露臺(tái)，觀感同樣驚艷，結(jié)合飄窗和設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，也能實(shí)現(xiàn)超90%出房率，價(jià)格還比洋房更便宜。

錯(cuò)落露臺(tái)當(dāng)然驚艷，但這并非終極形態(tài)。目前天津市面上4代住宅的露臺(tái)，還都在1,6米~2米的進(jìn)深上小心翼翼的試探，在8平米~10平米的面積上淺嘗即止。

等到進(jìn)深超過(guò)3米的真正露臺(tái)，或面積超過(guò)15平米以上轉(zhuǎn)角露臺(tái)凌空出世的一天。尺度爆炸適用性倍增帶來(lái)的生活環(huán)境改觀，才真正震撼出現(xiàn)。

當(dāng)4代住宅的樣板間越來(lái)越多，這樣的視覺(jué)效果碾壓之下，很多老盤(pán)及存量房，真的就只剩下降價(jià)一條路。

譬如W公司以司慶名義，推出翡翠大道的特價(jià)房，小高層84平米132萬(wàn)起，邊戶97平米151萬(wàn)起，而且還是精裝修交付。

再譬如金地藝華里則是推出“99元鎖房”活動(dòng)，希望渠道和中介們先出手押上一寶。

小閑對(duì)此的評(píng)價(jià)是：隨著時(shí)間的推移，老產(chǎn)品和次新房的價(jià)值體系，如果沒(méi)有地段或?qū)W區(qū)的加持，必然會(huì)受到更大的沖擊。十臺(tái)諾基亞綁在一起也賣(mài)不過(guò)一臺(tái)華為。早一步享受四代住宅的人，必然讓人羨慕。

生源少了

買(mǎi)下的學(xué)區(qū)房更合適了

河西三片的扛把子學(xué)校~師大二附小淥水道小區(qū)，一年級(jí)新生28個(gè)班，全年級(jí)大約1200名新生，平均每班學(xué)生超過(guò)40人。

而據(jù)說(shuō)淥水道校區(qū)的歷史巔峰期曾經(jīng)是一年級(jí)40個(gè)班。而直線距離5公里之外西青區(qū)育英小學(xué)的招生規(guī)模只有3個(gè)班。

河西區(qū)其它學(xué)校的一年級(jí)新生人數(shù)，也有不同程度的縮減。基本上每個(gè)學(xué)校的縮減規(guī)模都在2個(gè)班到4個(gè)班不等。

一年級(jí)生源的縮減，一方面有新生兒數(shù)量逐年減少的原因，另一方面也因?yàn)閷W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有所下跌，但相對(duì)收入水平而言依然處在相對(duì)高位，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)讓很多家長(zhǎng)有心無(wú)力。

在小閑看來(lái)：對(duì)于今年買(mǎi)到學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，同比往年付出的買(mǎi)房資金更少，得到的學(xué)校資源分?jǐn)偵戏炊嘁恍?/strong>。好比過(guò)山車(chē)就在哪里，六十人排隊(duì)和一百人排隊(duì)的感受肯定不一樣。房子便宜，學(xué)校資源還不那么擁擠，這一點(diǎn)也能讓人不少羨慕。

從樓盤(pán)到訪客戶的數(shù)量和頻次看，天津樓市的熱點(diǎn)局部，和熱點(diǎn)樓盤(pán)還是有的。大環(huán)境注定不能盡如人意，但總會(huì)有出圈的板塊和樓盤(pán)。

今年的房企的年終任務(wù)沖刺之戰(zhàn)，很可能就要在九月份提前打響。購(gòu)房人對(duì)于心儀卻預(yù)算不足的樓盤(pán)，不妨多給對(duì)方一點(diǎn)機(jī)會(huì)，萬(wàn)一它真的給你申請(qǐng)出一套“工抵房”呢。