9月底的中國宏觀市場政策面的變化真是劇烈，大消息一個接一個出臺，政策像雨點一樣落下來，讓人目不暇接。

今天最高級別的會議上，又一次重點提到了房地產(chǎn)問題，而且態(tài)度極其鮮明，并沒有采用以往的“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”這樣的常規(guī)定調(diào)。

從歷史上看，最高級別的會議對房地產(chǎn)問題的有著如此明確表態(tài)的情況非常罕見。

我們來看今天公布的最高級別的經(jīng)濟關(guān)鍵會議的幾條重點內(nèi)容：

REALESTATE REVIEW

1、會議指出，我國經(jīng)濟的基本面及市場廣闊、經(jīng)濟韌性強、潛力大等有利條件并未改變。同時，當(dāng)前經(jīng)濟運行出現(xiàn)一些新的情況和問題。要全面客觀冷靜看待當(dāng)前經(jīng)濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經(jīng)濟工作的責(zé)任感和緊迫感。

2、會議強調(diào)，要加大財政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財政支出，切實做好基層“三?！惫ぷ鳌Ｒl(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實施有力度的降息。

3、要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

4、要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

5、要努力提振資本市場，大力引導(dǎo)中長期資金入市，打通社保、保險、理財?shù)荣Y金入市堵點。要支持上市公司并購重組，穩(wěn)步推進(jìn)公募基金改革，研究出臺保護(hù)中小投資者的政策措施。

6、會議指出，要幫助企業(yè)渡過難關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范涉企執(zhí)法、監(jiān)管行為。要出臺民營經(jīng)濟促進(jìn)法，為非公有制經(jīng)濟發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。要把促消費和惠民生結(jié)合起來，促進(jìn)中低收入群體增收，提升消費結(jié)構(gòu)。要培育新型消費業(yè)態(tài)。要支持和規(guī)范社會力量發(fā)展養(yǎng)老、托育產(chǎn)業(yè)，抓緊完善生育支持政策體系。要加大引資穩(wěn)資力度，抓緊推進(jìn)和實施制造業(yè)領(lǐng)域外資準(zhǔn)入等改革措施，進(jìn)一步優(yōu)化市場化、法治化、國際化一流營商環(huán)境。

最近10年來，關(guān)于經(jīng)濟的關(guān)鍵會議時間基本都是確定的，一年三次，一般分別在4月底、7月底和10月底召開。

而這次9月底就召開經(jīng)濟的關(guān)鍵會議，可見是非常緊急的。而其召開背景也不平常，可能是三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些問題。

從內(nèi)容上看，這次會議，對振興經(jīng)濟的信號非常強烈，而且都是直面當(dāng)下經(jīng)濟最最重要的問題，進(jìn)行了決定性的表態(tài)，可見力度和決心。

而在此之前，自從9月19日凌晨，美聯(lián)儲宣布降息50個之后，9月24日，國新辦發(fā)布會央行提出了針對最為關(guān)切的存量房貸問題，已經(jīng)有了明確的解決方案。就是下面三點：

1、下調(diào)存量房貸利率降0.5個百分點；

2、將二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%；

3、將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，未來還可能擇機進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個百分點。

再然后是今天，9月26日，最高級別經(jīng)濟會議上又推出了重大政策指示。

最近幾天，經(jīng)濟學(xué)家們分析，當(dāng)前的貨幣政策已經(jīng)使出了洪荒之力，全力以赴去解決問題。未來我們還可以期待的是在財政政策方面，估計還會有更大的機會。

現(xiàn)在，市場上還有來自彭博社媒體的傳言，提到未來可能會考慮大規(guī)模的財政刺激政策，包括大幅提高超長期國債的額度，增加民生補助，以及大規(guī)模減稅政策。

未來會不會兌現(xiàn)這樣的政策傳言，我們可以拭目以待。要知道之前的房貸利率調(diào)整的政策，也是先從彭博社流出的傳言報道的。

再看資本市場方面。中國的資本市場一直是個高度內(nèi)卷，提前搶跑的市場，他們的反饋永遠(yuǎn)要領(lǐng)先于實體經(jīng)濟指標(biāo)的反饋。

目前來看，港股已經(jīng)進(jìn)入了牛市，A股也超過了3,000點。

圖：2024年9月26日恒生指數(shù)和上證指數(shù)收盤報價

再看房地產(chǎn)股票。9月13日開始到現(xiàn)在，保利上漲22%，萬科上漲27%，龍湖上漲47.4%，華潤置地上漲35.7%，基本都呈現(xiàn)出瘋漲態(tài)勢。

圖：2024年9月26日典型房產(chǎn)股收盤報價

那么最后，至于我們最關(guān)切的中國實體房地產(chǎn)市場會有怎樣的走勢？投行專家們也有這樣的一種預(yù)測論調(diào)：

1、港股已經(jīng)熊市結(jié)束開始新周期，未來A股一定是領(lǐng)先經(jīng)濟起來。

2、地產(chǎn)是排序最后的。不能只盯著地產(chǎn)，地產(chǎn)市場一定是經(jīng)濟穩(wěn)住后再穩(wěn)住。

3、要等哪天京滬房價穩(wěn)住了，中國股市至少都在牛市下半場了。

4、以前是地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟，現(xiàn)在是經(jīng)濟帶動地產(chǎn)。

我理解上述論調(diào)背后的邏輯是，中國資本市場一直是個“快牛慢熊”的市場，只要利好一出就會市場瘋漲，然后很快就會把預(yù)期打滿。從開始漲到牛市下半場，可能也就很短的一段時間。

從我們實際接觸的線下項目的銷售反饋和地產(chǎn)同行們的情緒來看，確實至今實體房地產(chǎn)行業(yè)還沒有呈現(xiàn)出回暖的跡象。

但情況正在變化。

如今，政策力度還在不斷增強，并給出需要“要促進(jìn)房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)”的指示，市場反饋還在不停發(fā)酵，正面的市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變已經(jīng)從資本市場蔓延開來。

不管怎樣，3年來，這漫長的黑夜似乎能看到些頭了。

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