這幾年的上海樓市，出現(xiàn)了“老瓶裝新酒”的神奇現(xiàn)象：

不少被認(rèn)為售罄多年項(xiàng)目，居然又拿出來(lái)新樓棟入市。

比如年初入市的凱德茂名公館，本次開(kāi)盤(pán)距上次開(kāi)盤(pán)已經(jīng)有十年左右時(shí)間。

這個(gè)現(xiàn)象也造成了不少購(gòu)房者的困惑：

我買(mǎi)的新房，真的是新的嗎？

最近又有“老房新賣(mài)”的項(xiàng)目入市，就是今天開(kāi)啟認(rèn)籌的圣和圣廣場(chǎng)三期，推廣名叫——圣和靜安公館。

這也是一個(gè)已經(jīng)交房很久的老項(xiàng)目，突然入市讓很多粉絲感到驚訝，總爺已收到多個(gè)粉絲問(wèn)：

這個(gè)靜安項(xiàng)目為啥多年沒(méi)上市？適不適合上車(chē)？

總爺詳細(xì)研究了一下，發(fā)現(xiàn)這是個(gè)硬傷非常多的項(xiàng)目，不得不發(fā)一篇專(zhuān)題文章來(lái)跟大家同步一下：

這個(gè)“老牌新盤(pán)”，可能是今年內(nèi)環(huán)內(nèi)最不值得買(mǎi)的項(xiàng)目。

01

出租五年老房，偽裝新盤(pán)入市

本次項(xiàng)目入市的3號(hào)樓，是圣和圣廣場(chǎng)這個(gè)大項(xiàng)目的三期地塊。

開(kāi)發(fā)商于2003年拿地，2006年推出住宅、商鋪和酒店式公寓，2009年加推部分商鋪和酒店式公寓房源。

最近一次開(kāi)盤(pán)于2016年，也就是同為圣和圣廣場(chǎng)三期的另外幾棟樓幢，2018年交房。

本次開(kāi)盤(pán)的部分表面是“新房”，實(shí)際上是一個(gè)已經(jīng)有6年的房齡的“次新社區(qū)”。

這里總爺給大家普及一個(gè)獨(dú)屬于上海樓市的特色知識(shí)點(diǎn)：

早年上海銷(xiāo)售管控沒(méi)這么嚴(yán)格，很多不缺資金的開(kāi)發(fā)商就會(huì)搞個(gè)騷操作——

特意留那么幾棟不賣(mài)，而是作為公寓出租，等著后面“時(shí)機(jī)成熟，價(jià)格合適”，再投入市場(chǎng)來(lái)獲得更高回報(bào)。

最為典型的就是陸家嘴頂級(jí)豪宅湯臣一品，時(shí)不時(shí)的拿出一兩套來(lái)銷(xiāo)售，賣(mài)一套房子就頂上市公司一年的利潤(rùn)。

近幾年，上海新房?jī)r(jià)格到了階段性高點(diǎn)，這些老房捂著再無(wú)意義，自然就紛紛入市了。

圣和靜安公館也是如此，之前也是一直由開(kāi)發(fā)商自持做長(zhǎng)租公寓，對(duì)外出租了五年，這也讓這種“新房”出道自帶硬傷：

你買(mǎi)的新房，別人已經(jīng)在里面睡了五年，那你買(mǎi)的到底是新房還是二手房？

因此，不少只考慮“純血新房”的朋友，大概率會(huì)直接pass這類(lèi)項(xiàng)目，這種盤(pán)天生就不受待見(jiàn)。

02

多重硬傷壓身，價(jià)格居然正掛？

當(dāng)然，你可能會(huì)反駁我：

凱德茂名公館年初入市的時(shí)候，75套房源認(rèn)購(gòu)率不是360%，創(chuàng)造了114.72的超高分嗎？

人家可以，為啥圣和靜安公館不行？

要知道凱德茂名公館那么火，核心靠的是倒掛，入市的時(shí)候二手房同戶(hù)型成交價(jià)高達(dá)25萬(wàn)，每平方倒掛8萬(wàn)。

圣和靜安公館卻恰恰相反，本次開(kāi)盤(pán)的新房單價(jià)13.25萬(wàn)/平，同戶(hù)型同樓層的新房和二手房成交價(jià)完全沒(méi)有拉開(kāi)差距。

如果是新建的也就罷了，大家都是同房齡同品質(zhì)，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)完全沒(méi)有任何吸引力。

從純粹自住的角度來(lái)看，這小區(qū)的硬傷就更大了。

外部環(huán)境看，小區(qū)北側(cè)就是海寧路/北橫通道，車(chē)流經(jīng)過(guò)時(shí)噪音是相當(dāng)大的，讀者朋友們不妨在任意時(shí)間去感受一下，幾乎是沒(méi)有休止的。

小區(qū)南側(cè)就是七浦路商圈，也就是傳說(shuō)中的“cheap路”，地緣的界面的確是比較凌亂，有一種縣城商圈的感覺(jué)。

最多的餐飲店就是蘭州牛肉面，最多的服裝門(mén)店是外五縣名媛穿的韓流爆款，屬實(shí)是不太上檔次。

近處商業(yè)配套檔次低一點(diǎn)倒也不是完全不能接受，主要是人流圈層混雜——

全國(guó)各地來(lái)批發(fā)進(jìn)貨的都有，甚至不太敢讓家里小孩子獨(dú)自下樓。

外部環(huán)境一般，內(nèi)部環(huán)境也談不上優(yōu)秀。

小區(qū)本身是長(zhǎng)條形地塊，園林綠化這些東西本身也沒(méi)什么施展空間，也并沒(méi)有設(shè)計(jì)會(huì)所。

最不忍直視的是戶(hù)型，完全是落后于時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這種板塔結(jié)合的房子如今的確是不多見(jiàn)了。

除了100平的2+1戶(hù)型勉強(qiáng)能看，其余三個(gè)戶(hù)型可以說(shuō)是上海內(nèi)環(huán)次新房圈子的鄙視鏈最底層。

一些媒體說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于總價(jià)，總爺只能笑笑不說(shuō)話(huà)。

800萬(wàn)級(jí)別能選的地方太多了，人家為什么要買(mǎi)一個(gè)公寓戶(hù)型的一房？

為了收租的話(huà)，上海租售比這么低完全沒(méi)意義；流通性來(lái)看，可能還不如老破小。

至于140的大面積，以1800萬(wàn)-2000萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)入會(huì)更麻煩，基本就是拋不掉的資產(chǎn)了。

03

板塊“最差王者”，未來(lái)價(jià)格持續(xù)抗壓

或許你會(huì)問(wèn)，這個(gè)項(xiàng)目不是位于蘇河灣板塊嗎？

蘇河灣的板塊優(yōu)勢(shì)這點(diǎn)，也是圣和靜安公館在大部分營(yíng)銷(xiāo)宣傳中，最為突出的一點(diǎn)。

總爺要強(qiáng)調(diào)，板塊概念是地域/地理概念，不是說(shuō)沾上這個(gè)板塊的所有房子大家都是同一個(gè)價(jià)值。

蘇河灣在靜安合并閘北后的確迎來(lái)了高速發(fā)展，也出現(xiàn)了一些豪宅社區(qū)，但是大家一定要注意：

圣和靜安公館并不算真正豪宅，和其他產(chǎn)品是不同價(jià)格體系。

蘇河灣區(qū)域是江河交匯處，甚至有浦西最佳的看陸家嘴視野，但是這僅僅局限在沿蘇州河的幾個(gè)豪宅社區(qū)里，并不是連片形成了一整片的富人區(qū)。

包括不夜城在內(nèi)的大蘇河灣區(qū)域，大部分社區(qū)主打剛需和首改，板塊的居民圈層仍以中產(chǎn)以下為主，本身和豪宅圈是兩個(gè)世界。

從中產(chǎn)社區(qū)的維度來(lái)看，圣和靜安公館無(wú)疑是板塊內(nèi)次新房中的“最差王者”。

短期內(nèi)，大部分北區(qū)內(nèi)環(huán)新房都沒(méi)交付，價(jià)格可能還能穩(wěn)在13萬(wàn)；

等到后面大量戶(hù)型更好，房齡更新、小環(huán)境更好的項(xiàng)目交付進(jìn)入二手市場(chǎng)，對(duì)于這項(xiàng)目才是毀滅性打擊。

結(jié) 語(yǔ)

對(duì)于圣和靜安公館，如果有人和你說(shuō)旁邊七浦路要拆，城市界面會(huì)馬上改善，請(qǐng)立刻拉黑并備注騙子。

七浦路的問(wèn)題在于既有大業(yè)主又有小業(yè)主，又涉及商家的營(yíng)生問(wèn)題，可謂是內(nèi)環(huán)最難動(dòng)的地方，短期內(nèi)就不要指望了。

對(duì)于這個(gè)“老房新賣(mài)”的項(xiàng)目，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。