今天上午，樓市突發(fā)重大利好！

在國(guó)務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝宣布央行多項(xiàng)新政，其中兩大期待已久的利好終于落地：

利好1：降低存量房貸利率

引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

困擾樓市已久的存量房貸大山，終于迎來(lái)松動(dòng)的機(jī)會(huì)。

利好2：統(tǒng)一房貸最低首付比例

將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

看似不痛不癢，但對(duì)不少一二線城市家庭客戶來(lái)說(shuō)，二套房很多時(shí)候也是剛需。

除了兩大利好政策之外，其實(shí)還有幾個(gè)容易被忽略的重磅政策，比如優(yōu)化保障性住房再貸款、支持收購(gòu)房企層面的土地等。

今天總爺給大家做一個(gè)深度解讀，看看這次利好究竟會(huì)發(fā)揮怎樣作用。

01

存量房貸利率，被提前還款嚇怕了

所有買房人最關(guān)心的，必然是存量房貸利率的下調(diào)，這次新政力度很大：

1. 存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近；

2. 預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右；

存量房貸利率近年多輪下調(diào)，平均降幅達(dá)75BP，但與此同時(shí)，增量房貸利率在過(guò)去一年也大幅下調(diào)，這意味著：

過(guò)去幾年里，增量和存量房貸利差一直在拉大

這個(gè)差距大到什么程度，以上海為例，如果你近期購(gòu)買首套房，最新LPR上海首套房貸利率為3.85%-45BP=3.4%。

單身如果你是再去年9月買房，那么當(dāng)時(shí)是首套房的政策是LPR+35BP，調(diào)整最新LPR后也要3.85%+35BP=4.2%。

時(shí)隔一年購(gòu)買首套房，利率卻差了0.8%，利息可能多還幾十萬(wàn)

于是不服氣的買房人，這兩年開始瘋狂提前還款，甚至不惜借利息更低的消費(fèi)貸去置換房貸，總爺身邊不少人都在這么操作。

銀行端數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這個(gè)事實(shí)，2024年上半年六大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款余額減少了約3254.71億，凈減少達(dá)到4000億元。

結(jié)合提前還貸對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多影響，在幾乎全國(guó)買房人的呼吁下，存量房貸利率的大山終于在今天松動(dòng)了。

不過(guò)具體怎么落地，還有至少三個(gè)細(xì)節(jié)沒有確定：

1. 降多少？平均降幅50BP，城市會(huì)有分化

從平均概念角度看，之前BP加點(diǎn)影響最大的城市，比如上海、北京、深圳等，有望迎來(lái)更多空間。

2. 何時(shí)降？合同更新期太久，有望年底落地

具體調(diào)整細(xì)節(jié)和時(shí)間還需要等商業(yè)銀行，看這次的聲勢(shì)，總爺認(rèn)為應(yīng)該不用等一年一度的合同更新期，有望年底前落地執(zhí)行。

3. 怎么降？去銀行排隊(duì)等待，還是統(tǒng)一操作

總爺很多群友在聊細(xì)節(jié)，覺得可能到時(shí)候還得去銀行排隊(duì)申請(qǐng)，總爺認(rèn)為這次屬于統(tǒng)一政策調(diào)整，大概率會(huì)由商業(yè)銀行統(tǒng)一操作。

無(wú)論是過(guò)程多么曲折，這次房貸利率的調(diào)整，可以說(shuō)是“喜大普奔”，惠及約5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億：

畢竟把最切實(shí)的利益交給了存量業(yè)主手里，除了銀行沒人會(huì)拒絕，唯一可惜的是來(lái)的有點(diǎn)晚。

02

降低首付比例，現(xiàn)在還有用嗎？

這次第二大利好政策是降低首付比例，而且降得非常徹底：

將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

對(duì)于全國(guó)大部分市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此舉都是毫無(wú)意義的，畢竟首付早已不再是什么限制了。

即使是身處上海，在五大新城很多地方，“返首付”開始成為心照不宣的常規(guī)操作，部分壓力大的房企開始各種“騷操作”。

以嘉定安亭的大華梧桐樾為例，先打折、再將首付現(xiàn)金補(bǔ)貼給你，各種操作下來(lái)幾乎八折賣房，把老業(yè)主直接干懵了。

不過(guò)總爺想說(shuō)的是，這個(gè)利好對(duì)于部分市區(qū)改善型家庭來(lái)說(shuō)，是存在一定利好的。

目前二手房低迷，不少業(yè)主手里尚有少量房貸的房子不想出手，手里有部分現(xiàn)金想再給子女或養(yǎng)老買套新房，這個(gè)政策就很有吸引力。

按照上海之前“527新政”，二套房比例35%，六大郊區(qū)可以做到30%，如今直接降到15%：

對(duì)于不少樂觀的改善型家庭、有房貸的置換型客戶，降低首付比例依舊存在刺激作用。

市區(qū)不少改善型新盤，可以利用這次機(jī)會(huì)，再重新梳理下手里客戶了。

03

還有三大利好，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)

除了降低存量房貸利率、調(diào)整首付比例兩大利好政策之外，會(huì)議上還有三個(gè)直接涉及房地產(chǎn)的利好，其實(shí)也都非常值得玩味。

1. 延長(zhǎng)房地產(chǎn)金融政策期限，房企吃下定心丸

前期，金融管理部門出臺(tái)了“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等政策，目的是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康。

民營(yíng)房企最關(guān)注的“房企存量融資展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”等階段性政策，原計(jì)劃是于年底到期，現(xiàn)在確認(rèn)延期至2026年底。

央行還是要救房企、保穩(wěn)定的，很多掙扎求生的邊緣房企依舊看到曙光。

2. 優(yōu)化保障性住房再貸款，收購(gòu)商品房去庫(kù)存

5月下旬，人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，這次利好擬將保障性住房再貸款政策中人民銀行的資金支持比例，由60%提高至100%:

這意味著地方國(guó)企，可以放開手腳收購(gòu)已建成未出售商品房，加快助推去庫(kù)存了。

這條利好影響深遠(yuǎn)，卻非常容易被忽視，以上海為例，據(jù)總爺了解很多實(shí)力雄厚的地方國(guó)企，早已啟動(dòng)大規(guī)模的摸排，一大批房企存量房有望解套。

3. 支持收購(gòu)房企存量土地，房企存量或迎來(lái)終局

收購(gòu)庫(kù)存商品房力度還不夠，直接收購(gòu)存量土地怎么樣？

這次新政明確指出，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

很多一線城市土地價(jià)值不菲但開發(fā)周期漫長(zhǎng)，不少有能力的企業(yè)可能要出手了，這次新政明確了必要時(shí)人民銀行可提供再貸款政策支持。

這幾個(gè)利好雖不及降利率、降首付直接，但會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，尤其是為房企的存活帶來(lái)更多可能性方向。

02

接著奏樂接著舞，一切才剛剛開始

看完這次新政的解讀，我們?cè)賮?lái)看看新政的復(fù)雜背景：

1. 全國(guó)樓市繼續(xù)低迷，70個(gè)城市僅2個(gè)漲

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年8月份70個(gè)大中城市中，僅上海和南京兩個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)漲，漲幅僅為0.6%和0.3%。

上海和南京市場(chǎng)具體情況大家都很熟悉，南京是跌到谷底后的階段性反彈，市場(chǎng)低迷有目共睹。

上海樓市可以說(shuō)也處于強(qiáng)弩之末，9月前22天二手房成交量10998套，環(huán)比減少11.33%，已連續(xù)三個(gè)月下滑。

一向敏銳的境外媒體9月又開始放風(fēng)，傳言“相關(guān)部門正在考慮在北京、上海進(jìn)一步放寬戶籍管理制度”。

真假暫且不論，但可以肯定的是，只要房?jī)r(jià)一日不起，更狠的政策永遠(yuǎn)在路上，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)刻不容緩。

2. 土地市場(chǎng)更加低迷，同比幾乎腰斬

2024年8月，全國(guó)住宅用地出讓金為1256.74億元，同環(huán)比分別下降53.25%、15.37%；

2024年1-8月，土地出讓金為9714.06億元，較去年同期下降38.58%。

土地財(cái)政導(dǎo)向的各大城市，繼續(xù)更大力度政策刺激樓市和房企，激活土地市場(chǎng)活躍度。

在如此復(fù)雜的背景下，唯有“接著奏樂接著舞”這一條路，一切都剛剛開始，所以接下來(lái)很多更大力度的刺激政策，都還在醞釀中。

即使一線城市上海也身居大變革中，一切都充滿不確定，普通人尋找屬于自己和家庭的確定性？總爺給大家提點(diǎn)誠(chéng)懇建議：

1. 優(yōu)化房貸組合，尋求最安全形式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

前段時(shí)間不少粉絲提到消費(fèi)貸、甚至經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，新政后存量房貸肯定會(huì)盡快落地，建議大家還是尋求更加安全的資金形式。

畢竟后市如何走向沒人能夠知道，一旦發(fā)生較大規(guī)模的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，很多非標(biāo)資金形式會(huì)成為壓垮駱駝的那根稻草。

2. 趁機(jī)優(yōu)化資產(chǎn)，尋求最大流動(dòng)性的房產(chǎn)標(biāo)的

每一次的新政落地，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒造成影響，形成一個(gè)短暫窗口期。

趁著難得的窗口期，總爺一直建議粉絲可以優(yōu)化下資產(chǎn)組合，回報(bào)率低、拆遷無(wú)望的老式住宅，居住不適、折舊加速的次新房，建議多看看置換機(jī)會(huì)。

未來(lái)樓市無(wú)論上行還是下行，贏家注定都屬于少數(shù)人，手握流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才有機(jī)會(huì)可以跑贏大盤。

對(duì)于今天央行突發(fā)重磅新政，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。