這段時(shí)間房產(chǎn)圈最炸鍋的消息，莫過(guò)于高盛那份報(bào)告了。說(shuō)實(shí)在的，以前外資投行唱空咱中國(guó)樓市也不是一次兩次，大家早都習(xí)慣了。但這次真不一樣，高盛居然直接喊話(huà)說(shuō)上海和深圳樓市要在2026年底率先觸底，還預(yù)測(cè)2025年底到2028年底這三年，滬深房?jī)r(jià)能累計(jì)漲15%。

消息一出，朋友圈直接炸了。有人說(shuō)高盛這是終于改口了，也有人冷笑說(shuō)外資又來(lái)忽悠人接盤(pán)。但不管你怎么看，仔細(xì)扒一扒數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這次好像確實(shí)有東西支撐。香港樓市先行指標(biāo)、滬深庫(kù)存去化周期、土地供應(yīng)縮減力度、政策松綁強(qiáng)度、人口凈流入數(shù)據(jù)，這五個(gè)指標(biāo)湊在一起，似乎真的開(kāi)始形成共振效應(yīng)。

先看香港

高盛在報(bào)告里專(zhuān)門(mén)提了一個(gè)很有意思的觀察：香港樓市已經(jīng)在帶頭回暖了。香港房?jī)r(jià)從2021年9月的高點(diǎn)跌了28%之后，從去年3月的低谷已經(jīng)反彈了8%。但更有說(shuō)服力的是成交量。2026年第一季度，香港一手私宅成交6291宗，同比暴漲43.8%，創(chuàng)下2013年以來(lái)的同期新高；二手住宅成交約1.46萬(wàn)宗，同比也大漲41%。你想想，香港向來(lái)是內(nèi)地樓市的"風(fēng)向標(biāo)"，上一輪下跌周期就是從香港先開(kāi)始的，現(xiàn)在香港已經(jīng)率先站起來(lái)，上海深圳會(huì)滯后多久？

再看上海深圳的實(shí)際成交

3月份的數(shù)據(jù)確實(shí)亮眼。上海二手房成交套數(shù)達(dá)到3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年來(lái)單月新高，上一次突破3萬(wàn)套還要追溯到2021年3月。北京也不含糊，3月二手房網(wǎng)簽接近1.99萬(wàn)套，環(huán)比暴增144.6%，創(chuàng)15個(gè)月新高。深圳3月二手房錄得7225套，環(huán)比猛增151%。你說(shuō)這是不是"量在價(jià)先"？從歷史規(guī)律看，成交量持續(xù)放量之后，價(jià)格企穩(wěn)就是時(shí)間問(wèn)題。

高盛自己也在報(bào)告里提到，上海深圳分別從峰值下跌了39%和41%，跌幅已經(jīng)相當(dāng)充分，而息差處于過(guò)去十年最緊縮水平，疊加股市回升帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，這些都可能成為關(guān)鍵推力。

第三，土地供應(yīng)大幅縮減

這可能是最容易被忽視但最核心的一個(gè)變量。2026年一線(xiàn)城市商品住宅供地計(jì)劃全線(xiàn)收縮。北京的住宅用地供應(yīng)同比下降約21%，上海的商品住宅用地降幅高達(dá)23.3%，深圳居住用地供應(yīng)同比降10%。如果擴(kuò)大到樣本城市看，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量同比下降25%。樓市回暖的核心邏輯就是"控增量、去庫(kù)存"，土地端先卡住供應(yīng)，市場(chǎng)供需關(guān)系自然就會(huì)發(fā)生變化。

第四，政策松綁力度在加碼

"滬七條"已經(jīng)起到了明顯效果，縮短社保年限、提高公積金貸款額度直接激活了剛需。而放眼全國(guó)，今年已有超過(guò)30個(gè)城市優(yōu)化公積金貸款政策。成都把雙繳存人最高貸款額度從100萬(wàn)提到120萬(wàn)，濟(jì)南提高到130萬(wàn)，青島更是直接拉到240萬(wàn)的上限。這些數(shù)字放在一起，政策端的累積效應(yīng)正在慢慢釋放。

第五，人口持續(xù)流入

深圳2025年初戶(hù)籍人口631.01萬(wàn)人，而2022年末只有583.47萬(wàn)人，三年凈增近50萬(wàn)人。一線(xiàn)城市的人口虹吸效應(yīng)依然在持續(xù)，有人來(lái)就有居住需求，這是最根本的支撐。

當(dāng)然，唱多的聲音出來(lái)了，唱衰的也不會(huì)缺席?，F(xiàn)在市場(chǎng)熱議的是"K型分化"上海深圳在漲，三四線(xiàn)城市還在跌，有人調(diào)侃說(shuō)"旱的旱死澇的澇死"?，F(xiàn)房銷(xiāo)售新規(guī)4月1日開(kāi)始實(shí)施，疊加各地松綁限購(gòu)，市場(chǎng)信心確實(shí)在慢慢修復(fù)，但除了滬深之外，大多數(shù)城市仍然面臨人口流出和庫(kù)存壓力。真正的市場(chǎng)底，或許還需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)確認(rèn)。

但有一點(diǎn)可以確定：當(dāng)香港、土地、政策、人口、成交這五個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)積極信號(hào)時(shí)，就不太可能只是偶然。