2006年的夏天，太原國貿(mào)大酒店三層宴會廳，舉辦了一場特殊的“宴請”。這個(gè)煤炭大省最高檔的酒店，聚集了二百多位嘉賓，他們幾乎都是當(dāng)時(shí)中國最有錢的一群人：

煤老板。

　　活動(dòng)盛大奢華，主辦方給煤老板準(zhǔn)備了最重磅的禮物：

奧運(yùn)前北京CBD商業(yè)地產(chǎn)最后機(jī)會——朝外SOHO。

　　主辦方是SOHO中國董事長潘石屹。經(jīng)歷了一場家庭風(fēng)波后，他帶著營銷團(tuán)隊(duì)從北京趕來，第一次在異地舉辦開盤活動(dòng)。

　　之所以在山西搞開盤，是因?yàn)樵诖酥?，朝外SOHO旁的SOHO尚都項(xiàng)目開盤，8天簽約了5個(gè)億。而山西的煤老板，是購房的主力軍。

　　在國貿(mào)大酒店的開盤結(jié)束后，這些煤老板們——潘總的仰慕者，帶著和潘總的合影，和一份購房協(xié)議，滿意地回到自己灰塵漫天的礦山。后來，朝外SOHO的山西客戶的比例高達(dá)40%。

　　那幾年絕對是老潘的高光時(shí)刻。SOHO中國的業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，而除了知名地產(chǎn)企業(yè)家的身份，他還跨界文化、時(shí)事、影視，在公共領(lǐng)域極為活躍，被稱為：

中國的特朗普。

　　后來，潘總就養(yǎng)成了定期去山西的習(xí)慣，他對客戶幾乎有求必應(yīng)，甚至親自下過礦井。

　　2010年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)銷售額238億，達(dá)到規(guī)模之巔。潘總的夫人張欣喊出一個(gè)目標(biāo)：

銷售千億、超越萬科。

　　前幾天，SOHO中國發(fā)布了半年報(bào)。這家曾號稱要超越萬科的公司，營收規(guī)模不到8億，虧損了一個(gè)小目標(biāo)。公司市值只有30多億，縮水了87%。

　　潘總夫婦身家從17年前最高峰時(shí)的270億縮水到現(xiàn)在的185億元，位居中國第290位。

　　盡管如此，潘總竟然還是很多中國地產(chǎn)商最羨慕的人，沒有之一。

　　1

　　2009年6月30日，北京廣渠路15號地迎來現(xiàn)場拍賣。

　　當(dāng)時(shí)還名不見經(jīng)傳的央企方興地產(chǎn)力壓SOHO中國、保利等房企，以“黑馬”之姿，拿下這宗樓面價(jià)14500元每平米的地王。

　　方興代表高舉號碼牌的照片，廣為流傳。照片中，潘總夫婦就坐在前排，笑得很無奈。第二天，沒拿到地的網(wǎng)絡(luò)大V潘總撰文稱：

北京土地市場的泡沫，的確已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　潘總生性謹(jǐn)慎，這幫助他從海南樓市泡沫的死人堆里爬出來。但這次，他的確看錯(cuò)了。方興后來在廣渠門地塊打造了第一個(gè)金茂府，這個(gè)豪宅后來二手房價(jià)超過：

10萬元一平米。

　　SOHO達(dá)到規(guī)模之巔的那年，山西省啟動(dòng)了煤炭資源重組整合。民營小煤礦開始被關(guān)停，煤老板開始沉寂。

　　沒過多久，北京又出臺了住宅“限購令”，非京籍客戶的購房門檻，開始越來越高。

　　但對潘總影響更大的，是那一年北京出臺的禁止寫字樓、酒店物業(yè)散售令。這意味著，SOHO的散售模式，在北京走不通了。

　　2010年初，北京CBD的中服地塊啟動(dòng)招標(biāo)。潘總突然公開質(zhì)疑競買條件里，對投標(biāo)主體的苛刻要求，認(rèn)為是：

內(nèi)定。

　　后來，中服地塊經(jīng)拆分后重新出讓。SOHO參與了其中三宗地塊的競買。潘總的報(bào)價(jià)不低，并自稱聘請了世界級規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，但最終：

顆粒無收。

　　潘總的散售模式，為SOHO日后的糟糕物業(yè)管理埋下了種子。SOHO在買家、租戶和政府心中的形象，后來日漸被削弱。

　　2011年，SOHO中國的銷售額降到109億，營收更是降了近七成。遲遲拿不到好地塊，潘總在2012年開始提出放棄散售模式，轉(zhuǎn)戰(zhàn)自持。

　　這個(gè)選擇，讓他錯(cuò)過了房地產(chǎn)的最后一波紅利。轉(zhuǎn)型運(yùn)營商后，業(yè)績快速滑落。潘總也逐漸從舞臺中央淡出。

　　2014年開始，潘總開啟賣賣賣的模式。五年時(shí)間，先后賣掉了上海海倫廣場、靜安廣場、凌空、世紀(jì)廣場、虹口SOHO等。

　　就連北京物業(yè)的地下停車場，他都打包賣給了廣州的慧泊停車場。

　　賣掉了300多億資產(chǎn)后，潘總將投資都轉(zhuǎn)向了海外。國內(nèi)只剩下北京、上海核心地段的七八個(gè)商業(yè)。潘總說，這些最核心的資產(chǎn)，不會再賣了。

　　2

　　2019年10月30日，SOHO中國的股價(jià)忽然盤中暴漲。當(dāng)天傳言說，黑石計(jì)劃收購SOHO中國的資產(chǎn)。

　　傳言發(fā)酵了一年半后，黑石發(fā)出全面收購邀約，擬取得SOHO中國的控制權(quán)。收購后，潘總夫婦的持股比例降至9%，成為：

小股東。

　　雖然嘴上一再說不會再賣資產(chǎn)。但潘總的身體一直很誠實(shí)。在他看來，一個(gè)如同當(dāng)年海南般逃頂?shù)臋C(jī)會，似乎再次出現(xiàn)了。

　　但一個(gè)多月后，市場監(jiān)管總局根據(jù)《中國反壟斷法》，對這個(gè)收購啟動(dòng)了立案審查。黑石不得不終止收購。

　　在黑石收購之前，潘總還推動(dòng)過SOHO中國的私有化，試圖抽身而退。但同樣因?yàn)楦鞣N原因，未能達(dá)成。

　　這兩次操作的反轉(zhuǎn)，讓很多人疑問重重。老潘是遇上事了？

　　此時(shí)的潘總的確低調(diào)了。他很少發(fā)微博，也不怎么對公司的事發(fā)表評論。他不再是那個(gè)懟天懟地懟空氣的中國特朗普了。

　　接著疫情爆發(fā)。SOHO旗下的七八個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，出租率和租金收入均不理想。疫情過去后，京、滬商業(yè)地產(chǎn)還是繼續(xù)低迷，靠收租為生的SOHO中國業(yè)績，每況愈下。

　　今年上半年，SOHO中國旗下物業(yè)的出租率只有76%。其中望京SOHO的出租率為57%，平均租金降到了每月每平米4塊錢。

　　曾創(chuàng)下“開盤6天勁銷9億”的朝外SOHO，空置率更達(dá)到了46%。8月，朝外SOHO一套特價(jià)房源的租金，降到了每月每平米：

1.73塊。

　　這可能是北京寫字樓市場的地板價(jià)了。

　　曾經(jīng)熱鬧的銀河SOHO商場，也一片冷清。最多的店面是房產(chǎn)中介，和輔導(dǎo)班。

　　但SOHO官方的租售平臺上，銀河SOHO的租金還是不低——商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)4塊左右，寫字樓報(bào)價(jià)6塊左右。但后面都還有備注標(biāo)簽：

免租期可議。

　　銀河SOHO的中介跟我說，SOHO重注面子，合同價(jià)一定要大，但免租期最高能給到4個(gè)月，折下來商鋪能降到2塊多，寫字樓能降到4塊。

　　中介說，自己來了快6年了，看著它的租金從10塊降到8塊，降到去年的4塊。到了今年，連3塊5的房源都有了：

寫字樓中介，快干不下去了。

　　這并非SOHO一家如此。中國四大一線城市寫字樓的空置率，今年上半年已經(jīng)攀升至20%了，租金水平一降再降。

　　當(dāng)年在麗澤SOHO的首批客戶簽約儀式上，潘總曾吐槽，自己紐約寫字樓租金回報(bào)率都是5%、6%：

中國寫字樓的租金回報(bào)率，我都不好意思說。

　　3

　　2020年1月中旬，潘總在飛往美國的前一天，找到優(yōu)客工場創(chuàng)始人。

　　潘總也沒有什么客套話，上來就說，我把3Q空間賣給你怎么樣？

　　3Q空間是潘總用了五六年時(shí)間孵化的共享辦公品牌，是他淡出地產(chǎn)圈后的主要心血。但優(yōu)客工場老板彼時(shí)還在忙自己的事，他找了個(gè)理由婉拒，說我也沒錢呀。

　　萬萬沒有想到，潘總竟然說：

沒事，我把3Q空間送給你。

　　這位精明的商人，已經(jīng)不算賬了。

　　潘總在國內(nèi)的最后一次公開露面，是2020年1月8日。

　　他為老家甘肅天水石咀村捐建的養(yǎng)正幼兒園舉行了竣工典禮?！梆B(yǎng)正”二字取自潘石屹幼年就讀的潘集寨學(xué)校前身——養(yǎng)正學(xué)堂。

　　養(yǎng)正學(xué)堂，是潘石屹爺爺?shù)臓敔攧?chuàng)辦的。潘石屹的爺爺潘爾燊，是首批養(yǎng)正學(xué)堂的學(xué)員，后來考到了北京高等警官學(xué)校和黃埔軍校第六期，曾參加中條山戰(zhàn)役，在山西省率領(lǐng)三個(gè)團(tuán)掩護(hù)全軍撤退，與日寇戰(zhàn)至只剩七人。

　　潘石屹是六十年代出生的，沒見過五十年代就因病去世的爺爺。在潘集寨學(xué)校，上小學(xué)三年級時(shí)，他向好朋友炫耀，說自己的爺爺是國民黨軍官，去過大山外面很多城市。

　　這位好朋友把這話告訴了老師，老師開了全班批斗會。一連開好幾天，女同學(xué)往潘石屹臉上吐口水，男同學(xué)擦鼻涕。

　　小潘就在小河邊上把臉洗干凈回家。后來，潘總將這個(gè)故事寫進(jìn)了自傳。開篇第一句說：

人的價(jià)值觀是從小就建立的。

　　在這本《我的價(jià)值觀》一書里，潘總還在書中說，經(jīng)商最長久的東西就是誠實(shí)：

不做一分錢假賬，不偷稅漏稅一分錢，這是我們最基本的原則。

　　雖然在2021年末，因少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元，SOHO尚都項(xiàng)目公司被追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。

　　2023年，SOHO中國在發(fā)布財(cái)報(bào)時(shí)說，公司尚有19.86億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未償付。

　　過去兩年，潘總辭去SOHO中國董事會主席、提名委員會主席以及ESG委員會主席職務(wù)，并卸任多家公司要職。張欣也辭去了CEO。

　　他倆一直在紐約生活，這幾年都沒有回國。在張欣最近更新的動(dòng)態(tài)里，潘總除了偶爾參加參加活動(dòng)，然后：

不是忙著在這片海邊度假，就是去另一片海邊度假。

　　SOHO中國顯然還有一些麻煩。潘總口口聲聲不會賣的核心資產(chǎn)，價(jià)格已經(jīng)不重要了，沒有買家才是最大的困難。隨著資本市場和樓市的下行，只能眼睜睜地看著財(cái)富如巧克力般融化。

　　但這些也不重要了。對比看看，恒大許老板進(jìn)了格子間，王健林賣掉了萬達(dá)總部，楊國強(qiáng)如今因?yàn)閭鶆?wù)問題，深陷抑郁癥。

　　就連SOHO當(dāng)年要超越的萬科，今年上半年，也虧損了近百億：

這些年，但凡有點(diǎn)上進(jìn)心的，都負(fù)債累累。