文｜鄧浩志

摩根大通：中國樓市觸底反彈在即

彭博社 4 月 22 日的報道，摩根大通認為，中國樓市即將觸底回升，香港的復蘇正帶動內(nèi)地，加上股市財富效應，預計將推動中國股市在新興市場中脫穎而出。

摩根大通駐新加坡策略師 Rajiv Batra 表示：中國長期低迷的房地產(chǎn)市場很可能已經(jīng)到達轉(zhuǎn)折點（turning point）。這一復蘇將對股市形成正面支撐，讓中國股票在 2026 年表現(xiàn)優(yōu)于其他新興市場國家。

他認為主要驅(qū)動因素有兩個：

一是香港樓市已明顯反彈，2025 年以來累計上漲，2026 年 3 月繼續(xù)上漲，帶動信心回升。這種積極效應正逐漸傳導到上海、北京、深圳等中國大陸主要城市；

二是股市上漲的 “財富效應” 開始顯現(xiàn)。中國股市此前大幅反彈，投資者財富增加，現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)化為買房需求。

摩根大通是繼高盛之后，公開高調(diào)看好中國樓市見底的國際投行。雖然野村證券在上周發(fā)表研究報告認為中國房地產(chǎn)市場可能仍在調(diào)整期內(nèi)，但很明顯，國際投行看好中國樓市見底的陣營已經(jīng)大于看空陣營。（高盛在 4 月初發(fā)表報告稱，中國樓市大城市房價或今年見底，至 2028 年底前，上海、深圳等城市房價或上漲 15%）。

佛山樓市出 “大” 招：以舊換新

相關(guān)支持措施包括：個人所得稅退稅；住房公積金貸款額度上浮最多 20%；住房公積金 “帶押過戶”；優(yōu)質(zhì)房源及置換專屬優(yōu)惠；中介優(yōu)先推薦等服務。

這是佛山近期出臺的最大的樓市支持性政策，目的當然是為進一步支持樓市復蘇。

新政會不會有效果呢？一定會有的。哪怕純粹表個態(tài)，我認為也會體現(xiàn)政府的態(tài)度，至少也會對市場的心理產(chǎn)生觸動。更何況有具體的措施，而且數(shù)量不少。

新政能有多大效果呢？基本可以確定不會有明顯感覺。主要上述內(nèi)容既不是新招，力度也不大。比如 “賣一買一” 的退稅，很早就有了，這次的范圍擴大一點而已；比如公積金貸款金額度上浮 20%，實際最多也就是省了 20 來萬的商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利息差，實際體驗有多少呢？我算了一下，每個月最多能省四五十塊的利息吧。而且這僅限于樓市里面的 “以舊換新”中的使用公積金客戶，所以這個對市場幫助有多大，大家心里有數(shù)。

而所謂的專屬折扣，折扣這東西，你懂的，我也不多說了。最后是中介優(yōu)先推介服務，過去幾年，許多開發(fā)商為解決客戶賣舊才能買新的困局，都干過花錢買二手房源推介位置，提升中介傭金等工作，效果如何不說，但這都是老生常談，帶來的刺激也是一眼可見。

需要強調(diào)一下，佛山的 “以舊換新” 和絕大多數(shù)城市的類似政策都是個概念包裝，說得更直白一點，就是宣傳和事實不符。商品的以舊換新是真以舊換新，比如舊手機估值 1000，新手機價格 2000，你把舊手機給對方，補 1000 差價就可以了。而房子所謂的以舊換新仍然是 “寄賣模式”。比如佛山這次以舊換新，大概就是給 90 天時間開發(fā)商幫你賣舊房子，如果賣不動，舊房子還是退給你。只不過你也可以退掉新房子而已。

最后，文件里還提到如果房企把房子收回來，可用作保障性租賃住房、人才房，或者市場化租賃。有哪家房企有這個需求？明顯根本是不存在的。哎……