剛剛，在國新辦發(fā)布會上，央行迅猛出擊，多箭齊發(fā)，正式官宣降準、降息、降存量房貸、降首付、增保障貸、設貨幣工具等數(shù)項重磅舉措，該消息一出，整個市場瞬間被點燃。

其中，對于樓市而言，最受關注的是“雙減政策”：降存量房貸和降首付。

央行重點提到：降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。

引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調(diào)到15%。

上周北京時間9月19日凌晨，美聯(lián)儲宣布降息時，筆者曾經(jīng)撰文預測中國存量房貸有望同步下調(diào)，詳見《》。當然，上述預測基于整個市場實際上都已經(jīng)有所期待。

因為早在2024年9月初，市場關于調(diào)降存量房貸利率的呼聲就此起彼伏，雖然上述傳聞當時并未得到官方回應，但樓市對此預期一直很高，尤其是美國降息后，此舉操作空間更大了。

在世界經(jīng)濟格局中，美聯(lián)儲進入降息周期，無疑將對各國經(jīng)濟產(chǎn)生深遠影響。而中國、美國作為全球TOP2的頂尖經(jīng)濟體，彼此有著千絲萬縷的聯(lián)系，尤其是對中國經(jīng)濟和樓市的影響值得關注。

公開數(shù)據(jù)顯示，美聯(lián)儲此前為了整治通脹，從2022年3月開始，強力啟動暴力加息，該政策持續(xù)至2023年7月，在短短16個月里，居然連續(xù)11次加息，累計加息幅度高達525個基點，長期保持在5.25％至5.5％之間，為2001年來最高水平！

如此最高水平的利率，促使大量資金回流美國，為了避免被過度抽血，各國相繼加入加息陣營，此舉也讓全球各大經(jīng)濟體都苦不堪言。

因此，一直有呼聲要求美國降息。如今，美國高息降了，靴子落地，而且還是大幅降息，算是讓世界各國都緩了一口氣。

美聯(lián)儲降息，從客觀上來看，為中國提供了更多的貨幣政策操作空間。事實上，除了美國，英國、加拿大、歐洲、印尼等全球多個國家、地區(qū)近期同步宣布降息，世界主流的貨幣政策，正在集體向?qū)捤芍芷跊_刺。

所以，在全球普遍降息的大背景下，中國回旋余地就更大了。而且，存量房貸利率下調(diào)并不是什么新鮮事。

一年多前，2023年8月31日，監(jiān)管部門發(fā)布通知調(diào)整存量首套房貸利率，該輪存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80個基點。

筆者認為，去年由監(jiān)管層出面，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各大銀行下調(diào)存量房貸利率，極大減輕購房者月供負擔，緩解大量家庭債務壓力，因此，備受好評，帶來諸多正面效果。

因此，這次央行再次繼續(xù)順應市場需求，統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率，將有助于提振國內(nèi)消費，讓購房者愿消費、敢消費、能消費。

特別是在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局中，消費是當前我國經(jīng)濟復蘇的重點著力領域。

美聯(lián)儲的降息可能會改善市場對未來經(jīng)濟的預期，從而提振樓市信心。雖說美聯(lián)儲降息更多是為美國經(jīng)濟服務，但也從側(cè)面助力中國金九銀十樓市。

金九銀十是中國傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，美聯(lián)儲的降息金九銀十樓市銷售有望帶來積極影響。

此番央行全面宣布樓市雙減政策后，更堅定了筆者之前的預判。在美國為首的全球各大經(jīng)濟體普遍降息背景下，中國央行果斷出手，全力降低置業(yè)門檻，減輕購房壓力，將進一步帶旺金九銀十樓市人氣。

據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，此次存量房貸利率下調(diào)預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

由上述央行數(shù)據(jù)推算，5000萬戶家庭每年減少1500億利息，平均每個家庭每年可節(jié)省3000元，以30年房貸計，相當于戶均減少9萬房貸壓力。

如果購房者有30年的100萬存量房貸，按照前文提到，當前存量房貸大概4%左右計算，等額本息還款月供4774.15元，利息總額71.87萬元。

經(jīng)過這次央行平均降幅大約在0.5個百分點左右后，以3.5%測算，等額本息還款月供4490.45元，利息總額61.66萬元。

可見，購房者每月節(jié)省283.7元，全年可少付3404.4元，30年共計減少102132元。對于普通家庭而言，無疑是筆不小的開支節(jié)省，有助于提高他們的生活質(zhì)量和消費能力。

這可是實打?qū)嵉臏p輕購房者的月供負擔，把這些錢省下來后，購房家庭將擁有更多的可支配額度，用于日常消費。手里有錢，心里不慌，只有充實購房家庭的錢包，才能讓大家放心花錢。

比如攜父母下幾次館子，帶伴侶來趟說走就走的旅行，陪娃多逛逛樂園，或者給家里置辦臺洗碗機，加裝個凈水器，定制儲物柜……

這些新增消費讓購房者，成為很多商家的“衣食父母”，帶動經(jīng)濟循環(huán)起來，帶動資金流動起來，這對于拉去當前內(nèi)需，有莫大地推動作用，改變有效需求不足的局面。

說完購房者，我們再來看看銀行。

1500億對于銀行來說，不能說完全沒影響，但是，并不會造成太大的問題。可以說，這次利率調(diào)整對銀行凈息差的影響總體保持中性，甚至能幫銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。

下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。換句話說，如果銀行固守著高利率不降，那購房者會選擇提前還款，反而導致銀行大量優(yōu)質(zhì)客戶流失，由此造成的損失將更加嚴重。

2021年樓市巔峰期，房貸利率一度高到6%以上，而今普遍降到4%以下，新增房貸甚至低于3%，出現(xiàn)2.9%、2.8%等優(yōu)惠利率。新舊房貸利差巨大，造成前幾年貸款的購房者不斷通過申請?zhí)崆斑�款，來減輕自身經(jīng)濟負擔。

但是，很多銀行為了保住未來相對確定的業(yè)績收益，將提前還貸流程設置得特別復雜。大部分銀行都將提前還貸申請“冷處理”，往往需要購房者等待一個月，甚至有些銀行還要長達三個月。

有些銀行還規(guī)定，提前還貸限制次數(shù)，甚至個別銀行設置了一年只能申請一次的限定。之所以搞得這么復雜，無非就是銀行緩解提前還貸對業(yè)績的影響，減少住房貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)快速流失。

但效果卻適得其反，很多購房者對銀行這類限制非常反感，從而加劇提前還貸的勢頭。

所以，銀行與其被動等著優(yōu)質(zhì)房貸客戶流失，還不如主動下調(diào)存量房貸利率，實現(xiàn)雙方共贏。

樓市好的時候，購房者愿意加杠桿；樓市低迷的時候，購房者爭相去杠桿。因此，銀行如果還是不變通的話，最終吃虧的還是自己。

這個時候，由央行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，聯(lián)動全國各大銀行一致行動，反而是為銀行最大限度保留優(yōu)質(zhì)客戶，進而確保銀行業(yè)績能夠保持相對穩(wěn)定。

雖然存量利率降了，但是，央行同步宣布的降準行為，相當于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。

而且，未來存款利率也會同步下調(diào)，因此，對于銀行來說，可以對沖掉因為降低房貸利息所帶來的損失。

另外，今年銀行股價接連攀升，銀行財報顯示利潤可觀。

筆者專門整理銀行股漲幅、凈利潤表格可見，下調(diào)存量房貸幫購房家庭節(jié)省的1500億利息，還沒有工商銀行凈利潤1713億、建設銀行凈利潤1650億高，說明銀行業(yè)的抗風險能力較強，主動讓利于民，更能爭取到客戶的認可。

而且，在今年A股普遍下跌的行情下，前十大銀行股卻逆勢走高，全線上漲，農(nóng)業(yè)銀行大漲26.92%，遙遙領先，工商銀行漲19.67%、中國銀行漲17.54%緊隨其后。

另外，全國二套房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)到15%，這對于大量潛在改善買家來說，更是難得機會，以前因為二套房貸比例、利率高企，導致很多改善家庭對樓市望而卻步。

后來雖然有些城市出臺政策，在賣一買一、租一買一的前提下，二套房可享受首套房的待遇，但這只是部分城市執(zhí)行。

如今，全國都統(tǒng)一實行二套房首付比例跟首套房一樣，更加方便各地改善購房者置業(yè)，激發(fā)潛在購買力，促成樓市更多交易。

因此，這次樓市雙減調(diào)整，對銀行來說，非但不會有沖擊，更能使之保持長久穩(wěn)定發(fā)展。

受國新辦央行、金督局、證券會輪番發(fā)布各大政策利好，A股市場本日上午開盤A股、港股集體猛拉，滬指重回2800點創(chuàng)指漲超3%，兩市超4900只個股上漲。

備受關注的銀行板塊，總計42家銀行股，就有高達41家銀行上漲，僅有1家銀行下跌。

其中，常熟銀行漲4.49%、交通銀行漲4.04%均突破4%，招商銀行、中信銀行、鄭州銀行、建設銀行漲幅均超過3%。

由此可見，市場看好本次金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展各項舉措，相信在美國等全球主要經(jīng)濟體降息背景下，中國同步在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)力，都將有助于中國樓市全面復蘇。