近期有網(wǎng)友詢問(wèn)，祥浦苑還有一些房源，聽說(shuō)要上市，知道哪里可以購(gòu)買嗎，由于非從業(yè)人員，也不太關(guān)注樓市，不懂購(gòu)買渠道，也不知消息是真是假，不過(guò)看到近期備案，看樣子是真的，下面聊聊。

項(xiàng)目情況

2013年10月30日，福州建發(fā)（榕發(fā)）以2.84億元競(jìng)得宗地2013-24號(hào)地塊，樓面價(jià)2709元/平方米。當(dāng)時(shí)地塊要求：競(jìng)買人須為注冊(cè)地在福州的國(guó)有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)2010-2012年在福州市區(qū)開發(fā)量超過(guò)300萬(wàn)平方米以上（以發(fā)展改革部門立項(xiàng)并簽訂施工合同為準(zhǔn)）。

分析：地塊當(dāng)時(shí)的定位就是給為東部新城商務(wù)辦公區(qū)配套周轉(zhuǎn)房，只不過(guò)2019年上市，僅僅是給了團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，依然是對(duì)外銷售，2.4W的備案價(jià)，面都閩江世紀(jì)城2.8-3.2W的二手掛牌，很明顯優(yōu)勢(shì)足夠明顯。

最終項(xiàng)目一次性推出870套，搖號(hào)開盤，3011人認(rèn)籌搖號(hào)，也創(chuàng)造了福州的搖號(hào)記錄。

后來(lái)的發(fā)展大家也知道，項(xiàng)目經(jīng)歷了部分減配維權(quán)，配建房移動(dòng)等，最終依靠東辦+地鐵口+福高小初的優(yōu)勢(shì)，二手成交也來(lái)到2.8-3.1W。

可以說(shuō)是這幾年少有能漲價(jià)的新盤。

對(duì)于項(xiàng)目為何幾年前已經(jīng)清盤，還有房源拿出來(lái)賣，這里主要涉及的是限高問(wèn)題。

當(dāng)時(shí)的認(rèn)籌公告，就做了說(shuō)明，扣除空軍限高，這就是這次重新上架的房源，也即每棟樓的頂樓、次頂樓房源。

從備案數(shù)據(jù)來(lái)看，合計(jì)128套，各個(gè)面積段都有，下面聊聊具體情況。

備案情況

對(duì)于這次的128套房源，全部位于高層，備案均價(jià)2.92W。

分析：看到價(jià)格，相信大家也意識(shí)到不對(duì)，這次的房源，雖然是高層，但是對(duì)比當(dāng)初的備案價(jià)，大幅上漲，除了1、2號(hào)樓漲幅不算太大外，其他樓棟房源漲幅基本都在3-4K左右。

簡(jiǎn)單做個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比：

從11號(hào)樓的對(duì)比來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)新備案的房源，漲價(jià)4K，18還是樓市里面常規(guī)的敏感數(shù)字。

所以面對(duì)這個(gè)備案，如果實(shí)際市場(chǎng)沒有價(jià)格優(yōu)惠，可以預(yù)計(jì)性價(jià)比偏低，甚至不高。

二手情況

從項(xiàng)目的二手成交來(lái)看，近期成交的2套，一套中層精裝3.07W，一套毛坯高層2.58W。

分析：如果僅僅從成交價(jià)來(lái)看，二手存在一定差價(jià)，不過(guò)可以預(yù)估項(xiàng)目目前二手毛坯成交價(jià)，基本在2.7-2.8W左右。

由于項(xiàng)目交房已經(jīng)滿2年，所以很大可能也沒有所謂的高額稅費(fèi)。

簡(jiǎn)單的對(duì)比來(lái)看，新領(lǐng)證的房源，對(duì)比目前的二手，看不到所謂的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

此時(shí)也可以換位思考，項(xiàng)目的新房源上市，對(duì)于二手也存在一定的壓力，雖然有價(jià)格差，但是對(duì)于部分掛高價(jià)的，可以說(shuō)也是壓制。

項(xiàng)目交房也蠻久，意向客源也消耗了不少，后續(xù)的二手可以看到掛牌壓力會(huì)進(jìn)一步增大。

盤點(diǎn)總結(jié)

目前整個(gè)南二環(huán)，以及江南CBD，不管是新盤還是二手市場(chǎng)，承受的價(jià)格壓力都不低，前幾年的郭宅后坂，目前價(jià)格基本都是崩盤狀態(tài)。

祥浦苑，已經(jīng)算是整個(gè)板塊，唯一還在堅(jiān)挺的項(xiàng)目。

從項(xiàng)目差不多配套的禹洲融信璽灣來(lái)看，項(xiàng)目的二手成交，已經(jīng)來(lái)到2.4W左右。

對(duì)于祥浦苑而言，得房率相對(duì)一般，土地也已經(jīng)過(guò)去10年，社區(qū)在目前的市場(chǎng)，也談不上優(yōu)質(zhì)，物業(yè)等問(wèn)題，也爆出過(guò)幾次，未來(lái)的項(xiàng)目維護(hù)不確定性不小。

一個(gè)網(wǎng)紅盤的出現(xiàn)，肯定吸引了很多關(guān)注，這里面投資、剛需等有很多。

隨著時(shí)間推進(jìn)，當(dāng)周邊都已經(jīng)回落之后，一個(gè)項(xiàng)目要如何堅(jiān)挺下去，值得思考。

對(duì)于福州這樣的案例也有，比如榕心映月，周邊的紫金九號(hào)，價(jià)格對(duì)比當(dāng)初也已經(jīng)大幅回落，周邊劃片金山小的老房子，價(jià)格也是大幅下跌。

近期的劃片金山小純商出現(xiàn)，其實(shí)就是打破二手需求的契機(jī)。

后續(xù)可以關(guān)注這些次新，依靠自身的配套優(yōu)勢(shì)，到底能維持多久的一枝獨(dú)秀行情。

對(duì)于有意向的購(gòu)房者，建議多評(píng)估價(jià)格看看，目前的二手談價(jià)空間很大，如果新房源沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，根本沒有購(gòu)買的意義。

5年前的祥浦苑，備案價(jià)2.4W，對(duì)面的閩江世紀(jì)城二手成交2.95W，現(xiàn)在的祥浦苑，備案價(jià)2.95W，對(duì)面的閩江世紀(jì)城二手成交1.95W。

以前靠倒掛，全城搖號(hào)，現(xiàn)在正掛，會(huì)如何？